سیاستمداران به افت نسبی تورم اجاره خوشبین هستند، اما یافتههای یک پژوهش از وضعیت پنهان بازار اجارهنشینی، نشان میدهد که «دهکهای پایین توان پرداخت اجارههای فعلی را ندارند و حتی دهکهای میانی نیز از نظر مالی در شرایط شکنندهای به سر میبرند».
آمارهای رسمی از کاهش تورم اجاره در ماههای گذشته خبر میدهند، اما این وضعیت لزوماً نشانه کم شدن فشار اقتصادی بر مستأجران نیست. بازار اجاره اکنون با چهار چالش جدی روبرو است. نخستین هشدار، فاصله میان درآمدها و نرخ اجاره و همچنین اجبار گروهی از مستأجران به اسبابکشی به منازلی ارزانتر و با کیفیت پایینتر است.
دومین هشدار به رکود یا رشد منفی اقتصاد در دهه ۹۰ و افزایش جمعیت مربوط میشود که با کاهش درآمد سرانه همراه بوده و باعث شده بسیاری از افراد قدرت خرید مسکن را از دست بدهند.
سومین هشدار به عوامل بیرونی بازار اجاره، همچون تورم و رکود اقتصادی اشاره دارد. مادامی که مشکلات ریشهای اقتصاد، از جمله تورم مزمن و عدم رشد اقتصادی پایدار، حل نشود، نمیتوان با راهکارهایی مانند مسکن استیجاری یا پرداخت یارانه اجاره، مشکل تأمین مسکن برای اقشار کمدرآمد را مرتفع ساخت.
هشدار چهارم نشاندهنده ناامیدی بخشی از مستاجران نسبت به خانهدار شدن است؛ موضوعی که با وضعیت دهه ۷۰ کشور تفاوت دارد. محمود اولاد، کارشناس اقتصاد شهری، با اشاره به این چهار هشدار کلیدی در بازار اجاره، چهار چشمانداز مختلف از پایان وضعیت فعلی اجارهنشینی ترسیم کرده است.
اولاد تاکید کرد:کیفیت و ویژگیهای موردانتظار از یک خانه بسته به دهک درآمدی متفاوت است. فقرا طی سالهای متمادی راهحل چالش تامین مسکن خود را پیدا کردهاند؛گروههای کمدرآمد زندگی در یک مسکن غیررسمی را به اجارهنشینی در مسکن متعارف ترجیح میدهند و این مسکن را راهنجات خود از چالش نداشتن خانه میدانند.
اولاد تاکید کرد: سهم 33.7درصدی جمعیت مستاجران نسبت به آمار جهانی بالا نیست، اما مساله اصلی در ایران نداشتن چشمانداز مثبت نسبت به آینده است.اگرچه تورم اجاره از تورم عمومی کمترشده، اما میزان رشد درآمد کمتر از میزان تورم اجاره است و بنابراین در شرایط کنونی بخش عمدهای از مستاجران با واهمه از دستدادن قدرت اجارهبها در سالبعد مواجه هستند.
اولاد در ادامه به تورم بخش مسکنپرداخت و گفت: تورم بخش مسکن و اجارهبها در ایران در صدر تورم در این دو حوزه در دنیا قرار دارد وسهم هزینه اجارهبها از کل هزینه خانوار در کشور برابر 44درصد است.
۴ سناریو از شاخص دسترسی به مسکن
اگر نرخ رشد اقتصادی بین ۵ تا ۶ درصد بوده و تورم کمتر از ۱۰ درصد باشد، زمان لازم برای خانهدار شدن خانوارها به ۶.۵ سال خواهد رسید.
در صورتیکه رشد اقتصاد به ۳ درصد برسد و تورم بین ۱۰ تا ۱۵ درصد باشد، این شاخص تا ۱۳.۵ سال افزایش مییابد.
اگر رشد اقتصادی در بازه ۱ تا ۲ درصد قرار گیرد و تورم نیز بین ۱۵ تا ۳۰ درصد باشد، مدت لازم برای تملک خانه به ۱۸.۷ سال میرسد.
و نهایتاً در شرایطی که رشد اقتصادی صفر یا منفی باشد و میزان تورم از ۳۰ درصد فراتر رود، شاخص دسترسی به مسکن به ۲۳.۵ سال افزایش خواهد یافت.
بر اساس تحلیل دکتر امید ابراهیمی، بنیانگذار آموزش املاک، در حال حاضر شکاف میان رشد اجارهبها و توان درآمدی مستأجران بهویژه دهکهای پایین و متوسط، تهدید جدی برای پایداری بازار اجاره و ثبات شهری ایجاد کرده است. نسبت سهم ۴۴ درصدی هزینه اجاره از کل هزینه خانوار و کاهش مستمر قدرت خرید، نشان میدهد که بدون رشد پایدار اقتصادی و مهار تورم، شاخص دسترسی به مسکن میتواند تا بیش از ۲۳ سال افزایش یابد. پناه بردن اقشار کمدرآمد به سکونت در مساکن غیررسمی نیز نشانهای از ناکارآمدی نظام تأمین مسکن متعارف است که ممکن است موجب گسترش سکونتگاههای غیررسمی و افزایش فشار بر خدمات شهری شود.
