صفر تا صد اصول معامله املاک

فهرست مطالب
Share on whatsapp
Share on telegram
Share on twitter
Share on email

یکی از ملزوماتی که برای کسانی که می خواهند در شغل مشاور املاک و مستغلات فعالیت کنند و یا کسانی که می خواهند ملکی را خریداری نمایند، دانستن مفاهیم اصلی و اصول معامله ملک است که درک روشنی از دانش و قوانین فعلی را در اختیار افراد قرار می دهد.

نداشتن اطلاعات کافی از اصول معامله ملک، باعث سواستفاده و کلاهبرداری از افراد، ثبت شکایت و تشکیل پرونده های قضایی، از دست رفتن سرمایه افراد، سردرگمی و اتلاف وقت افراد می شود. ارتقا دانش و اطلاعات مورد نیاز در زمینه املاک و مستغلات، از بروز چنین مشکلاتی جلوگیری کرده و در وقت و هزینه افراد نیز، صرفه جویی می شود.

اصول معاملات املاک و مستغلات توسط مجموعه گسترده ای از اساسنامه ها، تبصره ها و ماده های قانون املاک و مستغلات اداره می شود. الزامات تعیین شده این حوزه، تحت عنوان اصول معامله ملک، توسط قانون گذاران کشور تصویب و اجرایی می شود و اغلب از یک کشور به کشور دیگر متفاوت است.

در نتیجه برای هر مشاور املاک یا کسی که می خواهد در این حوزه سرمایه گذاری کند، واجب است تا اصول و قوانین این حرفه را به خوبی دانسته تا علاوه بر جذب مشتری، گرفتار افراد کلاهبردار و سودجو نشوند. با ما تا انتهای مقاله همراه باشید تا اصول معامله ملک و نکات حقوقی مربوط به معامله املاک را به شما بازگو کنیم.

6اصول معامله ملک و مستغلات

قرارداد های املاک و مستغلات چیست؟

قرارداد های املاک و مستغلات یکی از مهم ترین و ضروری ترین قرارداد ها در اصول معامله املاک می باشد که اکثر افراد آن را به طریق مختلف و در انواع گوناگون تجربه می کنند. این قرارداد ها می تواند در زمینه تجاری، مسکونی، زراعی و صنعتی باشد و جزو اموال غیر منقول حساب می شود. در نتیجه دارای قوانین حقوقی خود است و بر اساس قوانین و مقررات وضع شده انجام می شود.

قرارداد های املاک و مستغلات سندی است که از نظر حقوقی الزام آور است و شرایطی را که هنگام توافق دو یا چند شخص در مورد معامله املاک با یکدیگر توافق شده، مشخص می کند. شرایط ذکر شده در یک قرارداد با امضای آن قرارداد به اجرا در می آیند. آنها معمولا شامل جزئیاتی از جمله هزینه غیرمترقبه املاک و مستغلات، لوازم موجود در ملک، مبلغ ودیعه، مسئولیت پرداخت هزینه های معامله و تاریخ سند زدن است. شما به عنوان یک طرف قرارداد ملزم به امضای آن هستید.

به بیان ساده تر، یک قرارداد املاک و مستغلات قصد دارد ضمن مشخص کردن روند خرید ملک، از حقوق خریدار و فروشنده محافظت نماید. باید به یاد داشته باشید که قرارداد های املاک و مستغلات زمانی از نظر قانونی لازم الاجرا می شود که سند وضعیت ملک را تعیین کند و توسط هر دو طرف امضا شود. این قرارداد توسط بنگاه مشاور املاک و مستغلات تنظیم می گردد و به امضا و ثبت طرفین معامله می رسد.

آشنایی با اصول معامله ملک به قدری مهم است که افراد باید قبل از هرگونه معامله، نکات اولیه و اصلی این قرارداد ها را دانسته تا دچار مشکلات احتمالی نشوند؛ اما متاسفانه به دلیل عدم آشنایی عموم افراد با نکات و اصول معامله ملک، اختلافات فراوانی رخ می دهد که موجب تشکیل پرونده در مراجع قضایی می گردد. در ادامه به انواع قرارداد های املاک و مستغلات اشاره کرده و نکات مربوط به هر یک را یادآور خواهیم شد.

مشاور املاک و مستغلات حرفه ای و متخصص

قولنامه

قولنامه اغلب نوشته ای است که شامل توافق طرفین بر انجام یک معامله یا موضوعی مشخص است که تضمین اجرای آن، پرداخت مبلغ خسارت به کسی است که به قول خود عمل کرده است.

قولنامه زمانی تنظیم می شود که شرایط کافی برای معامله وجود نداشته باشد. در این زمان یک قراردادی میان طرفین عقد می گردد که هر دو طرف متعهد می شوند در زمان و مکان ذکر شده و با شرایط گفته شده در قولنامه، معامله را انجام دهند.

باید در زمان تنظیم و امضای قولنامه بسیار دقت کنید تا طبق اصول معامله املاک، مشخصات مورد معامله با سند برابر بوده و تا حد امکان توسط مشاور املاک حرفه ای و متخصص تنظیم شود تا از شروط مناسب و کافی برخوردار باشد و حق کسی پایمال نشود.

مبایعه نامه

مبایعه نامه یکی از قرارداد هایی است که در طی آن، فروش ملک انجام می گیرد. مبایعه نامه یک قرارداد عادی و قانونی است که به صورت مکتوب میان طرفین خریدار و فروشنده در بنگاه مشاور املاک و مستغلات، توسط مشاور املاک کارآزموده تنظیم می گردد که بر اساس اصول معامله ملک، در ازای دریافت مبلغ، ملک فروخته شده و سند آن به نام خریدار انتقال می یابد.

نکات مهمی که باید در هنگام تنظیم مبایعه نامه رعایت شود عبارتند از:

  • در هنگام تنظیم مبایعه نامه باید هر دو طرف قرارداد احراز هویت شوند و مدارک شناسایی آنها مورد بررسی قرار بگیرد.
  • برگزاری جلسه آشنایی و توافق بین دو طرف معامله قبل از امضای مبایعه نامه
  • اطلاع یافتن از شرایط خریدار و نحوه پرداخت پول ملک به فروشنده
  • دقت در شرایط ذکر شده در قرارداد و مطالعه آن
  • ذکر ضمانت نامه اجرای قرارداد و تعیین حق خسارت در صورت رعایت نشدن شروط قرارداد برای هر دو طرف معامله
  • اختصاص حق کمیسیون مشاور املاک از قیمت ملک
  • موافقت و تنظیم زمان انتقال سند در دفاتر ثبت اسناد رسمی و درج ضمانت اجرای آن
  • در صورتی که معامله توسط وکیل انجام شود، نیاز است تا هویت وکیل، موکل و وکالت نامه بررسی و تایید شود.

اجاره نامه

طبق اصول معامله ملک، اجاره نامه قراردادی است که با امضای آن، مستاجر ملکی را در ازای پرداخت مبلغی، برای مدت معینی از مالک اجاره کرده و در آن سکونت می کند. اجاره نامه را قراردادی معوض، موقت و تملیکی می نامند. در اصول معامله ملک، قوانین اجاره نامه طبق قانون مدنی بوده و به عنوان قانون روابط موجر و مستاجر و قانون خاص می باشد. عموم افراد با این قوانین آشنایی نداشته و سبب می شود با مشکلات عدیده ای دست و پنجه نرم کنند.

خوشبختانه بسیاری از اجاره نامه ها توسط بنگاه مشاور املاک و مستغلات تنظیم می گردد که به صورت پیش نویس های آماده می باشد؛ اما این امر تنها باعث جلوگیری از بروز مشکلات و اختلافات احتمالی نمی شود و اگر مشاور املاک به خوبی از اصول معامله املاک آگاهی نداشته باشد، دچار حوادث و مشکلات بسیاری خواهند شد. در نتیجه لازم است از یک مشاور املاک کارآزموده برای اجاره ملک خود کمک بگیرید.

یکی از اصول معاملات املاک و مستغلات که مشاوران موظف به انجام آن برای تمامی قرارداد ها و معاملات ملکی خود هستند، ثبت آنها در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور می باشد. پس از آن، مبایعه نامه یا اجاره نامه ها دارای کد رهگیری 13 رقمی بوده و رسمیت می یابند. همچنین این کد رهگیری، پس از ثبت کامل در سامانه، جهت اطلاع، به طرفین قرارداد پیامک می شود.

شما می توانید با شرکت در دوره حقوقی مشاور املاک که از طریق بخش آموزشی موسسه املاک ابراهیمی ارائه می شود، کلیه اصول معامله ملک از جمله اصول و ابزار های قانون املاک و مستغلات را آموزش می دهد، آشنا شوید و زمان و نحوه استفاده از سیستم حقوقی را پوشش دهید.

دوره حقوقی پیشرفته مشاور املاک

این دوره تمام قرارداد ها و مواردی را که در حین تملک، تامین سرمایه مالی، توسعه، ساخت و ساز، مالکیت و بهره برداری از املاک و مستغلات سرمایه گذاری به وجود می آید، بررسی می کند. همچنین نقش، حقوق و تعهدات طرف های اصلی درگیر در معاملات، از جمله مالک، خریدار، فروشنده، معمار، پیمانکار، وام دهنده، بیمه گر و مستاجر را بررسی می کند.

روند و اصول معامله ملک چگونه است؟

پیدا کردن خانه ای که متناسب با سلیقه و نظر خریدار باشد، کاری بسیار سخت و زمانبر است. این امر مستلزم مراجعه به تعداد زیادی بنگاه مشاور املاک و مستغلات است و با در نظر گرفتن شرایط، بررسی گزینه های موجود و محاسبه هزینه ها، کاری پر چالش و دشوار می باشد؛ اما زمانی که ملک مورد نظر پیدا شد، چالش بزرگتری پیش روی خریدار قرار دارد و آن نحوه و اصول معامله ملک است.

چرا که اگر با نحوه معامله و اصول آن آشنا نباشد، احتمال بروز مشکلات و سواستفاده و کلاهبرداری وجود دارد. می خواهیم در این مقاله مراحل و اصول معامله ملک را توضیح داده تا از بروز آسیب های جدی در معاملات پیشگیری شود. به طور کلی، معامله ملک در ایران سه بخش عمده و اساسی دارد.

مرحله اول: توافق طرفین

در این مرحله خریدار و فروشنده باید در رابطه با انجام معامله به توافق برسند. پس از رسیدن به توافق، طبق اصول معامله ملک، یک قولنامه ای بین خریدار و فروشنده نوشته می شود که ضمانت کننده توافق طرفین است و دو طرف با امضای آن، با قول داده شده موافق هستند و آن را مکتوب می کنند.

مشاور املاک و مستغلات حرفه ای و متخصص

اما باید بدانید که قولنامه ها بار حقوقی نداشته و اگر بین دو طرف معامله اختلاف ایجاد شود، دادگاه قولنامه را رسمی تلقی نمی کند. در نتیجه طبق اصول معامله ملک، باید در زمان معامله یک مبایعه نامه تنظیم شود.

از آنجایی که در هر کاری لازم است به متخصص مربوطه مراجعه شود، توصیه می شود برای انجام معامله و تنظیم مبایعه نامه، از یک مشاور املاک و مستغلات حرفه ای و متخصص که از نکات حقوقی و جزئیات اصول معامله ملک مطلع است، کمک گرفته شود.

برای اینکه یک مبایعه نامه از رسمیت کامل برخوردار باشد، لازم است که 5 مورد به طور دقیق در آن ذکر شود:

  • آدرس دقیق و مشخصات شناسنامه ای فروشنده ملک
  • آدرس دقیق و مشخصات شناسنامه ای خریدار ملک
  • ذکر دقیق جزئیات و مشخصات جغرافیایی و هندسی ملک
  • میزان مبلغ مورد معامله
  • تعیین زمان معامله، انتقال سند و نحوه پرداخت وجه

اگر یکی از موارد فوق در مبایعه نامه ذکر نشود، از نظر قانونی و طبق اصول معامله ملک ارزشی نخواهد داشت. همچنین موارد و نکات بیشتری را برای شفاف سازی می توانید به آن اضافه کنید تا از بروز اختلافات جلوگیری شود. به طور مثال باید در مبایعه نامه هزینه های انتقال سند و نحوه پرداخت آن نوشته شود. چرا که برخی از این هزینه ها به عهده فروشنده بوده و برخی دیگر بر عهده خریدار می باشد.

بایستی فروشنده در هنگام تحویل ملک، تمامی بدهی های آن را تا روز تحویل بپردازد؛ زیرا ممکن است خریدار ملک را زودتر از مرحله سند زدن تحویل گرفته باشد و مدت طولانی از آن گذشته باشد. به همین دلیل تمام بدهی ها تا روز تحویل محاسبه می گردد و پس از آن، هزینه ها بر عهده خریدار خواهد بود.

مرحله دوم: ثبت مبایعه نامه

تا این مرحله از معامله، مبایعه نامه تنظیم شده و خریدار و فروشنده به مرحله توافق رسیده اند. از آنجا که قولنامه رسمیت ندارد، این امکان نیز وجود دارد که فروشنده ملک را به چندین نفر بفروشد. در اصول معامله ملک برای جلوگیری از ایجاد چنین مواردی، توصیه شده است که مبایعه نامه به صورت پیش نویس و قانونی توسط بنگاه های معاملات ملک نوشته شود.

پس از نوشتن و امضای مبایعه نامه، جهت تکمیل روند کار، لازم است تا این قرارداد در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات ثبت شود. آدرس و مشخصات خریدار، فروشنده، ملک که در مبایعه نامه قید شده است، باید به دقت در این سامانه وارد شود تا کد رهگیری صادر شود.

این سیستم به قدری جامع است که اگر فروشنده قصد فروش یک ملک را به چندین نفر داشته باشد، سامانه خطا داده و سیستم اعلام میکند که برای این ملک کد رهگیری ثبت شده است. صدور کد رهگیری به منزله درست بودن معامله بوده و یکی از قواعد اصول معامله ملک و مراحل انتقال سند است.

مرحله سوم: انتقال سند

قبل از اینکه به مرحله انتقال سند برسیم، یک مرحله ای وجود دارد که طبق اصول معامله املاک، فروشنده جهت انتقال سند، باید به شهرداری، دارایی و مراکز مربوطه مراجعه کرده تا با گرفتن گواهی پایان کار، خلافی، پرداخت مالیات و بدهی و طی کردن مراحل قانونی، بتواند ملک خود را به نام خریدار کند. این مرحله وظیفه فروشنده بوده و خریدار هیچ نقشی در این رابطه ندارد.

اصول معامله املاک و مستغلات

پس از انجام مرحله فوق و طی شدن روند اصول معامله ملک، خریدار به دفترخانه ثبت اسناد رسمی مراجعه کرده تا لیست مدارک مورد نیاز جهت انتقال سند را آماده کند. مدارک لازم جهت تشکیل پرونده انتقال سند ملک عبارتند از:

  • اصل و فتوکپی سند ملک
  • اصل و فتوکپی بنچاق ملک
  • اصل و فتوکپی شناسنامه و کارت ملی فروشنده و خریدار
  • اصل و فتوکپی وکالت نامه (در صورت داشتن وکیل)
  • اصل و فتوکپی گواهی پایان کار و عدم خلافی شهرداری
  • ارائه صورتجلسه تفکیکی آپارتمان
  • اصل و فتوکپی گواهی حصر وراثت (در صورتی که سند ورثه ای باشد)
  • اصل و فتوکپی فرم مالیات بر ارث (در صورتی که سند ورثه ای باشد)

زمانی که فروشنده به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه می کند، دفترخانه می بایست از شهرداری، دارایی، بیمه و بخشداری استعلام بگیرد که آیا بدهی های مربوطه ملک پرداخت شده است یا خیر. به این عمل مفاصا حساب گفته می شود.

همچنین طبق اصول معامله املاک که مصوب شده است، دفترخانه بررسی می کند که سند در گرو و رهن مراجعات قانونی نباشد و این ملک در طرح های عمرانی شهرداری نباشد. چرا که اگر چنین باشد، اجازه معامله داده نمی شود. پس از انجام این مراحل، با دریافت نامه از دفترخانه به سازمان های مربوطه مراجعه کرده و مراحل سند زدن را شروع می کند.

بنگاه مشاور املاک و مستغلات

  • با مراجعه فروشنده به شهرداری یا بخشداری با نامه دفترخانه، شهرداری استعلام می کند که ساختمان مربوطه طبق نقشه پروانه درست ساخته شده است یا دچار خلافی شده است. در این صورت فروشنده ملزم به پرداخت جریمه می باشد.

همچنین عوارض نوسازی ساختمان نیز جزو هزینه انتقال سند محسوب شده و ملزم به پرداخت است. علاوه بر این، فروشنده بایستی هزینه دفع زباله و کمک به آموزش و پرورش را نیز بپردازد.

  • باید بدانید که در اصول معامله ملک، 4 درصد قیمت ملک را باید به دارایی بپردازید. شاید فکر کنید که این مبلغ زیادی است و از انجام معامله ناامید شوید، اما باید گفت که قیمتی که دارایی برای یک ملک در نظر می گیرد، با قیمت اصلی و واقعی بسیار تفاوت دارد.
  • در صورتی که ملک تجاری باشد، فروشنده باید به بیمه نیز مراجعه کند تا اصول معامله ملک به درستی صورت پذیرد.

پس از انجام مراحل فوق، طبق تاریخ توافق شده در مبایعه نامه، فروشنده و خریدار در این زمان به دفترخانه مراجعه می کنند. سپس فروشنده تمامی مدارک ذکر شده و پاسخ استعلام های شهرداری، دارایی و بیمه را به دفترخانه تسلیم می کند تا طبق اصول معامله ملک، انتقال سند و به نام زدن، به خوبی پایان بپذیرد.

10 نکته حقوقی مهم که باید در هنگام معامله املاک و مستغلات بدانید

خرید و معامله ملک کار بسیار پیچیده ای است که بسیاری افراد از آن به خوبی اطلاع نداشته و نیاز به آگاهی از اصول معامله ملک و کمک گرفتن از یک مشاور املاک متخصص دارد. گاهی در معاملات املاک مشکلات و اختلافاتی پیش می آید که موجب بروز دردسر های حقوقی و مالی می شود.

اطلاع نداشتن بسیاری از افراد از روند و اصول معامله ملک و قوانین حقوقی مربوطه و کمک نگرفتن از یک وکیل یا مشاور املاک باعث می شود تا با چشمان بسته قرارداد را امضا کنند و از آنها سواستفاده مالی و کلاهبرداری شود.

اصول معاملات املاک و مستغلات

متاسفانه روزانه شاهد چنین مواردی هستیم که افراد در دام کلاهبرداران گرفتار شده اند و از عواقب چنین کاری اطلاعی نداشته اند. شما می توانید با دانستن اصول معامله ملک و نکات حقوقی در معاملات املاک و مستغلات، از بروز چنین حادثه هایی جلوگیری نمایید.

شناسایی مدارک و اسناد فروشنده ملک

اولین کاری که باید در هنگام خرید ملک در نظر داشت، باید تمامی مدارک شناسایی فروشنده و یا وکیل آن، مورد بررسی قرار بگیرد. اگر به هر دلیلی شخص دیگری به عنوان وکیل یا قیم، مبایعه نامه را امضا می کند، باید علاوه بر مدارک شناسایی فروشنده، وکالت نامه نیز بررسی شده و اطلاعات فروشنده قانونی و مالک اصلی درج شده در سند، مطابقت داشته باشد.

مورد دیگری که وجود دارد، استعلام شخص فروشنده از بابت ممنوع المعامله بودن است. اگر شخصی ورشکسته شده باشد، طبق اصول معامله املاک اجازه هیچ گونه معامله ای را نداشته و از نظر قانونی خلاف است.

نکته قابل توجه دیگری که وجود دارد، محجور بودن یا نبودن مالک است که به دلایل مختلفی چون بیماری یا ناتوانی و کهولت سن، امکان معامله این گونه افراد وجود ندارد. شما می توانید پیش از انجام هرگونه معامله، از شرایط فروشنده استعلام گرفته تا در آینده دچار مشکلات نشوید.

بررسی و استعلام سند ملک

قبل از امضای قولنامه، بایستی حتما وضعیت سند مورد معامله مورد بررسی قرار بگیرد. یک مشاور املاک با تجربه می داند که برای انجام یک معامله بدون دردسر برای مشتریان خود، باید در زمان تنظیم مبایعه نامه، علاوه بر برری مشخصات فروشنده و خریدار، وضعیت ملک مورد نظر را از دفاتر ثبت اسناد رسمی استعلام گرفته و ملک را از نظر توقیفی یا وثیقه ای و در رهن بودن بررسی نماید.

اصول معامله املاک

سند املاک بسته به نوع ملک، انواع مختلفی دارند که دارای قوانین ثبتی منحصر به فرد هستند. به همین جهت لازم است طبق اصول معامله ملک، خریدار یا مستاجر از وضعیت سند به خوبی آگاه باشند.

اگر چنانچه نکته مشکوکی در سند ملک مشاهده می کنید، به صورت مختصر و بدون هیچ گونه خجالتی موضوع را از فروشنده جویا شوید. تا تمامی شک و شبه ها حل شود یا در صورتی که واقعا سند مشکل دارد، بتوان مشکل آن را پیش از انجام معامله حل کرد.

همچنین می توانید با مراجعه به مراکز ذی ربط، موضوع سند و کد رهگیری معامله ملک را استعلام کرده تا در جریان آخرین وضعیت ملک قرار بگیرید.

خرید زمین های در تصرف نهاد های دولتی

نکته قابل توجه ای که در زمینه اصول معامله ملک وجود دارد این است که در هنگام معاملاتی که در تصرف نهاد ها یا اشخاص حقوقی می باشد، باید بسیار دقت داشته باشید تا دچار مشکلات بزرگ نشوید. جهت خرید چنین املاکی، باید حتما وکالت نامه ها و مجوز های فروشنده ملک از طرف نهاد مربوطه بررسی شود تا از میزان اعتبار و رسمیت آن، اطمینان حاصل شود.

به طور کلی خریداران زمین هایی که توسط دادگاه انقلاب به تصرف نهاد هایی چون بنیاد شهید، کمیته امداد، بنیاد مستضعفان، ستاد اجرایی فرمان امام (ره) و دستگاه های دیگر درآمده اند، بسیار دشوار بوده و با مشکلات عدیده ای روبرو می شوند. چرا که امکان شکایت و ادعای مالکان قبلی در رابطه با ملک تصرف شده بسیار زیاد بوده و باید توسط دستگاه قضایی مورد تحقیق و بررسی قرار بگیرد.

اصول معامله ملک

خرید زمین های کشاورزی و ملکی که داخل طرح نوسازی شهرداری قرار دارد

در جهت توسعه و رفاه شهری، بسیاری از شهرداری ها دارای محدوده طرح تفصیلی می باشند و املاکی که در این طرح قرار می گیرند، اصطلاحا به آنها درون طرح گفته می شوند؛ بنابراین توصیه می شود تا قبل از خرید ملک، از قرار گیری درون طرح اطمینان حاصل کنید. چرا که ملکی در درون طرح قرار بگیرد، اجازه معامله را ندارد و خریداران دچار مشکل می شوند.

همچنین در اصول معامله ملک، برای زمین های کشاورزی نیز قوانین خاصی وجود دارد که نیاز است تا در هنگام خرید به این نکات و اصول توجه شود. بسیاری از زمین های کشاورزی سند رسمی نداشته و به صورت قولنامه ای یا دستی معامله شده اند.

از این رو لازم است تا قبل از بستن هرگونه قرارداد در رابطه با زمین های کشاورزی، لازم است از دفتر ثبت اسناد استعلام بگیرید که ملک دارای سند است یا خیر. تا از میزان صحت آن آسوده خاطر شوید.

تطابق مشخصات داخل سند با وضعیت ملک

توصیه می شود تا خریداران ملک قبل از انجام معامله، وضعیت موجود ملک را به خوبی مشاهده و بررسی نمایند. مشخصات داخل سند را از نظر مشاعات ساختمان، توابع و ملحقات، متراژ ساختمان و منطقه جغرافیای با ملک مورد نظر مطابقت دهند و در صورت وجود هر گونه نقص و مشکلی، سریعا رسیدگی شود.

همچنین اگر مشکل یا خرابی در ساختمان دیده می شود، هر دو طرف معامله باید از آن اطلاع داشته و طبق اصول معامله ملک فروشنده باید قبل از انجام معامله آن را برطرف نموده یا به صورت دقیق در متن قولنامه ذکر شود.

معامله ملک ورثه ای

بدون شک معامله ملک ورثه ای چندان آسان نبوده و دردسر های خاص خود را دارد. به خصوص زمانی که تمام ورثه با معامله موافق نباشند و حتی یک نفر مخالفت کند تا زمانی که پیگیری های قانونی جهت تقسیم سهم الارث هر یک از افراد صورت نپذیرد، طبق اصول معامله ملک، امکان معامله آن وجود نخواهد داشت.

اگر می خواهید ملکی را معامله کنید که ورثه ای می باشد، باید تمام مشخصات تک تک ورثه یا موکلان آنها با اطلاعات ملک و گواهی انحصار وراثت مطابق داده شود تا از صحت آن مطمئن شوید.

در صورتی که ملکی را که دارای چند مالک می باشد، خریداری می کنید، باید در هنگام امضای قولنامه و انتقال سند، تمامی مالکان حضور داشته و یا وکلای قانونی آنها در جلسه حضور داشته باشند. اگر یکی از مالکین از طرف سایر مالکان وکالت معامله را داشته باشد، دیگر شرط حضور سایر مالکان الزامی نمی باشد و امضای وکیل به جای تمامی افراد کفایت می کند.

باید به خاطر داشته باشید که تنها با امضای مبایعه نامه، شما مالک جدید ساختمان محسوب نمی شوید و پایبندی به تمامی مفاد و بندهای ذکر شده در مبایعه نامه توسط هر یک از دو طرف معامله تا زمان انتقال سند، از ملزومات اساسی اصول معامله ملک می باشد.

پرداخت نکردن مبلغ ملک به صورت کلی

نکته اساسی که در هنگام پرداخت مبلغ معامله در اصول معامله املاک وجود دارد و بایستی رعایت شود، این است که کل مبلغ را به صورت یکجا به فروشنده یا مالک پرداخت نکنید. توصیه وکلای حقوقی و مشاوران املاک به خریداران در این است که هرگز تا زمان تحویل کامل ملک خریداری شده، تمام مبلغ را پرداخت نکنید و مرحله به مرحله وجه پرداختی را تحویل فروشنده دهید.

چرا که طبق اصول معامله ملک، تحویل ملک تنها شامل تحویل کلید یا فیزیکی املاک نمی باشد و زمانی می توان گفت که ملک تحویل داده شده است که انتقالات ثبتی سند انجام شده باشد.

همچنین به فروشندگان نیز توصیه می شود که در صورتی که کل مبلغ را قبل از تحویل ملک دریافت نکرده اند، برای دریافت باقیمانده وجه مورد نظر، میزان دقیق پول باقیمانده و زمان دریافت را به طور دقیق در قرارداد ذکر کرده و با شرط فسخ یک طرفه قرارداد، بدون نیاز به مراجعه به دستگاه های قضایی، خریدار یا مستاجر را ملزم به پرداخت مبلغ باقیمانده در زمان مقرر نمایند.

تعیین شروط فسخ قرارداد

متاسفانه امروزه به دلیل بروز اختلافات و کلاهبرداری های فراوانی که در حوزه املاک و مستغلات به وجود آمده است، توصیه می شود تا برای جلوگیری از ایجاد دردسر های احتمالی، در قرارداد های خود شرایطی را جهت فسخ قرارداد برای هر کدام از طرفین معامله تعیین کرده و حتما در متن قولنامه ذکر شود.

طبق اصول معامله ملک، یکی از این شرایط می تواند پرداخت هزینه فسخ قرارداد باشد. به این جهت که اگر هر یک از طرفین قرارداد از انجام معامله منصرف شود یا در انجام تعهدات خود کوتاهی نماید، باید مبلغی را به عنوان جریمه به طرف دیگر معامله پرداخت نماید.

ثبت و انتقال سند ملک

لزوم ثبت و انتقال سند به نام مالک جدید، یکی از اصول معامله ملک است. به جهت آنکه خریدار و فروشنده دچار دعوا های حقوقی و ثبتی سند نشوند، توصیه می شود که برای تنظیم سند و انتقال آن، در دفاتر ثبت اسناد رسمی و سامانه ثبت املاک کشور مراجعه نموده و کد رهگیری دریافت نمایند.

همچنین در قرارداد های اجاره نامه، توصیه می شود به مشاورین املاک جهت تنظیم اجاره نامه مراجعه شده و حتما کد رهگیری را از مشاورین املاک خود جویا شوید. با توجه به اینکه قولنامه ها دارای استناد حقوقی نمی باشد و جزو اسناد مالکیت عادی محسوب می شوند، تنظیم و ثبت مفاد اجاره ای و شرایط دو طرف معامله در قولنامه، نسبت به سایر اسناد رسمی از حساسیت بیشتری برخوردار است.

 تنظیم قانونی قرارداد های معاملات ملکی

شرکت در معاملات ملکی که از نظر قانونی جزو قرارداد های غیر رسمی محسوب می شود، مانند قولنامه ها، می بایست حتما در بنگاه مشاور املاک و مستغلات قانونی که دارای مجوز رسمی از اتحادیه صنف مشاوران املاک است، تنظیم شود.

طبق اصول معامله ملک، برای آنکه این قرارداد ها از اعتبار و ماهیت قانونی برخوردار شوند، باید حتما آن آژانس املاک، در سامانه ثبت معاملات املاک وارد نموده تا کد رهگیری و هولوگرام مخصوص به خود را دریافت کنند.

همچنین عکس این قضیه نیز صادق است؛ یعنی اگر یک قرارداد رسمی، به طور مثال تنظیم مبایعه نامه فروش، توسط یک مشاور املاک غیر قانونی و فاقد مجوز صلاحیت تنظیم یا ثبت شود، از اعتبار ساقط شده و دیگر ماهیت قانونی خود را از دست می دهد. در نتیجه مشکلات فراوانی را هم برای خریدار و هم فروشنده به دنبال خواهد داشت.

خرید و فروش ملک کار بسیار پیچیده ای است که دارای قوانین حقوقی و اصول معامله ملک بسیاری می باشد؛ بنابراین جهت انجام هرگونه معامله، باید به یک مشاور متخصص و حرفه ای مراجعه نمایید که دارای مجوز کسب باشد.

همچنین باید این مجوز قابل رویت همگان بوده و از صحت آن اطمینان حاصل کرد. چرا که به این راحتی به کسی مجوز داده نمی شود و یک مشاور املاک حتما باید دوره های مقدماتی و تخصصی مشاور املاک را طی نماید.

در کشور های توسعه یافته مانند انگلیس و آمریکا شغل مشاوره املاک به صورت تخصصی در دانشگاه ها و کالج های معتبر تدریس می شود و هر کسی اجازه تنظیم و ثبت قرارداد ها را ندارد. این شغل بسیار حائز اهمیت بوده و بسیار حساس است. چرا که به صورت مستقیم با سرمایه مرد در ارتباط است.

آژانس املاک

اما در ایران یا کشور های درحال توسعه به امر آموزش تخصصی این شغل چندان اهمیت داده نشده است و این شغل به صورت تخصصی در دانشگاه ها تدریس نمی شود. در نتیجه تعداد بنگاه های املاکی که دارای مجوز رسمی هستند بسیار کم است.

باید در زمینه افزایش دانش و اطلاعات مشاوران املاک تلاش ها افزایش یابد و دوره های مقدماتی و تخصصی برای آنها برگزار شود تا شاهد کاهش مشکلات ملکی و مراجعه به دادگاه ها باشیم. شما نباید به هر کسی اعتماد کنید و قبل از انجام هرگونه معامله، مجوز بنگاه را بررسی نمایید.

معمولا دعاوی معاملات ملکی به 3 صورت دعاوی حقوقی، دعاوی کیفری و دعاوی ثبتی می باشد. این دعوا ها عموما از کلاهبرداری های مربوط به خرید، فروش، اجاره ساختمان یا مغازه گرفته تا نقض تعهدات قرارداد و قوانین معاملاتی را مشمول می شوند.

با نکات گفته شده می توانید با چشمان باز معاملات ملکی خود را انجام داده و خیالی آسوده داشته باشید؛ اما این نکات بسیار کلی بوده و توصیه می شود که حتما با یک وکیل یا مشاور املاک مشورت کنید.

شما به عنوان یک مشاور املاک باید بدانید که یکی از ستون های مهم و اصلی اصول معامله ملک، بخش حقوقی آن است. چرا که با تنظیم و ثبت مبایعه نامه، قراردادی نوشته می شود که بار حقوقی دارد و هر چه بر روی آن کاغذ نوشته شده باشد، تاثیر داشته و می تواند مورد بحث قرار بگیرد.

یک مشاور املاک و مستغلات حرفه ای و متخصص باید تخصص لازم را بر روی بندهای حقوقی معاملات ملکی داشته باشد تا اصول معامله املاک را به طور صحیح و اصولی رعایت کند. به همین دلیل توصیه می شود تا دوره حقوقی پیشرفته مشاور املاک را بگذرانند.

دوره حقوقی پیشرفته مشاور املاک ابراهیمی توسط یکی از اساتید مجرب و برجسته مشاور املاک در ایران، دکتر محمد الماسی تدریس می شود. ایشان یکی از 10 وکیل برتر ملکی در ایران است که به جرات می توان گفت آموزش های بی نظیری را در حوزه دوره های حقوقی املاک ارائه می دهند. دلایل اصلی که این دوره برگزار می شود:

  • آگاهی مشاوران املاک افزایش یافته تا قرارداد ها به درستی تنظیم شود و میزان پرونده های حقوقی در دادگستری ها کاهش یابد.
  • یک مشاور املاک حافظ سرمایه و اموال مردم است و با آگاهی یافتن از نکات حقوقی، ناخواسته فردی را دچار کلاهبرداری و بدبختی نکند. در نتیجه این دوره جهت حفظ گارانتی قرارداد مردم، ضروری است.
  • هر چه سطح اطلاعات و دانش تخصصی یک مشاور املاک بیشتر باشد، مشتری به خوبی آن را متوجه شده و بیشتر به او اعتماد می کند. در نتیجه تعداد مشتریان راضی و وفادار افزایش می یابد.

در دوره حقوقی پیشرفته مشاور املاک، صفر تا صد اصول معامله ملک و مسائل حقوقی آن آموزش داده می شود که از جمله آن می توان به مشارکت در ساخت، مبایعه نامه های فروش، اجاره نامه، عقد صلح، هبه و پیش فروش را با ذکر تمام جزئیات اشاره نمود و حتی به روش های افزایش درآمد به صورت قانونی و حقوقی پرداخته می شود که می تواند شما را به عنوان یک مشاور املاک، از سایر رقبا متمایز سازد.

این دوره به صورت کامل و جامع برگزار می شود و مدرکی توسط مدیریت داوری در سازمان ها از وزارت علوم تحقیقات و فناوری کشور به شرکت کنندگان اعطا می شود. به طور کلی می توان گفت که هیچ مسئله‌ی حقوقی در زمینه ی املاک نمی‌ماند که شما آن را ندانید! پیشنهاد می شود این دوره استثنایی را از دست ندهید.

این مقاله برایتان مفید بود؟
این مقاله را در شبکه های اجتماعی به اشتراک بگذارید
Telegram
WhatsApp
Pinterest
Email
لینک کوتاه مقاله
https://amozeshamlak.com/?p=11363
دنبال کردن
Notify of
guest
0 Comments
Inline Feedbacks
مشاهده تمامی دیدگاه ها
0
دیدگاه یا سوال خودتان را وارد کنیدx
()
x