از مراحل انتقال سند ملک چه می دانید؟

کلاس های آموزشی مقدماتی
فهرست مطالب
به اشتراک گذاری بر روی whatsapp
به اشتراک گذاری بر روی telegram
به اشتراک گذاری بر روی twitter
به اشتراک گذاری بر روی email
4.7/5 - (9 امتیاز)

مهم ترین کاری که امروزه در خرید ملک باید به آن توجه داشت، مراحل انتقال سند ملک است. چرا که با افزایش قیمت ملک و تبدیل شدن به سرمایه با ارزش، این مرحله از خرید خانه از حساسیت بسیار بالایی برخوردار است.

شما باید به خوبی از تمامی مراحل انتقال سند ملک اطلاع داشته باشید و بدانید که در یک معامله چگونه عمل کنید تا در دام شیادان و کلاهبرداران اسیر نشوید و حتما از یک مشاور املاک متخصص و باتجربه مشاوره بگیرید. چرا که با کوچکترین خطا یا بی احتیاطی ضرر های جبران ناپذیری به شما وارد می شود که برای بازگشت سرمایه خود تا مدت ها دچار مشکلات فراوان شوید.

امروزه به دلیل حجم بالای معاملات ملکی از جمله خرید و فروش مسکن، زمین، مشارکت در ساختمان و موارد دیگر، نیاز است تا با قوانین حقوقی و مراحل انتقال سند ملک آشنا باشید. به این منظور قصد داریم تا به بررسی مراحل انتقال سند ملک، آپارتمان و زمین بپردازیم. لذا برای شناخت این مراحل لازم است تا در جریان جزئیات مربوطه قرار بگیرید. در نتیجه تک تک مراحل را با جزئیات شرح خواهیم داد. تا انتهای مقاله با ما همراه باشید.

مشاور املاک متخصص و باتجربه

مراحل انتقال سند ملک

انتقال سند مالکیت در یک معامله انجام شده، مراحلی دارد که باید به طور کامل توسط خریدار و فروشنده انجام پذیرد تا فروشنده بتواند سند قطعی را به صورت قانونی به نام خریدار منتقل نماید. با پیدا کردن یک خریدار خوش حساب یا یک فروشنده دارای اعتبار و یافتن ملک ایده آل با قیمت مناسب برای خرید یا فروش ملک مورد نظر خود، نصف راه را پیش رفته اید.

نیم دیگر مسیر خرید یا فروش ملک، مراحلی دارد که بد نیست قبل از قدم گذاشتن در این مسیر، آشنایی کلی داشته باشید. طی کردن مراحل انتقال سند ملک آنچنان که فکر می کنید، سخت و دشوار نیست؛ اما اگر در یکی از این مراحل دچار مشکل شوید، باید زمان و هزینه اضافی صرف کنید.

این نکته را باید در نظر داشته باشید که با اعتماد بی جا به دیگران، به دام کلاهبرداران خرید و فروش ملک نیفتید. در این بخش از مقاله تمام مراحل انتقال سند ملک را همراه با جزئیات برای شما شرح داده تا با اطلاع یافتن از آن، از بروز مشکلات حقوقی احتمالی جلوگیری کنید.

انتقال سند مالکیت

مرحله اول: توافق بین فروشنده و خریدار ملک

پس از آنکه خانه مورد نظر خود را پیدا کردید، اولین مرحله مذاکره با فروشنده است تا در مورد قیمت نهایی ملک به توافق رسیده و مواردی مانند کولر، کابینت و خط تلفن که همراه با ملک به شما واگذار خواهد شد، صحبت کنید. پس از رسیدن به توافقات اولیه بین خریدار و فروشنده، باید این توافقات در قالب قولنامه به صورت مکتوب نوشته شود.

در واقع قولنامه به همان مواردی اشاره می کند که بین خریدار و فروشنده توافق شده است و تنها به صورت کتبی نوشته و در قالب یک قرارداد امضا می شود؛ اما اگر چنانچه یکی از طرفین قرارداد به توافقات موجود در قولنامه متعهد نباشد، طرف دیگر نمی تواند از او اقامه دعوی نماید چرا که قولنامه از اعتبار رسمی و قانونی برخوردار نمی باشد.

به همین جهت توصیه می شود برای انجام معامله به بنگاه های مشاور املاک و مستغلات مراجعه نموده تا یک مشاور املاک متخصص و باتجربه، قرارداد قانونی خرید و فروش در قالب مبایعه نامه تنظیم نماید. مبایعه نامه در لغت به معنای قرارداد بیع بین دو طرف است. با تنظیم و ثبت مبایعه نامه در سامانه املاک کشور توسط مشاور املاک معتبر و دارای مجوز، دریافت کد رهگیری املاک دریافت نموده و مبایعه نامه دارای اعتبار قانونی است.

معاملات املاک و مستغلات

از آنجا که مراحل انتقال سند ملک بسیار زمانبر است و باید تمام مراحل از جمله دریافت مفاصا حساب انجام شود تا بتواند انتقال سند مالکیت به صورت قطعی صورت پذیرد، پس یک مبایعه نامه تنظیم می شود تا مشخص گردد که خریدار ملک را از فروشنده خریداری نموده است. مواردی که ضروری است در مبایعه نامه درج شود به ترتیب عبارتند از:

  • در اولین مرحله باید مشخصات دو طرفین معامله با دقت و جزئیات وارد شود. همچنین درج آدرس و شماره تلفن همراه نیز ضروری است.
  • تعیین موضوع قرارداد نیز دومین موردی است که باید حتما در مبایعه نامه درج شود. باید حتما ذکر شود که موضوع مورد معامله با چه مشخصات جغرافیایی، ثبتی و غیره به فروش می رسد.
  • مبلغ مورد معامله یکی از ارکان اصلی مبایعه نامه است که باید بر اساس وجه رایج مملکت و به طور کامل در قسمت مشخصات ملک درج شود.
  • زمان معامله نیز یکی از مواردی است که حتما باید به آن پرداخته شود. این زمان از این جهت اهمیت دارد که تعیین شود در زمان عقد قرارداد طرفین معامله صلاحیت انعقاد قرارداد را داشته اند یا خیر.
  • تعیین مبلغ خسارت در زمانی که هر یک از طرفین ادعای پشیمانی کنند.
  • نحوه پرداخت مبلغ مورد معامله و زمان حضور در دفترخانه جهت به نام زدن ملک نیز باید حتما در مبایعه نامه درج شود.
  • پس از تنظیم و ثبت مبایعه نامه، امضای دو شاهد نیز در پای قرارداد ضروری است.

انتقال سند مالکیت

مرحله دوم: دریافت کد رهگیری املاک

بعد از تنظیم مبایعه نامه، نیاز است تا یک مشاور املاک حرفه ای آن را در سامانه ثبت املاک کشور ثبت کرده و از او کد رهگیری دریافت نمایید تا از اصالت و صحت مبایعه نامه خود اطمینان حاصل نمایید. بنگاه های مشاور املاک و مستغلات دارای مجوز، به سیستم ثبت املاک کشور دسترسی داشته و می توانند نام فروشنده، خریدار و مشخصات ملک را تایید نمایند.

با صدور و دریافت کد رهگیری املاک برای قرارداد شما، دیگر فروشنده نمی تواند ملک را به فرد دیگری بفروشد و در نتیجه سیستم خطا می دهد. علاوه بر این، هزینه های مربوط به حق کمیسیون بنگاه های مشاور املاک و مستغلات و ثبت کد رهگیری فروش ملک از دو طرف معامله به طور مساوی دریافت می شود. معمولا این دریافت وجه با توجه به قوانین رسمی اتحادیه املاک بوده و برابر با یک درصد از ارزش ملک در هنگام فروش می باشد و از هر طرف به اندازه نیم درصد به عنوان حق الزحمه دریافت می گردد.

همچنین شما می توانید از اصالت کد رهگیری دریافت شده از مشاور املاک با خبر شوید. با مراجعه به مقاله نحوه استعلام کد رهگیری ملک، می توانید با طی کردن مراحل گفته شده، از اعتبار مبایعه نامه خود اطمینان حاصل نمایید.

به نام زدن ملک

مرحله سوم: مراجعه به دفتر ثبت اسناد رسمی

پس از دریافت کد رهگیری املاک، این مرحله از مراحل انتقال سند ملک به عهده فروشنده ملک است که با مراجعه به دفتر ثبت اسناد رسمی، لیست مدارک مورد نیاز جهت معاملات املاک و مستغلات و انتقال سند مالکیت جهت تشکیل پرونده را دریافت نماید. جهت رفاه شما عزیزان لیست مدارک مورد نیاز جهت انتقال سند مالکیت را در ادامه خواهیم گفت.

  • اصل و کپی از سند مالکیت ملک که به نام فروشنده است.
  • اصل و کپی از سند بنچاق ملک
  • اصل و کپی از شناسنامه و کارت ملی فروشنده
  • اصل و کپی از شناسنامه و کارت ملی خریدار
  • در صورتی که فروشنده وکیل صاحب ملک باشد، اصل و کپی وکالت نامه ضروری است.
  • اصل و کپی از گواهی پایان کار و خلافی شهرداری
  • در صورتی که ملک ورثه ای باشد، اصل و کپی از گواهی انحصار وراثت و فرم مالیات بر ارث ضروری است.
  • در صورتی که ملک فروخته شده یکی از واحد های مسکونی آپارتمان باشد، ارائه صورت مجلس تفکیکی نیاز است.
  • املاک اداری و یا تجاری، علاوه بر مدارک فوق، نیاز به برگه مفاصا حساب عوارض مشاغل دارند.
  • توصیه می شود فروشندگان رسید های تسویه شارژ ساختمان، آخرین قبض های پرداختی مربوط به ملک را نزد خود داشته باشند تا در زمان انجام معامله، دچار مشکلات ناخواسته و ادعای خریداران در رابطه با پرداخت نکردن بدهی ها نشوند.

دفتر ثبت اسناد

مرحله چهارم: استعلام از سازمان های مربوطه

دفتر ثبت اسناد رسمی، از سازمان های مربوطه یعنی شهرداری، دارایی و بخشداری استعلام می گیرد تا مشخص شود که ملک دارای بدهی های معوقه می باشد یا خیر. به این عمل احراز، مفاصا حساب گفته می شود. پس از استعلام دفتر ثبت اسناد رسمی و دریافت لیست مدارک، فروشنده باید به تهیه مدارک گفته شده بپردازد.

استعلامات دیگری نیز وجود دارد که دفترخانه از طریق اینترنتی برسی می کند که سند ملک در رهن بانک یا سازمانی قرار دارد یا خیر و همچنین باید استعلام شود که ملک در طرح توسعه شهرداری قرار نداشته باشد، در غیر این صورت اجازه معامله وجود نخواهد داشت.

پس از اتمام استعلامات، دفترخانه نامه ای به فروشنده می دهد تا با مراجعه به شهرداری و دارایی، با پرداخت خلافی ها، بدهی ها و مالیات های ملک، مفاصا حساب دریافت نماید. با مراجعه فروشنده به شهرداری و ارائه نامه دفترخانه، درخواست تایید نامه را دارد و سپس شهرداری بررسی می کند که ملک مورد نظر بر اساس پروانه ساخت بوده و خلافی نداشته باشد.

دفتر ثبت اسناد رسمی

در صورتی که ملک بر اساس پروانه ساخته نشده باشد، فروشنده باید علاوه بر عوارض نوسازی، جریمه پرداخت نماید. همچنین هزینه های دیگر چون هزینه دفع زباله، کمک به آموزش و پرورش نیز پرداخت شود تا شهرداری گواهی پایان کار و مفاصا حساب را صادر نماید.

پس از اتمام مراحل انتقال سند ملک از شهرداری، نوبت به اداره دارایی می رسد. در قانون مربوط به معاملات املاک و مستغلات ذکر شده است که برای مالیات نقل و انتقال املاک، بایستی 4 درصد از قیمت منطقه ای ملک پرداخت شود.

برای مثال، ممکن است که قیمت توافقی ملک 10 میلیون تومان باشد اما اداره مالیات قیمت منطقه ای آن را متری 5 هزار تومان برآورد کرده باشد. در نتیجه 4 درصد از قیمت منطقه ای ملک محاسبه می گردد. همچنین اگر ملک تجاری باشد، علاوه بر سازمان های گفته شده، نیاز است تا فروشنده به اداره بیمه نیز مراجعه نماید.

مرحله آخر: حضور در دفتر ثبت اسناد رسمی و انتقال سند مالکیت

پایانی ترین مراحل انتقال سند ملک پس از انجام مراحل فوق، حضور خریدار و فروشنده در دفتر ثبت اسناد رسمی است. فروشنده پس از دریافت مفاصا حساب و گواهی های لازم و تکمیل مدارک لازم جهت انتقال سند مالکیت، به دفترخانه مراجعه می کند. دفتر ثبت اسناد پس از بررسی و تکمیل مدارک، برای مراجعه فروشنده و خریدار زمانی را تخصیص می دهد.

استعلام وضعیت سند ملک

هر دو طرفین معامله باید در زمان تعیین شده در دفترخانه حضور داشته باشند. با تکمیل مدارک و تسلیم آنها به دفترخانه، مراحل قانونی و ثبت سند انجام می شود. سپس هزینه حق التحریریه از دو طرف قرارداد به صورت مساوی دریافت می گردد. این تنها هزینه پرداختی شما برای ثبت سند نمی باشد، بلکه هزینه های دیگری چون دریافت کد رهگیری از سامانه جامع بنگاه معاملات املاک که 5 درصد از ارزش ملک می باشد نیز از هر دو طرف معامله دریافت می گردد.

اگر به هر دلیلی یکی از طرفین معامله در دفترخانه حاضر نشود، طرف دیگر باید تا پایان ساعت اداری منتظر بماند و سپس با دریافت گواهی عدم حضور از دفترخانه، به دادگاه مراجعه نماید تا بتواند خسارت پشیمانی را از طرف مقابل دریافت کند.

معمولا وجه مورد معامله همزمان با طی شدن مراحل انتقال سند ملک، پرداخت می شود و آخرین مرحله از پرداخت وجه، پس از اتمام مراحل انتقال سند ملک و در زمان به نام زدن صورت می گیرد. بهتر است که شیوه پرداخت وجه و همچنین تاریخ و زمان حضور در دفترخانه در مبایعه نامه ثبت شود تا جای هیچ شک و شبه ای برای دو طرفین معامله باقی نگذارد. چرا که بسیاری از اختلافات میان خریداران و فروشندگان در این مرحله اتفاق می افتد، بنابراین خیلی سطحی از کنار این جزئیات عبور نکنید و سعی کنید تمام مراحل را به صورت مکتوب ثبت نمایید.

به طور کلی مراحل انتقال سند ملک می تواند از یک روز تا چندین ماه به طول انجامد. این بستگی به سازمان ها و روند اداری مربوط به انتقال سند مالکیت دارد. اگر هیچ مشکلی در طی کردن مراحل انتقال سند ملک به وجود نیاید، شما می توانید در زمان تعیین شده در مبایعه نامه به دفترخانه تعیین شده مراجعه نموده و سند قطعی را به نام خریدار بزنید.

بنگاه های مشاور املاک و مستغلات

نحوه استعلام وضعیت سند ملک

پس از طی کردن مراحل انتقال سند ملک، می توانید از به نام زدن ملک به نام خود اطمینان حاصل کنید. با مراجعه به سازمان ثبت املاک و استعلام وضعیت سند ملک، می توانید مطلع شوید که آیا سند ملک خریداری شده، به درستی به نام شما ثبت و صادر شده است یا خیر.

اشخاص تنها می توانند از استعلام وضعیت سند ملک با کد ملی خود مطلع شوند. اگر بخواهید با کد ملی شخص دیگری استعلام بگیرید که چه ملک هایی به نام آشنایان یا دوستانتان است، باید بگوییم که این کار از نظر شرعی و قانونی درست نبوده و اجازه استعلام وجود ندارد. سازمان ثبت اسناد تنها در صورت حضور خود شخص یا با داشتن وکالت نامه از طرف شخص درخواست کننده یا با در دست داشتن حکم قضایی و دلایل قانونی این اجازه را به افراد می دهد.

استعلام وضعیت سند ملک بخش مهمی از مراحل انتقال سند ملک است که به احتمال زیاد، بسیار با آن سر و کار خواهید داشت. برای نحوه استعلام وضعیت سند ملک یا درخواست صدور سند رسمی ملک خود، می توانید به سامانه ثبت الکترونیکی املاک مراجعه نموده و مراحل آن را به ترتیب طی نمایید تا در سریع ترین زمان ممکن، نتیجه استعلام را دریافت کنید.

با توجه به نکته ذکر شده، برخی استعلامات تنها به صورت حضور صاحب ملک که سند به نام او می باشد، امکان پذیر است، یکسری استعلاماتی وجود دارد که می توان با مراجعه به وب سایت رسمی سازمان ثبت اسناد رسمی کشور دریافت نمود.

به عنوان مثال تصدیق اسناد و اوراق رسمی را می توانید با مراجعه به سایت سازمان ثبت اسناد و دریافت و پر کردن فرم مربوطه، استعلام بگیرید. پس از پر کردن فرم مربوطه، رمز تصدیق برای شما ارسال می گردد که می توانید با وارد کردن آن و شناسه سند، پیگیری نمایید.

دریافت کد رهگیری املاک

همچنین می توانید در سایت ثبت اسناد رسمی کشور، با پر کردن فرم پیگیری، آخرین وضعیت سند ملک را بررسی نموده و آن را استعلام بگیرید. برای انجام این کار، نیاز به شناسه یکتای 18 رقمی استعلام دارید. با استفاده از این شناسه می توانید از طریق صفحه پیگیری آخرین وضعیت استعلام الکترونیکی ملک، استعلاماتی چون ممنوع الخروج بودن و شناسه ملی را با در دست داشتن اطلاعات مورد نیاز سایت، دریافت نمایید.

یکی از استعلاماتی که قبل از مراحل انتقال سند ملک باید انجام بگیرد، استعلام سند تک برگی است. اگر سند ملک شما به صورت قدیمی و دفترچه ای باشد، باید قبل از شروع مراحل انتقال سند ملک، درخواست صدور سند تک برگ نمایید. برای استعلام وضعیت سند ملک تک برگی، لازم است تا به دفتر ثبت اسناد رسمی کشور مراجعه نموده و استعلام لازم را دریافت نمایید. برای این کار لازم است تا حتما شماره سند ملک را همراه خود داشته باشید.

در هنگام انجام مراحل انتقال سند ملک، یکی از مهمترین اقداماتی که باید انجام شود، استعلام و بررسی تطابق وضعیت و مشخصات ملک با مشخصات صاحب سند است که با استعلام سند ثبتی ملک و پلاک ثبت شده امکان پذیر است. برای انجام این کار روش های زیادی وجود دارد اما توصیه ما به شما این است که به سایت شهرداری منطقه ای که ملک در آن قرار دارد مراجعه نمایید.

به عنوان مثال با ورود به سایت شهرداری تهران، می توانید اطلاعات فراوانی را در مورد املاک و مستغلات این شهر بیابید. با طبق هماهنگی های ایجاد شده در سامانه شهرداری ها و سازمان ثبت اسناد کشور، این دو سامانه به یکدیگر متصل شده و می توانند اطلاعات جامعی را در اختیار مراجعه کنندگان قرار دهند.

 

کلاس های آموزشی مقدماتی

به عنوان مثال استعلام های مربوط به موقعیت، نشانی و مشخصات ملک در این سامانه امکان پذیر است. پس از بازدید ماموران شهرداری از یک ملک و ثبت اطلاعات آن، یک کد 8 رقمی در زیر پلاک شهرداری آن ملک درج می شود که منحصر به فرد است.

با در دست داشتن این کد و وارد کردن آن در سامانه پرداخت عوارض شهرداری، می توانید تمام مشخصات ثبت شده ملک از جمله موقعیت جغرافیایی، مشخصات مالک، شماره ساختمان، بلوک، محله و منطقه، مساحت زمین و بنا، پلاک ثبتی، آدرس و کدپستی ملک را دریافت کنید و از صحت و اعتبار سند آن اطمینان حاصل نمایید.

مدت زمان دقیق لازم برای اعلام نتیجه استعلام وضعیت سند ملک که یکی از مراحل انتقال سند ملک است، بستگی به شرایط خاصی دارد که باید از دفترخانه پرسیده شود؛ اما به طور میانگین می توان گفت که مدت زمان لازم برای اعلام نتایج استعلامات شهرداری، 2 روز، استعلامات مربوط به ثبت سند 1 روز، استعلامات مالیات و دارایی نهایتا یک هفته الی 10 روز و استعلام از اداره اوقاف نیز به همین اندازه طول می کشد.

شما به عنوان یک مشاور املاک متخصص و باتجربه برای آنکه به خوبی از مراحل انتقال سند ملک و مشکلات پیش رو در طی کردن این مراحل آشنایی داشته باشید، توصیه می شود حتما در کلاس های آموزشی مقدماتی و پیشرفته مشاور املاک شرکت نموده و همیشه از آخرین اخبار مربوط به معاملات املاک و مستغلات آگاه باشید.

شرکت در کلاس های آموزشی مقدماتی و پیشرفته مشاور املاک ابراهیمی و همچنین دوره حقوقی مشاور املاک، شما را به یک مشاور املاک بی نظیر مبدل می سازد که هیچ یک از افراد امکان رقابت با شما را ندارد. این دوره ها به قدری جامع و بی نظیر است و نکاتی گفته می شود که در هیچ مکانی به شما آموزش داده نمی شود. پس فرصت را از دست ندهید و همین امروز با ما تماس بگیرید.

این مقاله برایتان مفید بود؟
4.7/5 - (9 امتیاز)
این مقاله را در شبکه های اجتماعی به اشتراک بگذارید
Telegram
WhatsApp
Pinterest
Email
لینک کوتاه مقاله
https://amozeshamlak.com/?p=11471

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *