شرایط خرید و فروش ملک چیست؟

شرایط خرید و فروش ملک
فهرست مطالب
Share on whatsapp
Share on telegram
Share on twitter
Share on email

روند قانونی و شرایط خرید و فروش ملک که یک معامله اصلی مالی و حقوقی می باشد، بسیار پیچیده و حساس است. وقتی شخصی تصمیم به خرید خانه می گیرد، از نظر مالی مهم ترین تصمیمی است که در زندگی خود می گیرد.

همچنین فروش خانه مجموعه ای از چالش ها را شامل می شود از استخدام یک مشاور املاک حرفه ای، یافتن خانه عالی رویایی، بدون ذکر روند تامین هزینه و پیشنهاد خرید خانه گرفته تا در نهایت رسیدن به مرحله توافق و امضای قرارداد می تواند بسیار زمانبر و پیچیده باشد.

با توجه به ملاحظات مالی و حقوقی، هر دو این معاملات می توانند سخت و طاقت فرسا باشند اما باید اطمینان حاصل کرد که این معامله هیچ ماده قانونی را نقض نمی کند و به درستی پیش می رود. برخی از الزامات قانونی مهم وجود دارد که یک خریدار مسکن یا یک فروشنده باید در نظر داشته باشد.

امروزه املاک و مستغلات برای ما ایرانیان حکم بزرگ ترین سرمایه گذاری را دارد و هر ایرانی می خواهد که خانه خودش را متناسب با سلیقه مد نظر خود داشته باشد. اگر برای اولین بار در حال خرید یا فروش املاک باشید، می خواهید این تجربه مثبت و سودمند باشد. در نتیجه با دانستن شرایط خرید و فروش ملک و نکات حقوقی و قانونی آن در این مقاله، می توانید از استرس، صرف هزینه زیاد و ناامیدی در پیدا کردن خواسته خود جلوگیری نمایید.

اصول و شرایط خرید و فروش ملک

پس توصیه می شود که این مقاله را با دقت و جزئیات مطالعه کنید و با شرایط خرید و فروش ملک به خوبی آشنا شده تا بتوانید خانه مورد نظر خود را به راحتی و در کمترین زمان ممکن خریداری نمایید یا به فروش برسانید. پس با ما تا انتهای این مقاله همراه باشید.

اصول و شرایط خرید و فروش ملک

شرایط خرید و فروش ملک هیچگاه آسان نبوده و همواره چالش های مخصوص به خود را هم برای خریدار و هم برای فروشنده املاک و مستغلات دارا می باشد. شما به عنوان یک خریدار یا فروشنده املاک، باید از روند کلی، اصول و شرایط خرید و فروش ملک به خوبی آگاه باشید تا در هنگام معامله، با دانستن جزئیات آن، در معامله خود موفق باشید.

شرایط خرید و فروش ملک فقط هنگام توافق در مورد قیمت خرید یک ملک نیست، بلکه شرایط پیشنهادی بسیار مهم و حیاتی است. قید کردن شرایط خرید و فروش ملک در مبایعه نامه به محافظت از خریدار و فروشنده کمک می کنند. شما به عنوان یک خریدار، هنگام مذاکره با فروشنده، این فرصت را خواهید داشت که پیشنهاد خود را تحت شرایط مختلفی ارائه دهید؛ بنابراین سوالی که مطرح می شود این است که شرایط مشترکی که باید قبل از ارائه پیشنهاد قیمت ملک از آنها آگاه باشید، چیست؟

در پاسخ به این سوال مهم باید گفت که شرایط خرید و فروش ملک در قالب های مختلفی قرار دارد از جمله موضوع مالی و ارزیابی آن، شرایط فیزیکی و بازرسی ملک و موارد بسیار دیگر که در ادامه مقاله به طور مفصل به آنها خواهیم پرداخت.

معاملات املاک

کمک گرفتن از یک وکیل حقوقی یا مشاور املاک حرفه ای دارای مجوز که از شرایط خرید و فروش ملک با خبر بوده و آن را به خوبی درک می کند، بسیار حائز اهمیت است. اطمینان از اینکه متن پیشنهادی قرارداد بسیار مطلوب و در عین حال مطابق با منافع هر دو طرف معامله باشد، می تواند در آینده از روبرو شدن شما با دردسر های فراوان حقوقی، قضایی و مالی نجات دهد.

پیشنهاد می شود که برای نوشتن شرایط پیشنهادی خود، تنها به بنگاه های مشاور املاک و مستغلات اعتماد نکنید. چرا که بسیاری از آنها به نفع فروشنده عمل می کنند و نه به نفع خریدار. به همین دلیل مهم است که قبل از امضای هر چیزی، از یک مشاور حقوقی کاربلد راهنمایی بگیرید؛ اما به یاد داشته باشید که پیشنهاد ها و شرایط خرید و فروش ملک باید تا حد ممکن برای فروشنده ساده باشد. اگر شرایط را بیش از حد پیچیده کنید، فروشنده می تواند پیشنهاد شما را رد کند و شما به راحتی ملک مورد نظر خود را از دست خواهید داد.

بسیاری از بنگاه های مشاور املاک و مستغلات کلاهبردار و بدون مجوز، انتظار دارند که خریدار هرگونه جمله ای را که در قرارداد فروش درج کرده است، بپذیرد. آنها ممکن است نظراتی مانند این یک شرط استاندارد است و شما نمی توانید آن را تغییر دهید، بگذارند و یا ممکن است تهدید کنند که خانه خود را از دست خواهید داد مگر اینکه مدارک را امضا کنید. به هیچ عنوان به این حرف ها گوش ندهید و خودتان را بازیچه دست بنگاه های بدون مجوز و کلاهبردار نکنید.

مشاوره حقوقی قرارداد معاملات املاک

قبل از امضای هرگونه قرارداد معاملات املاک، در ابتدا قرارداد را به وکیل خودتان نشان دهید تا از میزان اعتبار قانونی آن اطمینان حاصل نمایید. اگر وکیل شما تشخیص دهد که متن این قرارداد به نفع شما نیست، فروشنده را وادار کنید تا در شرایط خرید و فروش ملک تغییراتی ایجاد کند. اگر تصمیم دارید قبل از گرفتن مشاوره حقوقی قرارداد معاملات املاک را امضا کنید، حتما مطمئن شوید که آن را در طول فرصت پشیمانی به وکیل خود نشان می دهید.

هر کشوری قوانین مختلفی درباره دوره فرصت پشیمانی و مجازات های مالی که در صورت انصراف از فروش به شما تحمیل می شود، دارد. کشور ایران نیز از این قضیه مستثنی نبوده و دارای قوانین خاص خود می باشد. در نتیجه قبل از امضای قرارداد معاملات املاک، از مجازات مالی و مدت زمان این دوره اطمینان حاصل نمایید. این دوره همیشه با امضای قرارداد فروش توسط دو طرف معامله آغاز می گردد و نه زمانی که فروشنده آن را امضا می کند.

از شرایط خرید و فروش ملک می توان گفت که هنگامی که معامله ای انجام می شود، خریدار مبلغی را به عنوان بیعانه به فروشنده پرداخت می کند و موافقت می کند که مابقی مبلغ را در مدت زمان مشخص پرداخت نماید. اگر به هر نحوی خریدار نتواند در بازه زمانی مورد توافق، باقیمانده مبلغ را پرداخت کند، از میزان مبلغی که به فروشنده داده می شود، چشم پوشی شده و قرارداد لغو می گردد.

گاهی اوقات، فروشندگان اصرار دارند که این مورد در قرارداد فروش ذکر شود. در چنین شرایطی، اطمینان حاصل کنید که همه موارد، همراه با تاریخ پرداخت باید به صراحت بیان شود. میزان مبلغ دریافتی به هر عنوانی که پرداخت می شود، به صورت نقدی، چک معمولی یا چک رمز دار، نیز باید به وضوح در قرارداد معاملات املاک ذکر شود.

فروشندگان املاک و مستغلات

همچنین در حالت ایده آل، این توافق نامه باید بیان کند که اگر فروشنده از معامله عقب نشینی کند، نه تنها باید بیعانه را پس دهد، بلکه مبلغ توافق شده ای را به عنوان غرامت به خریدار پرداخت نماید. لغو قرارداد باید به صورت مکتوب و در مدت زمان تعیین شده و به صورت حضور خریدار یا فروشنده در محل امضای قرارداد و در حضور دو شاهد انجام شود.

9 شرطی که باید در قرارداد معاملات املاک و مستغلات درج شود

معاملات املاک و مستغلات می تواند یک تجارت پیچیده باشند. قبل از اینکه به خانه جدید خود بروید، جزئیات و چالش های زیادی وجود دارد که باید آنها را سازماندهی کنید. به عنوان مثال پیدا کردن بنگاه های مشاور املاک و مستغلات قابل اعتماد و تامین هزینه مربوط به ملک، تنها بخش کوچکی از این روند و شرایط خرید و فروش ملک می باشد.

اما زمانی که شما به عنوان خریدار یک پیشنهاد رسمی برای خرید ملک مورد نظر خود ارائه می دهید، می توانید فرم ها و شرایط مورد نظر خود و ضوابط پیشنهادی را به فروشنده اطلاع دهید. جدا از موارد واضحی مانند آدرس و قیمت خرید ملک، در این بخش از مقاله، برخی از موارد با ظرافت و دقت بیشتری آورده شده است که باید مطمئن باشید در قرارداد خرید ملک خود قید کرده اید. این موارد عبارتند از:

شرایط تامین مالی

اکثر مردم از نظر اقتصادی به اندازه کافی مطمئن نیستند که بتوانند پیشنهاد خرید نقدی یک ملک را ارائه دهند و به احتمال زیاد شما نیز یکی از آنها باشید. این بدان معناست که یکی از شرایط خرید و فروش ملک برای شما، تامین مالی هزینه ملک به عنوان وام مسکن است؛ اما قبل از درخواست وام مسکن، حتما در مورد نرخ بهره وام و اینکه از نظر نیاز به ضامن و اعتبار مناسب است، تحقیقات لازم را انجام دهید. پیشنهاد خرید ملک شما فقط منوط به تامین هزینه مورد نیاز با نرخ سود مشخص است.

بنگاه های مشاور املاک

این نکته بسیار حائز اهمیت است و دلیل این امر این است که به عنوان مثال اگر می دانید نرخ بهره وام دریافتی بالاتر از 6٪ باشد نمی توانید هزینه ماهانه خانه را پرداخت کنید، پیشنهاد قیمت خود را بالاتر نبرید. اگر این کار را انجام دهید و فقط قادر به دریافت وام با نرخ 6٪ باشید، مجبور به عقب نشینی از پیشنهاد شما برای خرید ملک مورد نظر خود هستید.

اگر برای اتمام معامله نیاز به دریافت وام مسکن دارید، باید حتما آن را در مبایعه نامه مشخص کنید. اگر تمام مبلغ مورد معامله ملک را به طور نقدی پرداخت می کنید، باید این را نیز بیان کنید زیرا باعث جذابیت پیشنهاد شما برای فروشندگان املاک و مستغلات می گردد. اگر مجبور به گرفتن وام نیستید، معامله به احتمال زیاد انجام می شود و توافق و امضا شدن قرارداد به موقع اتفاق می افتد.

پرداخت هزینه های انتقال سند ملک

در شرایط خرید و فروش ملک و توافق نامه باید مشخص شود که کدام یک از خریدار یا فروشنده هر یک از هزینه های مشترک مرتبط با خرید مسکن و انتقال سند مانند هزینه های شهرداری، هزینه مفاصا حساب و دارایی، بیمه در صورت تجاری بودن ملک، هزینه دفتر ثبت اسناد رسمی، هزینه های استعلام، مالیات نقل و انتقال و غیره را پرداخت می کنند. بنگاه های مشاور املاک و مستغلات می توانند به شما در این زمینه مشاوره دهند که به طور کلی هر کدام از این هزینه ها در چه صورتی و به عهده چه کسی می باشد.

شغل مشاور املاک و مستغلات

بازرسی کامل از ملک

تا زمانی که خرید ملک به طور کامل صورت نگرفته باشد، باید شرایط خرید و فروش ملک از جمله بازرسی املاک و مستغلات را در پیشنهادات خود به عنوان خریدار بگنجانید. اگر در زمان بازرسی از ملک مورد معامله مشکلات فراوان و جدی وضعیت ساختمان مشاهده کردید، این بند از شرایط خرید و فروش ملک این امکان را به شما می دهد معامله را فسخ کرده یا فروشنده را موظف به بازسازی مشکلات ساختمان کنید این موارد بر اساس مکان زندگی شما متفاوت است. به عنوان مثال در ایالت ها و کشور های مختلف قوانین مختلفی دارند که مربوط به بازرسی در خانه است.

بازرسی از خانه قسمت مهمی از معاملات املاک و مستغلات است و نباید از آن غافل شد اما تا زمانی که پرداخت نهایی انجام نشده باشد، نمی توانید فروشنده را مجبور کنید هر زمان که بخواهید به شما اجازه ورود به خانه را بدهد. با این حال، شما حق دارید قبل از خرید ملک را بازرسی کنید.

اگر ملک خالی باشد و خریدار بخواهد دوباره از آن بازدید کند، ممکن است فروشنده مشکلی نداشته باشد. با این حال، اگر ملک در تصرف فروشنده یا مستاجر باشد، رفتن بیش از حد به آنجا ممکن است ناخوشایند باشد؛ بنابراین اطمینان حاصل کنید که در توافق نامه زمان مناسب و متقابل شما برای بازدید از ملک ذکر شده باشد.

قرارداد های املاک و مستغلات

شما می توانید برای بازرسی ملک از یک بازرس خانه کمک بگیرید. یک بازرس تمام قسمت های ملک را مورد بررسی قرار می دهد و آن را برای مشکلات ساختاری یا خسارت های ایجاد شده بررسی می کند. اگر آنها نتوانند خسارت را بسنجند، ممکن است به بازرس متخصص در زمینه خاصی توصیه کنند که برای بررسی دقیق تر به خانه وارد شود. این ممکن است شامل بازرسان برق ساختمان، جانوران موذی و یا معماران ساختمانی باشد.

اگر پولی برای تامین هزینه بازسازی ملک را ندارید، شرایط بازرسی از املاک به شما این امکان را می دهد که از معامله دور شوید، زیرا این یک معامله پرهزینه است. در برخی موارد، یک فروشنده ممکن است مایل باشد هزینه تعمیر را بپردازد یا هزینه آن را از قیمت خرید ملک کم کند بیشتر قرارداد های املاک و مستغلات با شرایط بازرسی از ملک منعقد می شوند اما اگر در قرارداد و شرایط خرید و فروش ملک شما این بند ثبت نشده باشد، بایستی از یک مشاور املاک حرفه ای مشورت بگیرید.

گاهی اوقات نیز، ملک فروخته شده در وضعیت نامناسبی قرار دارد اما مالک تمایلی به خرج تعمیرات آن ندارد. در چنین مواردی، فروش به صورت همانگونه که هست، صورت می گیرد. این بدان معنا است که ملک در شرایط موجود خود ارائه می شود. خریدار در بازرسی از ملک آزاد است، اما به محض انعقاد معامله، فروشنده مسئولیتی در قبال خسارت وارده پس از خرید ندارد.

وسایل و لوازم خانگی موجود در منزل

اگر می خواهید کولر، کابینت، اجاق گاز، لوستر، ماشین لباسشویی یا هر وسیله دیگری را که در ساختمان قرار دارد را همراه با ملک خریداری نمایید، صرفا به یک توافق نامه لفظی با فروشنده بسنده نکنید و تصور نکنید که بدون توافق کتبی همه چیز طبق خواسته شما انجام می شود.

 

دفتر ثبت اسناد رسمی

در این قرارداد باید موارد اضافی که برای مذاکره از جمله لوازم و وسایلی که قرار است در خرید گنجانده شود، مشخص شود. در غیر این صورت، اگر آشپزخانه خالی است، لوستر از بین رفته و پنجره ها بدون پوشش باقی مانده اند، تعجب نکنید.

درج تاریخ انتقال سند و تحویل ملک به خریدار

اینکه چه مدت زمان برای انجام معامله و انتقال سند نیاز دارید تا هزینه های مربوطه را تامین نمایید را حتما در قرارداد ذکر کنید و می تواند یکی از شرایط خرید و فروش ملک باشد. بازه های زمانی معمول برای این کار 30، 45 و 60 روزه می باشد. مواردی که می تواند بر این بازه زمانی تاثیر گذار باشد شامل، نیاز فروشنده به یافتن خانه جدید، مدت زمان باقی مانده از اجاره شما در صورت اجاره نشینی، مدت زمان مورد نیاز برای تامین هزینه های املاک، انجام مراحل انتقال سند و غیره است.

گاهی اوقات، ممکن است خریدار یا فروشنده بخواهد که در اسرع وقت و کوتاه ترین زمان ممکن معامله انجام شود، اما تهیه تمام مدارک و طی کردن مراحل انتقال سند ملک در این مدت کوتاه بسیار دشوار است. غالبا تاخیرات به وجود آمده تقصیر خریدار یا فروشنده نیستند، بلکه آنها در تنگنای مراحل اداری سازمان ها، دفتر ثبت اسناد رسمی، بانک های وام دهنده و بنگاه های مشاور املاک و مستغلات قرار می گیرند.

فروش خانه موجود و تامین هزینه ملک

اگر صاحب خانه فعلی هستید و برای خرید ملک جدید به بودجه حاصل از فروش آن خانه نیاز دارید، باید پیشنهاد خرید خود را منوط به فروش خانه فعلی خود کنید. همچنین شما به عنوان کسی که برای فروش ملک خود عجله دارد و برای خرید ملک جدید نیاز به مبلغ ملک فروشی خود دارید، باید در کوتاه ترین زمان ممکن و با یک مهلت یک یا چند ماهه معامله خود را انجام دهید. فروشنده ملک مورد نظر شما، تمام این مدت را صبر نمی کند تا شما خانه خود را بفروشید. در نتیجه ممکن است ملک مورد نظر را از دست بدهید.

مراحل انتقال سند ملک

اجاره نامه ها

یکی از مهم ترین شرایط خرید و فروش ملک، بحث اجاره نامه است. در صورت اجاره دادن ملک، در این توافق نامه باید جزئیات اجاره نامه ذکر شود تا تغییر در مالکیت مشکلی برای خریدار یا مستاجر ایجاد نکند. همچنین مهم است که شما ذکر کنید چه کسی اجاره را دریافت می کند. گاهی اوقات، ممکن است ترتیبی وجود داشته باشد که فروشنده اجاره را تا پایان مدت اجاره دریافت کند. هرگونه ترتیب باید صریحا در قرارداد ذکر شود تا از بروز مشکلات جدی جلوگیری شود.

اطمینان حاصل کنید که در مورد شخصی که می خواهد اجاره خانه را حفظ کند هیچ ابهامی وجود ندارد. اگر قصد دارید یک مستاجر جدید بگیرید، برای تخلیه ملک، اخطاریه ای را از جانب دادگاه به صاحب ملک ارسال کنید. همچنین، در این توافق نامه باید تاریخی که مستاجر باید ملک را تخلیه کند نیز مشخص شود.

ملک در رهن وام بانک

خرید ملک رهنی کار بسیار مشکل و پیچیده ای است زیرا شرایط خرید و فروش ملک را دشوار کرده و شخص ثالثی را درگیر خود می کند. در این توافق نامه باید به طور دقیق نحوه تسویه وام یادداشت شود. برای انجام این کار دو روش وجود دارد.

فروشنده می تواند از درآمد فروش برای پیش پرداخت وام استفاده کند و بانک می تواند اوراق اصلی ملک را منتشر کند. همچنین خریدار می تواند وام را تحویل بگیرد. از آنجا که وام مسکن قابل انتقال نیست، بنابراین خریدار باید مدارک درآمد و اقساط وام خود را ارائه دهد. در هنگام خرید ملک، هر کدام از گزینه ها را که انتخاب کردید، فراموش نکنید که آن را در توافق نامه بیان کنید و جزئیات کامل وام را در متن قرارداد ذکر کنید.

 

مهم ترین شرایط خرید و فروش ملک

تسویه بدهی های ملک

از شرایط خرید و فروش ملک، قید کردن تسویه بدهی های ملک است که نشان می دهد صاحب ملک هیچ عوارض و بدهی معوقه ای در قبال آن ندارد، از جمله هزینه های شهرداری مانند عوارض و نوسازی، قبض های آب و برق و گاز، مالیات یا وام های دیگر. اگر توافق شده باشد که خریدار حق تعلیق را تحمل می کند، باید به طور واضح در توافق نامه قید شود.

برای اطمینان از عدم بدهی، می توانید آخرین قبض های آب و برق و گاز پرداخت شده توسط مالک را بررسی کنید. قبل از انعقاد قرارداد، در صورت وجود هرگونه مشکل از این بابت، می توانید از دفتر ثبت اسناد رسمی استعلام بگیرید و از آخرین وضعیت بدهی های ملک مورد نظر مطلع شوید. در صورت وجود هرگونه بدهی معوقه در آپارتمان که ممکن است مانع انتقال سند قطعی شود، ممکن است سازمان شهرداری از دادن گواهی پایان کار و مفاصا حساب برای فروش واحد مسکونی مذکور، خودداری کند.

بسیاری شرایط خرید و فروش ملک دیگر وجود دارد که به طور کامل باید در قرارداد معاملات املاک و مستغلات قید شود، اما در بیشتر موارد شما نباید نگران آنها باشید. بنگاه های مشاور املاک و مستغلات معمولا از فرم های استاندارد و پر جای خالی استفاده می کنند که همه بخش ها از جمله مواردی را که در این مقاله شرح داده شده است، پوشش می دهد.

 

دوره های آموزشی مشاور املاک مبتدی

حتی اگر این فرم ها معمول و استاندارد باشد، یک مشاور املاک حرفه ای به شما این اجازه را نمی دهند که چیز مهمی را در قرارداد خود از قلم بیندازید؛ اما هنوز هم ایده خوبی است که خودتان را در مورد مولفه های اصلی قرارداد خرید املاک و مستغلات آموزش و آگاهی لازم را داشته باشید.

گرچه هرگز دور شدن از خانه آسان نیست، به خصوص اگر قلب شما به آن دل بسته باشد، اما ممکن است مواردی وجود داشته باشد که مجبور شوید این کار را انجام دهید. به یاد داشته باشید اگر هر یک از موارد احتمالی مندرج در قرارداد شما برآورده نشود، می توانید معامله را لغو کرده و املاک خود را حفظ کنید. در نتیجه متوجه خواهید شد که قرارداد مشروط یکی از مهم ترین دارایی های شما در معاملات املاک و مستغلات است.

یک مشاور املاک حرفه ای باید به خوبی از شرایط خرید و فروش ملک آگاهی داشته باشد تا بتواند اعتماد مشتریان خود را جذب نماید. هر چه دانش و اطلاعات بیشتری در زمینه تخصصی حرفه خود داشته باشید، مشتریان بیشتری را به سمت خود جذب می کنید و در نتیجه درآمد حاصله شما افزایش می یابد.

تمامی این موارد در دوره های آموزشی مشاور املاک مبتدی و پیشرفته مشاور املاک ابراهیمی به طور مفصل شرح و پرداخته شده است و چگونگی نوشتن فرم ها و مبایعه نامه و همچنین صدور و دریافت کد رهگیری نیز به طور کامل آموزش داده می شود؛ بنابراین با شرکت در دوره های آموزشی مقدماتی و پیشرفته مشاور املاک، به سرعت از رقبای خود پیشی گرفته و به یک مشاور املاک حرفه ای در منطقه خود تبدیل شوید. این دوره های جذاب را از دست ندهید.

معاملات املاک و مستغلات

قوانین و نکات حقوقی خرید و فروش املاک و مستغلات

متاسفانه امروزه به دلیل تورم فراوان و کاهش ارزش پول ملی، املاک و مستغلات به یک کالای لوکس تبدیل گشته است. بسیاری از افراد توانایی خرید خانه را نداشته و با دردسر های فراوان برای خود سرپناهی تهیه می کنند.

از آنجا که افراد از روند حقوقی و شرایط خرید و فروش ملک آگاهی کامل ندارند، خیلی راحت در دام کلاهبرداران و سو استفاده کنندگان می افتند و یک شبه حاصل تمام دست رنج خود را از دست داده و دچار ضرر های جبران ناپذیر مالی می شوند.

4 علت عمده و اصلی که افراد به دام شیادان دچار می شوند، آگاهی نداشتن از قوانین حقوقی، اعتماد به هر کسی، طمع و عجله است که سبب می شود مشکلات فراوانی گریبان گیر هموطنان عزیز کشورمان شود. اگر افراد جامعه کمی بیشتر به نکات حقوقی و قانونی معاملات املاک و مستغلات دقت کنند و به خوبی از شرایط خرید و فروش ملک آگاهی داشته باشند، از بروز چنین مشکلات ناگواری جلوگیری می شود.

در این مقاله سعی کردیم که تمامی قوانین و نکات حقوقی معاملات املاک و مستغلات را برای شما شرح داده و شرایط خرید و فروش ملک را بررسی نماییم تا در جهت آگاه سازی افراد جامعه گام برداشته و آنها را از شیوه های کلاهبرداران با خبر سازیم. نکات حقوقی که باید در تمامی قرارداد های معاملات املاک و مستغلات رعایت شود عبارتند از:

  • سعی کنید به کسی اعتماد نکنید و شخصا قرارداد ها را بررسی نموده یا از یک وکیل با تجربه کمک بگیرید. چرا که افراد هر چند نزدیک ترین فرد به شما، به دلیل عدم دقت کافی دچار اشتباه شده و احتمال دارد که در دام کلاهبرداران اسیر شوید.

نکات حقوقی معاملات املاک و مستغلات

  • فریب چرب زبانی و دروغ گویی دلالان یا مشاوران املاک بدون مجوز را نخورید. چرا که این افراد به گونه ای شما را تحریک نموده که دچار طمع می شوید و ندانسته اقدام به امضای قرارداد می نمایید. هرگز نگذارید که طمع چشم شما را به روی مسائل قانونی ببندد و با بررسی هر چه دقیق تر، در مورد مشخصات ملک مورد نظر، قیمت، مالکیت، کاربری ملک، در طرح نبودن شهرداری، ممنوع المعامله نبودن ملک و فروشنده تحقیق نمایید.
  • قبل از خرید ملک مورد معامله، حتما به دفتر ثبت اسناد رسمی مراجعه نموده و با ارائه مدارک و پلاک ثبتی، از آخرین وضعیت ملک و مالک، وضعیت توقیفی یا در رهن بودن ملک و ممنوع المعامله بودن ملک و مالک اطلاع حاصل نمایید.
  • حتما از مجوز و پروانه کسب بنگاه های مشاور املاک و مستغلاتی که می خواهید معامله در آنجا صورت بگیرد، مطمئن شوید تا بتوانید به راحتی کد رهگیری را از سامانه ثبت املاک کشور دریافت نمایید.
  • حتما از یک مشاور املاک حرفه ای برای تنظیم قولنامه خود کمک بگیرید و از او درخواست دریافت کد رهگیری نمایید. چرا که اگر معامله ای به شکل قانونی در سامانه ثبت املاک کشور ثبت شود، احتمال سو استفاده و کلاهبرداری بسیار در آن کاهش می یابد.
  • تنها با صاحب ملک که سند به نام او است، معامله کنید و در صورتی که وکیل قانونی وی دارای مدارک صحیح و معتبر باشد، می توان به او اعتماد داشت. همچنین یکی از شرایط خرید و فروش ملک، رویت و احراز هویت مدارک شناسایی مالک و وکالت نامه وکیل قانونی او می باشد. در صورتی که بررسی های لازم را برای اطمینان خاطر انجام داده و بررسی کردید، استعلامات لازم و قانونی را انجام داده و قبل از آن، به هیچ عنوان پولی پرداخت ننمایید.

سامانه ثبت املاک کشور

  • بهتر است شما در هنگام تنظیم و عقد قرارداد، از یک وکیل کارکشته کمک بگیرید. چرا که در بسیاری موارد حقوق خریدار پایمال شده و برخی از افراد بدون خواندن مفاد قولنامه، به صورت چشم بسته آن را امضا می کنند و سپس دچار مشکلات فراوان می شوند.
  • دریافت کد رهگیری از این جهت اهمیت دارد که طبق قانون املاک، اگر فروشنده یک ملک را به چندین نفر فروخته باشد، اولین کسی که آن را خریداری نموده باشد، به عنوان مالک شناخته می شود. در نتیجه توصیه می شود در هنگام معامله با اشخاص غریبه، کاملا دقت لازم را داشته باشید و کد رهگیری برای معامله خود درخواست دهید.
  • در سامانه کد رهگیری، اگر فروشنده بخواهد ملک را به چندین نفر بفروشد، این تخلف در سامانه ثبت شده و آن را به اطلاع خریدار می رساند و از بروز مشکلات جدی جلوگیری می شود. همچنین با این روش، جلوی تنظیم معاملات صوری املاک و مستغلات به منظور افزایش نرخ مسکن در بازار معاملات املاک، گرفته می شود.
  • تمامی تعهدات فروشنده نسبت به خریدار یا بالعکس، باید در مبایعه نامه قید شود. همچنین تمام وجوه پرداختی و روش های پرداخت مبلغ ملک نیز ذکر گردد. اگر روش پرداخت به صورت چک باشد در تمام مراحل پرداخت، باید شماره چک، مبلغ مورد نظر، تاریخ صدور و برداشت چک و همچنین بانک مربوطه نیز به صورت مکتوب در قرارداد ذکر شده و هر دو طرف معامله آن را امضا نمایند.

روش پرداخت به صورت چک

  • وجه پرداختی چه به صورت نقدی و چه به صورت چک، باید تنها به نام مالک یا نماینده قانونی او پرداخت شود و در قرارداد و رسید دریافتی شماره، تاریخ و مبلغ قید شود.
  • یکی دیگر از شرایط خرید و فروش ملک در پیش خرید، این است که از تعداد کل واحد های مسکونی ساختمان پیش فروش شده، اطلاع یافته و تعداد واحد هایی که پیش فروش شده است را شناسایی کند. چرا که اکثرا سازندگان ساختمانی پس از پیش فروش اغلب واحد های خود، تمایل چندانی به انجام تعهدات خود ندارند. به همین دلیل توصیه می شود اگر ریسک پذیری بالایی دارید و از قطعی شدن معاملات اطمینان دارید، اقدام به خرید ملک پیش فروش نمایید. در غیر این صورت، کمی تعلل و درنگ لازم است.
  • شرایط خرید و فروش ملک به این صورت است که حتما باید از مشخصات و سند ملک مورد معامله مطمئن شوید. چرا که بسیار اتفاق افتاده است که فروشنده یا دلال املاک، ملکی را به خریدار نشان می دهد، در حالی که با مشخصات داخل سند، مغایرت داشته و یا اصلا در سند ملک مورد معامله، ملک وجود خارجی ندارد یا در منطقه نامرغوب قرار دارد. در نتیجه توصیه می شود دقت لازم را در هنگام امضای قرارداد داشته باشید.
  • اعتماد به شرکت های ساختمانی و اسیر تبلیغات کاذب شدن این شرکت ها جهت سرمایه گذاری در حوزه املاک و مستغلات، اشتباه جبران ناپذیری است که تمام افراد چه در ایران و چه در کشور های دیگر، رخ می دهد و یک شبه تمام سرمایه این افراد از بین می رود. در نتیجه اطمینان یافتن از صلاحیت شرکت های ساختمانی در هنگام سرمایه گذاری در حوزه املاک و مستغلات، مهم ترین نکته ای است که بسیاری از افراد به آن اعتنایی نمی کنند و پس از گرفتار شدن در دام آنها اظهار پشیمانی می کنند.

سرمایه گذاری در حوزه املاک و مستغلات

  • کلاهبرداری در زمینه پیش فروش واحد های مسکونی، تنها در مقیاس ساختمان های کوچک رخ نمی دهد، بلکه بسیاری از این کلاهبرداری ها در حوزه انبوه سازی اتفاق می افتد. انبوه سازان بنا به دلایل مختلفی از ادامه کار و عمل کردن به تعهدات خود سر باز می زنند و یا دچار مشکلات مالی شده و قادر به ادامه فعالیت خود نیستند. در نتیجه پیمانکاران ساختمانی یا از ادامه کار صرف نظر کرده یا فرار می کنند.
  • از در اختیار قرار دادن اسناد و مدارک مهم هویتی مانند شناسنامه، کارت ملی، گذرنامه، اسناد و مدارک ملک، زمین، مغازه و پروانه کسب به افراد ناشناس خودداری نمایید. چرا که کلاهبرداران به راحتی با جعل هویت خود، از مدارک شما سو استفاده نموده و شما باید پاسخگو باشید.
  • در امضای قرارداد های پیش خرید باید در نظر داشته باشید که حتما میزان خسارت تاخیر تحویل واحد مسکونی، در قرارداد ذکر شود تا در صورت تاخیر سازندگان ساختمانی، خریدار متحمل ضرر چند برابری نشود. همچنین این خسارت تاخیر باید بر حسب عرف در قرارداد مکتوب و در دفتر ثبت اسناد رسمی تنظیم شود تا از اعتبار قانونی برخوردار باشد.
  • شرایط خرید و فروش ملک در قرارداد های پیش خرید بسیار مهم و حائز اهمیت است. به عنوان مثال یکی از این شرایط آن است که باید در متن قرارداد های پیش خرید، نوع مصالح مورد استفاده، نوع سازه به کار برده شده در ساختمان، کابینت تعبیه شده، جنس کف ساختمان از نوع سنگ، پارکت یا سرامیک باشد، نقاشی ساختمان و بسیاری موارد دیگر قید شود.

شرایط خرید و فروش ملک

  • همچنین در متن قرارداد های پیش خرید آپارتمان، باید تعداد واحد های احداثی و متراژ زیر سطح بنا مشخص باشد تا اجازه ساخت واحد های غیر مجاز یا اضافه بنا به مالک یا سازنده ملک داده نشود.
  • یکی از عناوینی که در قانون املاک و مستغلات و شرایط خرید و فروش ملک بسیار کاربردی است، فروش مال غیر است. این بدان معنی است که برخی افراد سودجو با جعل سند ملک یا زمین، خانه یا آپارتمان سایر افراد را به فروش می رسانند.
  • این افراد در ابتدا به دنبال املاکی می گردند که تا مدت ها از مالکان آنها خبری نیست و با شناسایی این موارد و ساخت سند جعلی، به راحتی خانه یا زمین را به مشتری می فروشند. با توجه به خلا های قانونی املاک و مستغلات، آنها به راحتی و کاملا قانونی این املاک را در دفتر ثبت اسناد رسمی واگذار می نمایند.
  • فروش یک ملک به طور همزمان به چندین نفر، از رایج ترین روش های شیادان و کلاهبرداران است که در دادگاه ها پرونده های از این قبیل، بسیار زیاد بوده و روز به روز به تعداد آنها افزوده می شود. به طور مثال، افراد به عنوان مستاجر یک ملک را اجاره نموده و سپس آن را می فروشند. گاهی اوقات مستاجران نیز در دام کلاهبرداران دچار می شوند؛ مثلا مجرمان یک ملک را اجاره نموده و همان ملک اجاره شده را به طور همزمان به چندین نفر اجاره یا رهن می دهند.
  • نکته آخری که باید به آن اشاره کنیم و در شرایط خرید و فروش ملک چندان به آن اهمیت داده نمی شود، این است که برخلاف قواعد و مفاد موجود در مبایعه نامه، اگر پس از انعقاد قرارداد و قبل از تحویل ملک به خریدار، ملک مورد نظر دچار حادثه از جمله سیل، زلزله، آتش سوزی یا از این قبیل حوادث شود، فروشنده موظف است تا مبلغ پرداختی ملک را به طور کامل به خریدار برگرداند.
این مقاله برایتان مفید بود؟
این مقاله را در شبکه های اجتماعی به اشتراک بگذارید
Telegram
WhatsApp
Pinterest
Email
لینک کوتاه مقاله
https://amozeshamlak.com/?p=11627
دنبال کردن
Notify of
guest
0 Comments
Inline Feedbacks
مشاهده تمامی دیدگاه ها
0
دیدگاه یا سوال خودتان را وارد کنیدx
()
x