صفر تا صد سند زدن ملک

دریافت کد رهگیری املاک
فهرست مطالب
Share on whatsapp
Share on telegram
Share on twitter
Share on email

سند زدن ملک یکی از مهم ترین مراحل خرید یا فروش ملک است که باید به خوبی از مراحل و جزئیات آن با خبر بود تا دچار مشکلات حقوقی سند زدن ملک نشوید. نباید فکر کنید که با یک توافق یا امضای قولنامه کار تمام شده است، بلکه تازه آغاز ماجراست و بزرگ ترین و پر چالش ترین مرحله خرید و فروش یعنی سند زدن مالکیت را پیش رو دارید.

فرایند انتقال مالکیت ملک، یک مسیر پر پیچ و خم و دشوار است که برای فروشندگان ساختمان های مسکونی، سازندگان ساختمان، خریداران منازل مسکونی و آپارتمان های نوساز، صدور سند جدید و یا انتقال سند از فروشنده به خریدار بسیار دشوار است.

معاملات املاک و مستغلات و انتقال سند ملک به نام خریدار، دارای دو مرحله اساسی است که مرحله اول آن تنظیم مبایعه نامه بین خریدار و فروشنده، توسط بنگاه های مشاور املاک و مستغلات است که پس از توافق طرفین معامله امضا می شود. مرحله دوم، سند زدن ملک به نام خریدار در دفتر ثبت اسناد رسمی است که پس از ثبت رسمی معامله و دریافت کد رهگیری املاک، سند محضری صادر می شود.

اگر شما به عنوان خریدار یا فروشنده و حتی یک مشاور املاک تازه کار از مراحل و قوانین سند زدن ملک آگاهی ندارید، نگران نباشید. ما در این مقاله می خواهیم صفر تا صد سند زدن شرح داده و شرایط دقیق آن را برای شما بازگو کنیم تا دچار مشکلات حقوقی ناشی از به نام زدن ملک نشوید.

بنگاه های مشاور املاک و مستغلات

مراحل تبدیل سند قولنامه ای خانه به سند رسمی چیست؟

امروزه از دو روش مرسوم برای خرید و فروش املاک و مستغلات استفاده می شود. یکی از روش ها این است که ملک مورد نظر دارای سند تک برگ، منگوله دار و دفترچه ای شش دانگ یا سه دانگ است و روش دیگر معاملات قولنامه ای است. بدون شک قطعی ترین و مطمئن ترین معامله، داشتن سند شش دانگ است اما بنا به دلایلی چون کمبود بودجه خریدار، زمان کم و پایین بودن مبلغ ملک قولنامه ای، خریدار ناچار به خرید ملک با استفاده از قولنامه می شود.

گاهی به دلایل مختلف ممکن است ملکی با قیمت بسیار مناسب پیدا کنید که این علت می تواند ساخت ملک در زمین غیر مسکونی، داشتن خلافی ساختمان، عدم ساخت اصولی، نداشتن سند رسمی و سایر موارد این چنین باشد که به صورت قولنامه ای معامله می شوند. به همین جهت پیشنهاد می شود قبل از معامله ملک، موقعیت ملک را از شهرداری استعلام نموده تا به خوبی از وضعیت ملک اطمینان حاصل نمایید.

چرا که اگر بخواهید برای سند زدن ملک قولنامه ای خریداری شده اقدام نمایید، باید به خوبی از نحوه انتقال سند ملک قولنامه ای و هزینه های تنظیم سند اطلاع کافی داشته باشید؛ زیرا هزینه سند زدن ملک قولنامه ای با سند عادی کاملا متفاوت بوده و دردسر های حقوقی خاص خود را دارد.

ثبت سند قولنامه ای به منظور تعهد خریدار و فروشنده جهت معامله ملک مورد نظر بوده و دو طرف تعهد می کنند که در زمان تعیین شده در دفتر ثبت اسناد رسمی حضور پیدا کنند و معامله را طبق شروط داخل قولنامه ثبت نمایند. در این بین، اگر هر یک از طرفین در زمان مشخص شده حاضر نشود و از انجام معامله پشیمان شود، باید مبلغی که به عنوان وجه التزام در قرارداد قید شده است، به طرف دیگر معامله پرداخت شود.

سند زدن ملک قولنامه ای دارای مراحل و شرایط خاصی است که قبل از انجام هرگونه معاملات قولنامه ای، می بایست از آن به طور کامل آگاهی داشته باشید. به عنوان مثال شما باید در مورد هزینه سند زدن ملک قولنامه ای، مدت زمان مورد نیاز برای ثبت و صدور سند و همچنین مدارک مورد نیاز برای درخواست صدور سند، اطلاع کافی داشته باشید.

معاملات املاک و مستغلات

نکته مهمی که باید به آن اذعان داشت این است که تنها در صورتی می توانید برای ملک قولنامه ای خود درخواست صدور سند داشته باشید که به مالک دسترسی نداشته و یا در صورت فوت، امکان دسترسی به یکی از وراث مالک وجود نداشته باشد.

دفتر ثبت اسناد رسمی می تواند به راحتی فوت یا مفقود شدن مالک را از سازمان ثبت احوال کشور استعلام نماید و طبق قانون تعیین تکلیف اراضی و ساختمان های ثبت شده بدون سند، به نام زدن ملک قولنامه ای تنها شامل ساختمان های احداثی بوده و اراضی و چهار دیواری ها را در بر نمی گیرد.

مدارک مورد نیاز برای سند زدن ملک قولنامه ای که بسیار حائز اهمیت است و در صورت نبود یا ناقص بودن یکی از موارد، درخواست صدور سند با مشکلات فراوانی روبرو می شود. این مدارک شامل موارد زیر است:

  1. ارائه اصل و کپی شناسنامه و کارت ملی فرد متقاضی
  2. تهیه کپی سند مالکیت اولیه ملک منطبق در اسناد قولنامه ای
  3. اصل و کپی همه قولنامه های نوشته شده تا به مالک اصلی که سند به نام او صادر شده برسد.
  4. اصل سند مشاع به نام متقاضی و کپی از تمامی صفحات و توضیحات مندرج در قسمت انتقالات
  5. تهیه نقشه و مختصات ملک UTM توسط متقاضی
  6. تکمیل فرم گواهی تعیین مختصات ملک
  7. پرداخت هزینه تقاضای صدور سند ملک و ارائه فیش بانکی
  8. اسکن تمامی مدارک و ارسال آن در سامانه با حجم حداکثر 150 کیلوبایت و پسوند JPG

دفتر ثبت اسناد رسمی

حال پس از تهیه مدارک فوق، سوال مهمی که برای متقاضی سند زدن ملک پیش می آید این است که هزینه سند زدن ملک قولنامه ای چقدر است؟ در جواب این پرسش می توان گفت که هزینه انتقال سند ملک قولنامه ای شامل موارد زیر می شود:

  • هزینه ثبت قولنامه در سامانه معاملات املاک و مستغلات توسط بنگاه های مشاور املاک و مستغلات که مشاور املاک متخصص و کارآزموده، 5 درصد قیمت ملک به عنوان حق کمیسیون از دو طرف معامله دریافت می کند.
  • هزینه استعلامات شهرداری و پرداخت خلافی و بدهی های ساختمان
  • هزینه نقل و انتقالات که باید در اداره مالیات و دارایی پرداخت شود. علاوه بر این، اگر ملک در اجاره باشد، پرداخت مالیات بر اجاره نیز الزامی می باشد.
  • هزینه ثبت سند در دفتر ثبت اسناد رسمی به صورت مساوی بین خریدار و فروشنده و تحت عنوان حق تحریریه دریافت می شود.

مشکلات سند زدن ملک

سند زدن ملک فرایند بسیار پیچیده و زمانبر بوده و به طور قطع بدون مشکل نخواهد بود. با آگاهی داشتن از مشکلات به نام زدن ملک و راه حل برطرف کردن آن، می توانید بدون دردسر و صرف وقت و هزینه اضافی به راحتی پروسه انتقال سند ملک را طی نمایید. پاره ای از مشکلات سند زدن ملک عبارتند از:

  • فرایند های استعلام گیری و اخذ مفاصا حساب از ادارات مربوطه بسیار وقت گیر بوده و پیچیدگی و مراحل اداری زیادی دارد. طی کردن این مرحله و دریافت گواهی های لازم، به عهده فروشندگان بوده و آنها باید از شهرداری و اداره دارایی گواهی های پایان کار، مفاصا حساب نوسازی، مفاصا حساب مالیات نقل و انتقال و سایر استعلامات را انجام دهند.

انتقال سند مالکیت

  • پیش از شروع فرایند سند زدن ملک، باید تمامی استعلامات و گواهی های مربوطه اخذ شود تا فرایند انتقال مالکیت ملک به درستی انجام پذیرد. این دسترسی به سند رسمی و اخذ گواهی های مربوطه، تنها با مراجعه مکرر و پی در پی فروشنده به سازمان های مربوطه امکان پذیر است. به همین دلیل سند زدن ملک را یک فرایند طولانی و خسته کننده می نامند.
  • ابهام در فرایند صدور سند رسمی ملکی یکی دیگر از مشکلات به نام زدن ملک است. چرا که زمان دقیق پاسخگویی به استعلامات درخواستی و صدور سند وجود ندارد. همچنین اطلاعات دقیقی از نحوه صدور و جزئیات و پیچیدگی انتقال سند در دسترس نیست و خریدار و فروشنده از مدارک لازم جهت ارائه به سازمان ها اطلاع دقیقی ندارند. به همین جهت این موضوع یکی از مشکلات فرایند سند زدن ملک محسوب می شود.

به عنوان مثال اگر ملکی دارای سند قدیمی باشد، باید پیش از شروع فرایند انتقال سند، آن را به سند تک برگ تبدیل نماید. اطلاع نداشتن از همین موضوع باعث می شود که زمان نقل و انتقال سند مالکیت بیشتر از حد معمول طولانی و هزینه بر شود.

  • زمانی که اقدام به امضای قرارداد می نمایید، خریدار و فروشنده باید به تعهدات درج شده در مبایعه نامه عمل نمایند و تاریخی را برای انتقال سند در دفتر ثبت اسناد رسمی تعیین نمایند. در صورتی که فروشنده در دفتر ثبت برای انتقال سند مالکیت حاضر نشود، خریدار باید تا اخر ساعت اداری در دفترخانه بماند و سپس اقدامات قانونی را انجام دهد و در صورت پشیمان شدن فروشنده، مبلغ خسارت به خریدار پرداخت شود. چرا که با امضای قولنامه خریدار صاحب خانه تلقی نمی شود و تنها در صورت سند زدن ملک به نام خریدار، مالک جدید ملک محسوب می شود.

انتقال سند ملک قولنامه ای

امروزه روند صدور سند زدن ملک در مسیر رسمیت بخشیدن به معاملات املاک و مستغلات به سمت مدرنیزه شدن و الکترونیکی حرکت می کند اما این مسیر پر از چالش بوده و هنوز به طور کامل اجرایی نمی شود. این روند عمدتا به صورت دستی و سنتی انجام گرفته و تنها قسمتی از استعلامات سازمان ها به صورت الکترونیکی از دفتر ثبت اسناد رسمی صورت می پذیرد.

این سختی و مسیر پر چالش سند زدن ملک مسکونی برای سازندگان، می تواند منجر به کند شدن روند ساخت و ساز و سرمایه گذاری در بازار مسکن شود.

اگر موانع پیش روی سازندگان در جریان ثبت اسناد مالکیت و تفکیک سند رسمی برای هر واحد آپارتمان، برداشته شده و زمان مراجعه به سازمان های مربوطه کاهش یابد، تعاملات میان سازندگان یا فروشندگان واحد های مسکونی با خریداران املاک و مستغلات افزایش یافته و موجب رونق بازار مسکن می شود.

با وجود تمامی سختی ها و دشواری ها در مسیر روند سند زدن ملک، به هیچ عنوان در انتقال سند مالکیت کوتاهی نکرده و در کمترین زمان ممکن و با دقت کافی تمام مراحل آن را به پایان برسانید. چرا که تا وقتی که سند ملک به نام شما صادر نشود، از نظر قانونی مالک شناخته نمی شوید. هر چند که مبایعه نامه با ثبت آن در سامانه املاک و دریافت کد رهگیری املاک ادعای مالکیت ساختمان را داشته باشید.

هزینه سند زدن ملک چقدر است؟

بدون شک سند زدن ملک بدون هزینه نخواهد بود و مانند تمام معاملات دیگر، هزینه هایی برای هر دو طرف معامله خواهد داشت. در قانون مشخص نشده است که لزوما چه کسی باید هزینه انتقال سند مالکیت را پرداخت نماید، از این رو این هزینه ها می تواند با توافق طرفین معامله صورت پذیرد؛ اما اگر در این رابطه توافقی صورت نگرفته باشد، عمدتا دفتر ثبت اسناد رسمی هزینه را از فروشنده ملک دریافت می کند.

به نام زدن ملک

در زمان انتقال سند مالکیت، هزینه های سند زدن ملک به دو بخش کلی تقسیم می شود که باید تکلیف این هزینه ها مشخص شود. تعریف این هزینه ها به شرح زیر است:

هزینه های قبل از سند زدن ملک

این هزینه ها شامل استعلامات سازمان های ذی ربط، پرداخت مالیات و دارایی می باشد که لزوما به عهده فروشنده ملک است. مالک واحد مسکونی جهت انتقال سند مالکیت، به دفتر ثبت اسناد رسمی مراجعه نموده و با ارائه مدارک لازم مانند مدارک شناسایی و سند و بنچاق ملک مورد نظر، درخواست استعلام و انجام مراحل صدور سند رسمی را امضا می کند و باید هزینه های مربوط به استعلام را پرداخت نماید.

پس از دریافت هزینه های ثبت، استعلامات معاملات املاک و مستغلات به راحتی در دفترخانه توسط مامورین ذی ربط دولتی انجام می شود. در گذشته نیاز بود تا فروشنده با مراجعه حضوری به اداره دارایی و صرف زمان بسیار طولانی، هزینه مالیات ملک را پرداخت کند تا بتواند گواهی پایان کار و سایر گواهی های لازم را دریافت نماید.

اما با الکترونیکی شدن سیستم ثبت اسناد املاک کشور، دیگر نیازی به مراجعه فروشنده به اداره دارایی نبوده و می تواند با پرداخت هزینه مالیات در دفترخانه به صورت اینترنتی و به سرعت پرداخت نماید. با این کار زمان انتقال سند مالکیت بسیار کاهش یافته و مراحل به سرعت طی می شود.

هزینه های حین سند زدن ملک

هزینه های مربوط به حین سند زدن ملک به دو بخش حق الثبت و حق التحریریه تقسیم می شود. طبق قوانین موجود در ثبت اسناد رسمی، حق الثبت بر عهده فروشنده بوده و دریافت هزینه حق التحریریه به صورت مساوی بین خریدار و فروشنده تقسیم می گردد.

صفر تا صد سند زدن ملک

با اینکه در قانون هزینه ثبت سند طبق گفته فوق می باشد، اما امروزه دفاتر خدمات ثبت سند رسمی، عرفا تمام هزینه های تنظیم سند مالکیت را به صورت برابر از دو طرف معامله دریافت می کنند تا فشار هزینه ها تنها بر دوش فروشنده نبوده و معامله منصفانه صورت گیرد.

به عنوان مثال اگر تمام هزینه های تنظیم و ثبت سند رسمی مالکیت ملک که شامل حق التحریریه، حق الثبت و هزینه های دیگر به مبلغ یک میلیون و پانصد هزار تومان باشد، مقدار پرداختی هر طرف معامله نصف مبلغ کل یعنی 750 هزار تومان می شود که دفترخانه از هر یک از طرفین خریدار و فروشنده مطالبه و دریافت می کند.

البته موارد ذکر شده تنها در صورتی رعایت می شود که توافقی بین خریدار و فروشنده اتفاق نیفتاده باشد، در صورتی که توافقی صورت گرفته باشد و در مبایعه نامه درج شود، مانعی از این بابت وجود نداشته و طبق توافق طرفین عمل می گردد و هیچ مشکلی از این نظر وجود نخواهد داشت.

به عنوان مثال طرفین معامله توافق کرده اند که تمام هزینه های انتقال سند بر عهده خریدار باشد، در این صورت طبق توافق انجام شده، دفترخانه تمام هزینه های سند زدن ملک را از خریدار دریافت می کند.

شما می توانید با شرکت در کلاس های آموزشی مشاور املاک مبتدی و پیشرفته مشاور املاک، تمامی مراحل سند زدن ملک و نکات حقوقی مربوط به انتقال سند را به خوبی فرا بگیرید تا به عنوان یک مشاور املاک متخصص و کارآزموده، بتوانید به مشتریان خود در این زمینه کمک و راهنمایی های لازم را انجام دهید و از به وجود آمدن مشکلات قانونی یا پیچیده حقوقی جلوگیری نمایید.

هر چه اطلاعات و دانش خود را افزایش دهید، مشتریان زیادی به شما اعتماد کرده و معامله املاک خود را به شما خواهند سپرد. در نتیجه از آموزش و یادگیری غافل نشوید و اطلاعات روز به روز دانش خود را افزایش دهید.

سند زدن ملک

سوالات متداول افراد از مشاوران املاک

در این قسمت می خواهیم سوالات متداولی که در رابطه با سند زدن ملک که از مشاور املاک متخصص و کارآزموده پرسیده می شود را پاسخ دهیم. اگر برای شما نیز سوالاتی در این رابطه مطرح شده است، ادامه مقاله را به دقت بررسی نمایید تا پاسخ پرسش خود را پیدا کنید.

آیا انتقال سند ملک به صورت قطعی انجام شود بهتر است یا وکالتی؟

سند انتقال مالکیت می تواند به دو صورت قطعی و وکالتی تنظیم شود. در صورتی که انتقال ملک و سند به صورت وکالتی انجام شود، دیگر نیازی به پرداخت هزینه های استعلامات و ثبت سند نمی باشد.

در نتیجه های مربوط به دارایی، ثبت سند و حق التحریریه از لیست پرداخت حذف شده و فقط هزینه تنظیم سند وکالت فروش پرداخت می شود که طبق تعرفه هر سال متفاوت است. در سامانه ثبت املاک کشور، پرداخت هزینه تنظیم سند وکالتی حدود 220 هزار تومان خواهد بود.

آیا با امضای مبایعه نامه معامله پایان یافته است؟

خیر. در حقیقت مبایعه نامه سند رسمی محسوب نمی شود و تنها یک توافق نامه یا قولنامه ای است که دو طرف قرارداد ملزم به انجام تعهدات خود نسبت به توافق مورد نظر هستند. در نتیجه برای اینکه از نظر قانونی صاحب خانه خریداری شده باشید، باید بدون فوت وقت، به سند قطعی تبدیل نمایید.

مشاور املاک متخصص و کارآزموده

آیا برای تنظیم مبایعه نامه حتما باید به مشاور املاک مراجعه نماییم؟

تنظیم مبایعه نامه در بنگاه های مشاور املاک و مستغلات اجباری نبوده ولی توصیه می شود که با مراجعه به یک مشاور املاک معتبر، به قولنامه نوشته شده اعتبار و رسمیت ببخشید. همچنین با مراجعه به مشاور املاک جهت ثبت مبایعه نامه در سامانه و دریافت کد رهگیری املاک، امکان جعل یا کلاهبرداری بسیار کاهش می یابد.

چرا باید برای معامله ملک خود، کد رهگیری صادر شود؟

زیرا مبایعه نامه منحصر به فرد نبوده و فروشنده می تواند به راحتی ملک را همزمان به چندین نفر بفروشد. برای جلوگیری از رخ دادن چنین اتفاقاتی، ثبت معامله در سامانه ثبت معاملات املاک کشور، الزامی بوده و حتما باید توسط یک مشاور املاک دارای مجوز انجام گیرد.

چه مواردی باید در مبایعه نامه ذکر شود؟

ثبت مشخصات شناسنامه ای و هویتی خریدار و فروشنده، آدرس محل سکونت، شماره تلفن همراه و ثابت خریدار و فروشنده، ثبت مشخصات دقیق ملک از جمله جغرافیایی، ثبتی و هندسی، ثبت قیمت هر متر واحد مسکونی و همچنین قیمت کل توافق شده در معامله بر اساس وجه رایج مملکت، ثبت زمان دقیق و نحوه پرداخت وجه، زمان حضور در دفترخانه و انتقال سند مالکیت، همگی باید در مبایعه نامه به دقت و جزئیات ذکر شود.

دریافت کد رهگیری املاک

فروشنده برای دریافت مفاصا حساب باید به کجا مراجعه نماید؟

تمامی فعالیت های مربوط به روند سند زدن ملک، به عهده فروشنده بوده و هزینه های آن را باید پرداخت نماید. برای دریافت مفاصا حساب و پرداخت مالیات، فروشنده باید به شهرداری منطقه ملک مورد نظر مراجعه نموده و سپس به دارایی مراجعه نماید.

اگر یکی از طرفین معامله برای انتقال در دفتر خانه سند حاضر نشد، چه کاری می توان انجام داد؟

در حقیقت، سند زدن ملک بدون حضور خریدار نیز امکان پذیر است و ملاک اصلی، امضای فروشنده می باشد. پس اگر خریدار نتواند به هر دلیلی در زمان تعیین شده به دفترخانه مراجعه کند، جای نگرانی نداشته و با امضای فروشنده فرایند ثبت سند قطعی ادامه می یابد.

اما نکته مهمی که وجود دارد این است که در صورتی که فروشنده به دفترخانه حاضر نشود و خریدار نتواند با او تماس بگیرد، باید تا اخر وقت اداری در دفترخانه منتظر بماند و اگر فروشنده نیامد، گواهی عدم حضور از دفترخانه دریافت نماید. خریدار با در دست داشتن مبایعه نامه همراه با کد رهگیری و گواهی عدم حضور، به دادگاه مراجعه نموده تا خسارت پشیمانی را از فروشنده باز پس گیرد.

این مقاله برایتان مفید بود؟
این مقاله را در شبکه های اجتماعی به اشتراک بگذارید
Telegram
WhatsApp
Pinterest
Email
لینک کوتاه مقاله
https://amozeshamlak.com/?p=11404
دنبال کردن
Notify of
guest
0 Comments
Inline Feedbacks
مشاهده تمامی دیدگاه ها
0
دیدگاه یا سوال خودتان را وارد کنیدx
()
x