اگر تا امروز کمیسیون را با فرمول «۰.۲۵٪ قیمت ملک» محاسبه میکردید، از دیماه ۱۴۰۴ این فرمول دیگر معتبر نیست. طبق آییننامه جدیدی که هیئت وزیران تصویب کرده، روش محاسبه کمیسیون مشاوران املاک بهطور بنیادین تغییر کرده است.
در این مقاله دقیقاً توضیح میدهیم چه چیزی تغییر کرده، این تغییر برای کار روزمره شما چه معنایی دارد و چه اقداماتی باید انجام دهید.
در این مطلب میخوانید:
تفاوت اصلی روش قدیم و جدید محاسبه کمیسیون
چرا «ارزش معاملاتی» جایگزین قیمت روز شد
تقسیم کمیسیون، نقش سامانه و دفتر اسناد رسمی
جریمههای جدید برای دریافت وجه اضافه
چه اقداماتی همین حالا باید انجام دهید
چه چیزی دقیقاً تغییر کرده است؟
رئیس اتحادیه مشاوران املاک، کیانوش گودرزی، در نشستی خبری اعلام کرد که هیئت وزیران در جلسه مورخ ۱۴۰۴/۷/۲، آییننامه اجرایی جدیدی را بر اساس ماده (۳) قانون ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۱ تصویب کرده است. طبق این آییننامه، قیمت روز ملک دیگر در محاسبه کمیسیون نقشی ندارد.
طبق توضیح گودرزی، دلیل این تغییر ساده است: ارزش معاملاتی در کشور یکسان نیست. حتی دو منطقه نزدیک به هم — مثلاً شهرری و ورامین — ارزش معاملاتی متفاوتی دارند، بنابراین یک شاخص کشوری واحد عملاً غیرمنصفانه بود.
چطور نرخ هر منطقه تعیین میشود؟
کشور به حدود ۴۰۰ شهرستان تقسیم شده و هر شهرستان میتواند به چند «بلوک» جداگانه با ارزش معاملاتی متفاوت تقسیم شود. کمیسیون نظارت هر شهرستان مسئول تعیین «ضریب» است که در ارزش معاملاتی همان منطقه ضرب میشود تا تعرفه نهایی به دست بیاید.
💡 نکته مهم: وزارت صنعت، معدن و تجارت موظف است هرساله تا پایان اردیبهشت، اطلاعات پیشنهادی کمیسیونهای نظارت شهرستانها را جمعآوری و برای تصویب نهایی به هیئت دولت ارائه کند. برای سال ۱۴۰۴ بهطور استثنا، این مهلت تا پایان مهرماه تمدید شده بود.
تقسیم کمیسیون و نقش سامانه ثبت
طبق ماده ۴ آییننامه، کمیسیون بهصورت مساوی بین دو طرف معامله تقسیم میشود، مگر اینکه در قرارداد توافق دیگری ثبت شده باشد.
نکته مهمتر مربوط به زمان دریافت کمیسیون است. طبق ماده ۶:
- ۱ پس از ثبت پیشنویس قرارداد در سامانه، مشاور مجاز به دریافت ۵۰٪ از کمیسیون است
- ۲ ۵۰٪ باقیمانده هنگام تنظیم سند رسمی توسط دفتر اسناد رسمی پرداخت میشود
- ۳ دفاتر اسناد رسمی موظفند در تسویهحساب مشارکت کرده و مبلغ را رسماً ثبت کنند
یک نکته حقوقی مهم: در متن پیشنویس باید صراحتاً قید شود که این سند فاقد اثر حقوقی مستقل است — و مشاور موظف است طرفین را به دفاتر اسناد رسمی برای تنظیم سند نهایی هدایت کند.
ممنوعیت دریافت وجه اضافه — و جریمه آن
⚠️ هشدار جدی: دریافت هرگونه مبلغ اضافه بر تعرفه رسمی — حتی با رضایت کامل طرفین — تحت هر عنوانی (حقالتحریر، هزینه تنظیم پیشنویس و مانند آن) ممنوع است. متخلفان توسط شعب تعزیرات حکومتی به جریمهای تا سه برابر مبلغ دریافتی محکوم میشوند.
همچنین اگر تعرفه محاسبهشده از سقف قانونی منطقه بیشتر شود، سقف قانونی ملاک عمل خواهد بود — نه عدد بالاتر.
زمانبندی اجرا
بر اساس این آییننامه، کمیسیونهای نظارت هر شهرستان موظف بودند ظرف سه ماه پس از ابلاغ آییننامه (۱۴۰۴/۷/۲)، نرخ منطقه خود را نهایی کنند — یعنی اجرای کامل این طرح از حدود دیماه ۱۴۰۴ آغاز شده است. اگر همکار شما هنوز طبق فرمول قدیم کار میکند، وقت بهروزرسانی رسیده.
این تغییر برای کار روزمره شما چه معنایی دارد؟
خبر خوب این است: این تغییر پیچیدگی اداری اضافه میکند، اما تهدید برای درآمد مشاوران حرفهای نیست. گودرزی خودش تأکید کرد که در بازار پررونق، دستمزد مشاوران روی قیمت مسکن اثر منفی ندارد — این استدلال دقیقاً برای دفاع از حقوق مشاوران در برابر پیشنهاد اولیه (که ایراد داشت) مطرح شد.
آنچه از شما انتظار میرود:
- ارزش معاملاتی منطقه خودتان را از کمیسیون نظارت محلی استعلام بگیرید — این عدد را نمیتوانید حدس بزنید یا از فرمول قدیم محاسبه کنید
- تمام تسویهها را از طریق سامانه و با هماهنگی دفتر اسناد رسمی انجام دهید — دریافت وجه نقد خارج از این چارچوب ریسک جریمه سنگین دارد
- هرگز فراتر از سقف قانونی درخواست نکنید — حتی اگر مشتری با میل خودش پیشنهاد بدهد
جمعبندی
این تغییر، نظام کمیسیون مشاوران املاک را از یک فرمول ساده و یکسان به یک سیستم منطقهای دقیقتر — اما پیچیدهتر — تبدیل کرده است. مشاورانی که این تغییرات را زودتر میفهمند و رعایت میکنند، هم از ریسک جریمه دور میمانند و هم در چشم مشتریان، حرفهایتر دیده میشوند.
🎓 آکادمی آموزش املاک دکتر ابراهیمپور
قوانین دائم در حال تغییرند — دانش شما نباید عقب بماند
در دورههای آکادمی، همیشه بهروزترین قوانین، آییننامهها و تکنیکهای حرفهای بازار املاک را یاد میگیرید — نه فقط یکبار، بلکه بهصورت مستمر.
مشاهده دوره مشاور حرفهای ←