تحقیقات میدانی از مشاوران املاک در رشت و برخی از شهرها و روستاهای اطراف حکایت از آن دارد که بازار زمین و ویلا در گیلان در هفتههای اخیر پس از شروع جنگ، شاهد افزایش قابل توجهی در تقاضا و قیمتها بوده است؛ پدیدهای که میتواند پیامدهایی نظیر فشار فزاینده بر خریداران محلی، تغییر در ترکیب جمعیتی مناطق بومی و دگرگونی در الگوی سرمایهگذاری به دنبال داشته باشد. همزمان با افزایش تعداد مسافران و ماندگاری بیشتر آنان، نگرانیها در زمینه تخریب محیطزیست، تامین انرژی و دسترسی به اقلام ضروری نیز شدت یافته است.
در این مطلب میخوانید:
چرا تقاضای ملک در گیلان پس از جنگ اخیر افزایش یافت
فشار بر زیرساختها، برق و محیطزیست منطقه
روایت مشاوران املاک از افزایش قیمت زمین و ویلا
نگرانیهای ساکنان بومی و پیامدهای اجتماعی
این روند چه فرصتی برای مشاوران املاک ایجاد کرده است
فشار بر زیرساخت و انرژی
در ماههای گذشته، حضور مسافران در شهرهای شمالی دیگر به تعطیلات خاص یا پایان هفتهها محدود نیست. برخلاف سالهای گذشته که با شروع سال تحصیلی، این مناطق به روال عادی خود بازمیگشتند، اکنون در معابر شهر رشت همچنان شمار زیادی خودرو با پلاکهای سایر استانهای کشور دیده میشود. استمرار حضور افراد غیربومی پیامدهایی واضح مانند شلوغی جادهها، بار اضافه به تامین کالاهای روزمره و افت کیفیت مدیریت پسماندها در پی دارد.
بخش اعظم نگرانیها میان ساکنان محلی و کارشناسان، به مسئله تامین برق در گیلان برمیگردد. با ادامه تعطیلی پنجشنبهها در استان، دغدغهها درباره کمبود منابع انرژی بیشتر از گذشته مطرح شده است. در ماههای مرداد و شهریور نیز بسیاری از مناطق شهری رشت با قطعیهای برق چندساعته در روز روبهرو بودند که گاهاً با قطع آب نیز همزمان شد. بومیها عامل اصلی این وضعیت را استفاده بیرویه از دستگاههای سرمایشی در ویلاهای مهمانان میدانند.
یکی از متخصصان اداره برق گیلان با اشاره به اثرات افزایش مسافران در مصرف برق گفت: «طراحی پستهای توزیع برق در روستاها بر اساس جمعیت ساکن انجام شده است. توسعه شبکه انتقال نیازمند هزینههای بالاست و ما ناچاریم مصرف مشترکان موقت را روی همان سیستم قبلی محاسبه کنیم — مثل این میماند که بار یک کامیون سنگین را به وانتبار بسپاریم.»
گیلان جزو استانهایی است که مازاد تولید برق دارد، اما افزایش شمار مسافران باعث شده نگرانیهایی درباره ضرورت بازنگری در سیستم توزیع برق در سطح ملی پدید آید. به گفته کارشناسان، ریسک قطع برق در مناطق شمالی در قیاس با تهران و مناطق حساس امنیتی، کمتر مورد توجه قرار میگیرد.
نگرانی برای محیطزیست
فعالان محیطزیست، افزایش تعداد مسافرانی را که حالا تمایل دارند مدت بیشتری در گیلان بمانند، عاملی منفی توصیف میکنند. روند تبدیل زمینهای کشاورزی به باغهای ویلایی، ضعف در مدیریت پسماند شهری رشت و کمپزدن بدون نظارت در جنگلها و سواحل، از جمله نگرانیهای اصلی کارشناسان است. آنان باور دارند ادامه این روند ممکن است تعادل طبیعی و بومشناختی مناطق ساحلی و جنگلی را برهم بزند.
با این حال، افزایش تقاضا برای تملک ملک در شمال کشور بهوضوح قابل مشاهده است. گروه قابل توجهی از سرمایهگذاران و خانوادهها، این منطقه را محلی ایمن برای اسکان بلندمدت یا سرمایهگذاری انتخاب کردهاند. وحشت از بازگشت جنگ یا فرار از آلایندههای زیستمحیطی و کمآبی، بسیاری را به فکر تهیه مسکن دوم یا پناهگاه انداخته است.
قیمت ملک به روایت املاکیها
افزایش مداوم قیمت زمین در نواحی نزدیک رشت حتی برای فعالان بازار ملک محلی غیرمنتظره بوده است. یکی از فروشندگان فعال املاک در منطقه گلسار رشت تاکید دارد که افزایش بهای ملک عمدتاً در حومه رشت بیشتر به چشم میخورد. بر اساس اطلاعات مشاوران املاک رشت، بخش عمده تقاضاها در ماههای گذشته از استانهایی چون تهران، البرز، آذربایجان شرقی و اصفهان گزارش شده است.
قیمت ویلا پیش از جنگ
۳ میلیارد تومان
قیمت همان ویلا پس از جنگ
۴.۳ میلیارد تومان
تحلیل عملکرد متقاضیان توسط مشاوران املاک نشان میدهد بسیاری از خریداران، بهمنظور پیدا کردن گزینهای مطابق با بودجهشان، به سراغ روستاهایی رفتند که خارج از مسیر گردشگری مرسوم بودهاند — با این حال، موج گرانی به این روستاهای نسبتاً گمنام نیز سرایت کرده است.
دامنه قیمت ملک در مناطق مختلف رشت نیز جلبتوجه میکند. نرخ املاک در داخل شهر، حتی میان دو کوچه از یک محله، ممکن است بسیار متفاوت باشد. برای مثال، ملکی نوساز با ۲۰۰ متر زیربنا در بلوار گلسار به مبلغ ۳۶ میلیارد تومان (معادل متری ۱۵۱ میلیون و ۸۹۸ هزار تومان) قیمتگذاری شده، در حالی که در بخشهای دیگر شهر میتوان خانههایی کوچکتر با بهایی زیر دو یا سه میلیارد تومان یافت.
با وجود این، رفتار فروشندهها پس از بالا رفتن قیمتها تغییر محسوسی داشته است. بسیاری از مالکان محلی اقدام به فروش زمینهای خود در روستاهای اطراف کردهاند، در حالیکه قیمت آپارتمان در درون شهر تغییر محسوسی نداشته. به نظر میرسد فروشندهها منتظر جهش بیشتر قیمتها هستند.
نارضایتی بومیها
رشد قیمت ملک در گیلان، احساسات متناقضی را در میان ساکنان محلی بهوجود آورده است. افراد ساکن در روستاها و اطراف رشت، ضمن خرسندی از بالا رفتن ارزش زمینهایشان، از تبعات آن نیز گلایه دارند؛ بهویژه جوانانی که همواره از کمبود امکانات و اشتغال در محل زندگیشان در رنجاند.
محمود، جوانی از روستای گفشه که همراه مادرش که کشاورز است زندگی میکند، نمونهای از این مهاجرتهاست. او میبیند که برادرانش، همانند بسیاری از همولایتیها، زمینهای پدریشان را فروخته و به رشت نقل مکان کردهاند — نه از سر بیعلاقگی به زادگاه، بلکه به سبب فقدان امکانات. اغلب این افراد سرمایه حاصل از فروش زمینها امکان خرید خانه شایستهای در شهر را هم نمیدهد؛ چرخهای که هم به خالی شدن روستاها منجر میشود و هم فشار بر بازار مسکن شهری را افزایش میدهد.
ساحل، ساکن شهر رشت، میگوید: «شهر رشت حتی برای جمعیت قابل توجه در ایام تعطیل آمادگی ندارد، چه رسد به تغییر ترکیب جمعیتی دائمی. بحث مهماننوازی نیست بلکه نبود زیرساختهاست.»
رسول، اخیراً یکی از زمینهای پدریاش را به فردی از تهران فروخته و توضیح میدهد: «من نمیتوانم در روستای خودم کار کنم. برای خرید مسکن در شهر، به سرمایه نیاز دارم و فروش زمین تنها راه تامین آن است. با اینکه از این تصمیم خوشحال نیستم، اما چاره دیگری ندارم.»
مشاور املاکی فعال در روستای رسول نیز میگوید: «برای بومیها، زمینهای اطراف شهر اولویت نیست. اکثراً به دنبال خرید ملک در شهرهایی مثل رشت، لاهیجان، انزلی و لنگرود هستند. احتمال دارد با افزایش مشتریان غیربومی برای ویلا، بومیها نیز ترغیب شوند املاک خود را در داخل شهر بفروشند، که در نهایت موجب رشد بیشتر قیمتها خواهد شد.»
جنگ و خشکسالی؛ ریشههای عمیقتر یک روند
کیاداوود اسفندیاری، کارشناس حوزه سرمایهگذاری، بر این باور است که اشتیاق مردم برای خرید ملک در استانهای شمالی ریشه در عوامل گوناگون دارد که فقط به جنگ اخیر یا احساس ناامنی مربوط نیست. او یکی از انگیزههای اصلی این روند را خشکسالی میداند: «اگرچه کمآبی بهصورت تدریجی در کشور در حال وقوع بود، اما ناکارآمدی مدیریتی روند آن را تسریع کرد؛ همین امر باعث شده بخش عمدهای از مردم به سوی شمال برای خرید زمین روی بیاورند.»
بر اساس تحلیل دکتر ابراهیمپور، بنیانگذار آکادمی آموزش املاک، روند پرشتاب خرید ویلا و زمین در استان گیلان، بهویژه پس از شروع جنگ، ناشی از ترکیبی از دغدغههای امنیتی، بحرانهای زیستمحیطی و کمآبی در سایر مناطق کشور است. افزایش تقاضای سرمایهگذاران غیربومی باعث رشد قیمت زمین تا بیش از ۴.۳ میلیارد تومان در برخی مناطق شده و بازار روستاهای غیرگردشگری را نیز تحت تأثیر قرار داده است.
این روند چه فرصتی برای مشاوران املاک ایجاد کرده؟
فارغ از ابعاد اجتماعی و زیستمحیطی این روند، برای مشاوران املاک — چه در گیلان و چه در استانهای مبدأ این سرمایهگذاران — چند نکته عملی قابل استخراج است:
- تقاضای بیناستانی، دانش محلی میطلبد. مشاوری که هم بازار تهران را میشناسد و هم شبکهای در گیلان دارد، میتواند نقش واسط را با کمیسیون دوطرفه ایفا کند — دقیقاً همان مدل «تعاون بین دو مشاور» که پیشتر بررسی کردیم
- روستاهای غیرگردشگری، فرصتهای نادیدهاند. طبق این گزارش، موج قیمت به مناطقی رسیده که پیشتر مورد توجه نبودند — مشاورانی که زودتر این مناطق را میشناسند، مزیت رقابتی دارند
- نوسان قیمت بین کوچههای مجاور، نیاز به کارشناسی دقیق دارد. در بازاری که قیمت میان دو کوچه هم متفاوت است، مهارت کارشناسی ملک ارزش بسیار بالاتری پیدا میکند
- حساسیت اجتماعی موضوع را جدی بگیرید. با توجه به نارضایتی برخی ساکنان بومی، مشاوری که با احترام و شفافیت با هر دو طرف (خریدار غیربومی و فروشنده محلی) برخورد کند، اعتماد بلندمدت بیشتری میسازد
جمعبندی
پایداری بازار املاک شمال کشور بهشدت وابسته به سیاستهای آتی در حوزه انرژی، طرحهای محیطزیستی و توزیع عادلانه منابع است. این تحولات، ساختار جمعیتی، الگوهای مهاجرت داخلی و فشار بر زیرساختهای شهری را دگرگون کردهاند — روندی که هم برای ساکنان بومی و هم برای فعالان بازار ملک، نیازمند توجه و برنامهریزی دقیقتر است.
🎓 آکادمی آموزش املاک دکتر ابراهیمپور
بازارهای در حال تغییر، نیاز به مهارتهای بهروز دارند
در دورههای آکادمی، اصول کارشناسی دقیق، مذاکره حرفهای و تعاون بین مشاوران را یاد میگیرید — مهارتهایی که در بازارهای پرنوسان بیشترین ارزش را دارند.
مشاهده دوره مشاور حرفهای ←