قبل از خرید و فروش ملک اداری این نکات را بخوانید

قبل از هر کار باید نیاز مشتری را شناخته و کسب‌وکار او را جویا شوید. اگر مشتری شما می‌خواهد یکی از مشاغل دفتر مهندسی، دفتر وکالت، دفتر مجله، دفتر ازدواج و طلاق، دفتر روزنامه یا مطب پزشکی را در ملک راه‌اندازی کند الزامی نیست که حتماً ملک با سند اداری را خریداری نماید.

شما می‌توانید با ارائه فایل‌های مسکونی با موقعیت خوب و مبلغ سرمایه گذاری مناسب، ملکی را برای راه‌اندازی شغلش به او بفروشید. البته توجه کنید که اگر قرار است از ساختمانی مسکونی برای مصارف تجاری یا اداری استفاده شود، املاکی در اولویت هستند که سایر واحد‌ها نیز مسکونی نبوده و به صورت اداری باشند وگرنه ممکن است دیر یا زود مشتری شما با حالتی ناراضی به شما مراجعه کرده و خواهان فروش یا تعویض ملک شود.

به هر حال اعتبار یک مشاور املاک بزرگ‌ترین سرمایه اوست و نباید معامله‌ای انجام دهید که اعتبار شما را زیر سؤال ببرد. اگر هم مشتری شما شغلی غیر از مواردی که ذکر شد را دارد فقط به او فایل‌هایی معرفی کنید که در سند آن‌ها، کاربری اداری ثبت شده است.

خرید و فروش املاک اداری چه قوانینی دارد؟

اگر شما هم به عنوان یک مشاور املاک در حال انجام معاملات املاک اداری هستید باید با نکات قانونی و حقوقی آن آشنایی داشته باشید تا بتوانید مشتریان خود را نیز متقاعد کرده و معامله‌ای به اصطلاح شیرین را در این زمینه انجام دهید. برخی از این قوانین برای فروش ملک اداری عبارت‌اند از:

• خریدوفروش ملک اداری با سند یا بدون سند رسمی: قبل از هر کار باید خریدار را از وضعیت ثبتی ملک آگاه کرد یعنی باید سند رسمی با کاربری اداری را به او نشان داده تا خیالش راحت شود. وگرنه باید اطلاعاتی مانند دارا بودن پایان کار شهرداری، هویت فروشنده، عدم اشاعه واحد اداری با ملکی مسکونی و غیره را به او ارائه داده و تصمیم نهایی را بر عهده او بگذارید. به هر حال برای راه‌اندازی یک کسب‌وکار باید ملکی در اختیار داشت که بدون مجوز ساخته نشده و یا جریمه تخلف آن توسط فروشنده به شهرداری پرداخت شده باشد. این‌ها همه مواردی است که در صورت معامله املاک اداری فاقد سند باید رعایت کنید.
• وضعیت انشعابات برق، آب و گاز: اگر می‌خواهید بدانید که اکثر اختلافات در معامله املاک اداری از کجا ناشی می شود، باید به شما بگوییم که قسمت بزرگی از آن‌ها مربوط به انشعابات برق، آب و گاز است. اگر این انشعابات به صورت مجزا هستند باید در قرارداد آن را ذکر کرده و اگر هم مشاع هستند باید شماره پروانه تفکیک انشعاب در قرارداد ذکر و بدهی‌های قبلی آن توسط فروشنده تسویه شود.
• بررسی پارکینگ و انباری مشاع یا مجزا: یکی از مهم‌ترین مواردی که در هنگام معامله یک ملک اداری باید تعیین تکلیف شود، وضعیت انباری و پارکینگ است. اگر این ملک دارای این امکانات به طور اختصاصی باشد باید بر اساس اطلاعاتی که در سند قید شده است، قرارداد را تکمیل کرد. اگر هم پارکینگ و انباری مشاع است باید شرایط استفاده واحدهای مختلف و حدود هر یک در قرارداد ذکر شود. توجه کنید که اگر فروشنده تا کنون قواعدی را برای استفاده از این دو مورد رعایت می‌کرده است اعتبار آن‌ها تا زمان فروش بوده و پس از آن خریدار وظیفه‌ای برای عمل به این شرایط ندارد و اختیار این را دارد که به آن‌ها عمل کرده یا از انجام آن‌ها سر باز زند. البته توجه داشته باشید برخی از شرایط در املاک مشاع همچنان باید توسط خریدار نیز رعایت شود.
• وضعیت سرقفلی: همان‌طور که می‌دانید املاک اداری و تجاری حق سرقفلی دارند و اگر فروشنده این امتیاز را به فرد دیگری منتقل کرده باشد باید خریدار را در جریان گذاشته و این مورد نیز در قرارداد فروش ملک ذکر شود. حق سرقفلی به ذی‌نفع آن تعلق دارد و از نظر قانونی قابل اسقاط نیست مگر اینکه قصد فروش آن به مالک جدید را داشته باشد. پس باید وضعیت سرقفلی به طور کامل در قرارداد شرح داده شود تا اگر خلاف آن در آینده ثابت شد خریدار بتواند از وجه التزام قرارداد استفاده کرده و قرارداد را فسخ کند. همچنین خسارت خود را نیز از فروشنده بگیرد.

چگونه یک ملک اداری را آگهی کنیم؟

در پایان قصد داریم تا شما را با روش درست آگهی کردن املاک اداری آشنا نماییم. در واقع شما باید در آگهی خود به چند پارامتر مهم و تأثیرگذار اشاره کرده و توجه خریداران را به خود جلب کنید:

• نوع کاربری ملک
• متراژ مفید ملک
• مبلغ سرمایه گذاری نهایی آن
• نوع آگهی یعنی فروش یا استیجاری بودن آن
• وضعیت آگهی‌دهنده
• ملک‌های سنددار با فاقد سند رسمی
• موقعیت جغرافیایی ملک
• عکس‌هایی واضح از تمام امکانات ملک اداری

نتیجه‌گیری

در هنگام خرید و فروش ملک‌های اداری باید به نکات و قواعدی توجه داشته باشید که ممکن است در موارد مسکونی اهمیت چندانی نداشته باشند به همین دلیل در این مقاله سعی کردیم شما را با اصول مهم در قرارداد فروش ملک اداری آشنا کنیم، امیدواریم این مطالب برای شما به عنوان یک مشاور املاک موفق مفید بوده و بتوانید با استفاده از آن به درآمد و اعتبار بالایی برسید.