برخلاف انتظار برخیها، بازار مسکن در بازه مورد بحث فرصت جهش بزرگ نداشت. وقتی تورم مسکن حدود ۱۳ درصد جلوتر از تورم عمومی باشد، تا مشتری نتواند معامله کند، عدد در ذهن فروشنده کارایی ندارد. رشد دستمزد حدود ۲۷ درصدی هم کافی نبود که بازار از رخوت خارج شود؛ تا نیمه خرداد همان سال هم مذاکره جدی مستأجر و صاحبخانه کمتر دیده میشد.
عوامل سنتی — نرخ ارز و تورم — در آن مقطع توان اثرگذاری همیشگی را از دست داده بودند. در سال قبل از آن، تورم عمومی حدود ۴۷٪، نقطه به نقطه حدود ۵۳٪ و تورم مسکن تهران حدود ۶۶٪ گزارش شده بود؛ یعنی مسکن پایتخت حدود ۱۳٪ بالاتر از میانگین سایر کالاها. با توان خرید پایین و عرضه بیشتر واحدهای متراژ بالا در تهران، رشد بیشتر قیمت در کوتاهمدت محتمل دیده نمیشد.
خرید، فروش و منطق پیشبینی
بسیاری برای سرمایهگذاری نسبتاً مطمئن وارد مسکن میشوند؛ بازاری که بخش زیادی از پسانداز را جذب کرده است. سودآوری سالهای رونق، تمایل را بالا برد؛ بعداً فراز و نشیب بیشتر شد. وضعیت اقتصاد، ساختوساز، درآمد، تورم و دلار روی رکود و رونق اثر میگذارند.
با شروع سال و رشد اندک قیمتها، توقع رونق بالا رفت. وعده کاهش قیمت و انتقال امید معامله به نیمسال دوم، بههمراه نوسان ارز و قیمت آهن، بلاتکلیفی معاملات را بیشتر کرد. وجه مشترک دورههای رکود: افت قدرت خرید. رشد قیمت بدون رشد درآمد، خانهدار شدن را برای بسیاری ناممکن کرد. تا توان خریدار و سطح قیمت به هم نزدیک نشوند، رکود بهسادگی تمام نمیشود؛ سیاست دولت هم در این میان نقش دارد.
عوامل اثرگذار بر قیمت (تحلیل ۱۴۰۲)
در آن سال عواملی مثل انتظارات تورمی، نقدینگی، کمبود/رکود عرضه، بورس، هزینه ساخت، ارز، تورم عمومی و ریسکهای غیراقتصادی مطرح بودند. رشد نقدینگی از نظر معادلات اقتصادی تقاضا را تحریک و در شرایط خاص قیمت را بالا میبرد.
با رشد جمعیت و شهرنشینی، ساختوساز سهم بزرگی از اشتغال و سرمایه را گرفته است. رشد قیمت در چند سال گذشته باعث شد عدهای فکر کنند «هر معاملهای سود است»؛ بدون تجربه و اطلاعات، نتیجه لزوماً مثبت نیست. بازار ریسکپذیر است و انتظارات از قیمت هم با هزینه خانهدار شدن در تهران و شهرها تغییر کرده است.
جمعبندی
رکود تا نزدیک شدن توان خرید و قیمت
در مقطع تحلیلشده، مسکن از تورم عمومی جلوتر بود، ارز و تورم اثر سنتی را کمرنگ کرده بودند و متراژهای بالا با توان پایین مردم جور نبود. پیشبینی بازار مسکن به تورم، نقدینگی، ساخت، بازارهای موازی و قدرت خرید وابسته است.
امروز هم همان منطق پابرجاست: بدون داده بهروز و مشورت، ورود به معامله پرریسک است.
عدد فروشنده وقتی معنا دارد که خریدار بتواند بپردازد.