در شرایطی که داده‌های رسمی نشان از بالا رفتن میانگین نرخ مسکن در تهران دارد، این پرسش به‌وجود آمده که آیا واقعاً نرخ مسکن طی ماه‌های اخیر کاهش یافته است؟ داوود بیگی‌نژاد، نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک، در گفتگو با تجارت‌نیوز این کاهش قیمت را غیرواقعی دانسته و آن را صرفاً یک شایعه عنوان کرده است. او تصریح دارد که باوجود رکود شدید بازار، قیمت مسکن به دلایل مختلفی از جمله بالا رفتن هزینه ساخت و نرخ دستمزدها افتی نداشته است. به گفته وی، نبود خریدار حقیقتی است که بازار مسکن با آن روبه‌رو شده و رکودی بی‌سابقه در معاملات حاکم شده است.
از شروع سال ۱۴۰۴، بازار مسکن با دور تازه‌ای از رکود روبه‌رو گردید و تعداد معاملات به میزان قابل توجهی کاهش یافت. بعد از پایان جنگ ۱۲ روزه، گزارش‌هایی منتشر شد که به افت قیمت ملک در برخی نواحی شمال تهران اشاره داشتند. اما با تثبیت وضعیت کشور، قیمت مسکن مجدد روند افزایشی گرفت و در شهریورماه به نرخ تورم ۲.۸ درصد رسید. بر اساس محاسبات، میانگین قیمت هر متر واحد مسکونی در تهران حدود ۱۲۵ میلیون تومان اعلام شده است.
با وجود این وضعیت، برخی کارشناسان بازار ملک باور دارند که نرخ مسکن در ماه‌های اخیر روند نزولی داشته و در برخی موارد تا ۳۰ درصد هم افت کرده است.
نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک، داوود بیگی‌نژاد، به بررسی درستی این موضوع پرداخته و ضمن آن، اصلی‌ترین چالش‌های فعلی بازار مسکن را توضیح داده است.
ثبات قیمت مسکن به علت افزایش بهای تمام‌شده و رشد هزینه‌های ساخت‌وساز
بیگی‌نژاد در واکنش به ادعای کاهش ۳۰ درصدی قیمت مسکن تصریح کرد: «این موضوع یک شایعه است و صحت ندارد. با توجه به قیمت تمام‌شده مسکن و دستمزد نیروی انسانی، کاهشی اتفاق نیفتاده و هیچ تغییر قیمتی، آن هم در این مقدار رخ نداده است.»
وجود فایل‌های زیر قیمت در برخی نواحی پدیده‌ای عادی در بازار ملک است
نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک بیان کرد: «البته همانند گذشته، در برخی مناطق فایل‌هایی با زیر قیمت عرف منطقه یافت می‌شود و این مساله طبیعی است، زیرا همیشه در بازار مسکن فایل‌هایی پایین‌تر از عرف منطقه وجود دارد.»
نبود متقاضی واقعی در بازار ملک واقعی است
بیگی‌نژاد تاکید کرد: «اینکه خریدار در بازار مسکن وجود ندارد، یک موضوع است و اینکه کاهش قیمت به دلیل جنگ رخ داده، موضوع دیگری‌ست؛ نبود خریدار در بازار واقعیت دارد و شرایط رکودی فعلی در حوزه خرید و فروش بی‌سابقه بوده و در هیچ دوره‌ای به این شدت تجربه نشده است.»
او افزود: «در نتیجه، انجام معاملات برای خریداران و فروشندگان بسیار دشوار شده است؛ اما اینکه ادعا شود شرایط موجود موجب کاهش قیمت‌ها شده، نادرست است و چنین چیزی اتفاق نیفتاده است.»
هزینه ساخت بالا رفته و پروژه‌های ساختمانی بازدهی برای سازندگان ندارند
این مقام مسئول ادامه داد: «قیمت تمام‌شده مسکن بالاست و سازندگان ساختمانی در حال حاضر متضرر هستند. در واقع برای سازنده، پروژه‌های ساختمانی دیگر هیچ سودی ندارند.»
دستکاری در ساختار فعالیت مشاوران املاک، یکی از عوامل اصلی رکود است
بیگی‌نژاد با اشاره به عوامل تاثیرگذار در رکود بازار ملک توضیح داد: علاوه بر افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز و رشد قیمت مصالح، عامل مهم دیگر، اعمال تغییراتی در سامانه‌ها و ساختار فعالیت مشاوران املاک بوده است.»
او خاطرنشان کرد: «طی ماه‌های اخیر نحوه عملکرد مشاوران املاک با مشکلاتی مواجه شده است؛ این گروه که نقش تنظیم‌کننده بازار مسکن را ایفا می‌کردند، هرچقدر بیشتر با موانع روبرو شوند، شدت رکود و کاهش دسترسی مستأجران به مسکن مناسب نیز افزایش می‌یابد.»
وی افزود: «بر اساس مقررات و مصوبات جدید، نوع ارائه خدمات و امکاناتی که در اختیار مشاوران املاک بود، با چالش‌هایی روبه‌رو شده است؛ مشاوران در حالی‌که عناصر کلیدی اقتصاد مسکن محسوب می‌شوند، در حال حاضر قادر به ایفای نقش خود نیستند، چرا که سامانه‌ها اختیارات آن‌ها را محدود کرده‌اند.»
رکود فعلی بازار ملک با معضلات ثبت قرارداد و مشکلات مشاوران املاک در ارتباط است
نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک در بخش دیگری از سخنان خود گفت: «رکود و مشکلات بازار مسکن به مشکلاتی که در حوزه ثبت قراردادها و چالش‌هایی که برای مشاوران املاک وجود دارد، مرتبط است.»
بیگی‌نژاد در پاسخ به این پرسش که آیا با حل مشکلات مشاوران شرایط بازار تسهیل می‌شود، عنوان کرد: «اگر این مشکلات رفع شود، شرایط بازار مسکن مطمئنا بهتر خواهد شد؛ ما شاهدیم در چند ماه گذشته که خدمات‌رسانی مشاوران املاک را دستکاری کرده‌اند، به همان نسبت دچار مشکل شده‌ایم.»
بر اساس تحلیل دکتر امید ابراهیمی، بنیان‌گذار آموزش املاک، بازار مسکن تهران با رکودی کم‌سابقه مواجه است که ناشی از رشد هزینه‌های ساخت، افزایش دستمزدها و اختلال در عملکرد مشاوران املاک می‌باشد. با اینکه برخی گزارش‌ها از کاهش ۳۰ درصدی قیمت در برخی مناطق خبر می‌دهند، میانگین رسمی قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران حدود ۱۲۵ میلیون تومان با رشد ماهانه ۲.۸ درصد اعلام شده است. عدم وجود تقاضای مؤثر و کاهش معاملات عواملی کلیدی در رکود فعلی به‌شمار می‌روند، که بدون اصلاحات ساختاری و شفاف‌سازی در نهادهای واسط، خروج از آن دشوار خواهد بود.
