بازار مسکن ایران از سال ۱۴۰۰ تاکنون وارد یکی از غیرمعمول‌ترین دوره‌های خود شده است؛ دوره‌ای از رکود که در مقایسه با رکودهای سه دهه اخیر ویژگی‌هایی کاملاً متفاوت دارد.
در سه تا چهار سال اخیر، بازار ملک هم از لحاظ رشد قیمتی در مقایسه با دیگر کالاها افزایش محدودتری داشته و هم با مشکل جدی در نقدشوندگی و فروش مواجه شده که پیش‌تر تا این اندازه در بازار مشاهده نمی‌شد.
یکی از مهم‌ترین عواملی که به رکود عمیق و دشواری فروش منجر شده، رشد شدید بهای واحدهای مسکونی در سال‌های گذشته است؛ این افزایش قیمت باعث شده قدرت خرید خریداران کاهش یابد و فاصله‌ای قابل توجه میان درآمد موثر و قیمت املاک ایجاد شود.
امکان افت جدی قیمت مسکن به دلایل گوناگون عملاً وجود ندارد
با اینکه کاهش قیمت خانه به دلایل مختلف قابلیت وقوع ندارد، اما مسئله اصلی در بازار مسکن کنونی، بیش از قیمت، مسئله ناپایداری در فروش است. بنابراین املاک لوکس و متراژ بالا دیگر از مسیرهای معمول به فروش نمی‌رسند و خریداران باید به دنبال روش‌های نوین فروش باشند.
در چنین وضعیتی، افرادی که قصد خرید و استفاده از ملک برای سکونت دارند، با قیمت‌هایی مواجهند که برای مصرف شخصی مناسب به نظر می‌رسند و شرایط پرداخت نیز به نفع خریدار است.
با این حال باید یادآور شد که این نوع تصمیمات بیشتر جنبه مصرفی دارند و تضمینی وجود ندارد که ارزش ملک به همان نسبت دارایی‌هایی چون طلا یا ارز بالا برود.
موضوعی مهم که می‌تواند برای فعالان حوزه ساخت‌وساز راهگشا باشد این است که سازندگان و سرمایه‌گذاران باید درک کنند که مدل‌های ساخت‌وساز نیز دچار تحول شده‌اند. شیوه‌های قدیمی که با سرمایه شخصی پروژه آغاز و به آسانی فروخته می‌شد، دیگر کاربرد چندانی ندارند.
با این وجود، در همین بازار راکد هم نکاتی وجود دارد که برای فعالان حوزه ساخت‌وساز می‌تواند مورد استفاده قرار گیرد.
سازندگان با استفاده از روش‌هایی مانند تولید تهاتری وارد ساخت‌وساز شوند
در این رکود عمیق، تنها آن دسته از سازندگانی دوام خواهند آورد که با استفاده از مدل‌های جدید تأمین منابع مالی مانند تهاتر – برای مثال واگذاری واحد مسکونی به جای پرداخت نقدی در خرید مصالح – وارد عرصه ساخت‌وساز شوند و برای فروش نیز به تبدیل دارایی و روش‌های متنوع مراجعه کنند، چون فروش نقدی در قالب‌های سنتی عملاً غیرممکن شده است.
روزهای پررکود با ثبات قیمتی، بهترین دوره برای خرید مسکن مصرفی
در مجموع، زمان فعلی که بازار مسکن دچار رکود اما دارای ثبات نسبی قیمتی است، بهترین فرصت برای خرید مسکن مصرفی محسوب می‌شود. اکنون بهترین زمان ورود به بازار املاک برای مصرف است، چرا که سایر بازارها نوسانات زیادی داشته‌اند در حالی که مسکن در این سال‌ها کمترین افزایش قیمت را تجربه کرده و همچنان یکی از پایدارترین گزینه‌های سرمایه‌گذاری برای استفاده شخصی باقی مانده است.
بر اساس تحلیل دکتر امید ابراهیمی، بنیان‌گذار آموزش املاک، بازار مسکن ایران در مرحله‌ای از رکود عمیق با ثبات نسبی قیمتی قرار دارد که نقدشوندگی را به‌شدت کاهش داده و موجب تغییر الگوی فروش املاک، به‌ویژه در بخش‌های لوکس و متراژ بالا شده است. قیمت‌های بالا و کاهش قدرت خرید، باعث شکاف میان درآمد موثر و قیمت ملک شده و تقاضای مصرفی را دارای مزیت نسبی کرده است. سازندگان برای ماندگاری در بازار ناگزیر به استفاده از مدل‌های نوین تأمین مالی همچون تهاتر و روش‌های جایگزین فروش هستند. در چنین وضعیتی، دوران رکود با ثبات قیمت می‌تواند بهترین فرصت برای خرید املاک مصرفی باشد، هرچند نباید انتظار رشد شدید ارزش دارایی همچون طلا یا ارز را داشت.
