بر اساس گزارش رسمی منتشرشده از عملکرد پروژه «ساخت واحدهای مسکونی روی زمین‌های ۹۹ساله» از سال ۱۴۰۰ تا امروز، تحقق وعده خانه‌دارشدن اقشار کم‌برخوردار با طرح مسکن‌ملی ممکن است بیش از چهار دهه به طول بینجامد. در این مدت، ۸۵۸ هزار خانوار به‌طور قطعی ثبت‌نام کرده‌اند؛ اما ۵۰ هزار نفر همچنان در لیست انتظار قرار دارند و تنها ۴۰ هزار واحد تاکنون تکمیل و به متقاضیان تحویل داده شده است.
اگر اجرای طرح «مسکن‌مهر» در دهه هشتاد در حدود ۱۶ سال به طول انجامید تا در نهایت آخرین گروه از پیش‌خریداران به واحدهایشان دست یابند، مدل کنونی مسکن دولتی تحت عنوان «مسکن‌ملی» که پنج سال پیش طراحی شد، در صورت ادامه روند فعلی، ۴۱ سال دیگر نیز نیازمند زمان خواهد بود تا پروژه به پایان برسد.
مطابق آخرین اطلاعات موجود از نتایج عملکرد دولت‌های متوالی در چارچوب طرح مسکن‌ملی -که این روزها تنها نسخه اجرایی برای تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد محسوب می‌شود- روشن است که از هنگام آغاز این طرح با تصویب قانون جهش تولید مسکن تا کنون، تنها ۴۰ هزار و ۲۰۱ واحد واقعی بر بستر زمین‌های اجاره‌ای ۹۹ ساله ساخته و به پیش‌خریداران فاقد مسکن تحویل داده شده است.
این در حالی است که تاکنون ۸۵۸ هزار خانوار در قالب «تقاضای مؤثر»، واحدهای خود را پیش‌خرید کرده‌اند و دولت نیز مسئولیت ساخت این واحدها را پذیرفته است. بر همین اساس اکنون قریب به ۸۱۸ هزار نفر منتظر شروع ساخت یا آماده‌سازی خانه‌های مورد تعهد هستند و با توجه به نرخ کنونی پیشرفت ساخت‌وساز، برآوردها نشان می‌دهد در صورت عدم رفع پنج مانع اصلی، اجرای این طرح تا سال ۱۴۴۵ ادامه خواهد داشت.
شمارش «صف‌های طویل» مسکن‌ملی
بررسی‌های انجام‌شده توسط «دنیای‌اقتصاد» از شرایط کنونی طرح حمایتی مسکن تحت عنوان مسکن‌ملی از سال ۱۴۰۰ تاکنون نشان می‌دهد که از بین ۸۵۸ هزار متقاضی موثر که پس از گذر از مراحل غربال‌گری ثبت‌نام، حساب افتتاح کرده و بخشی از سهم آورده نقدی را پرداخت کرده‌اند، هم‌اکنون در صف انتظار برای تخصیص واحد قرار دارند.
در حالی که جمعیت کل خانوارهایی که فاقد مسکن محسوب می‌شوند به ۶ میلیون خانوار نزدیک است، به دلیل دشواری در ایجاد پس‌انداز و همچنین الزام پرداخت مرحله نخست آورده نقدی برای اثبات تقاضای مؤثر، تنها کمتر از یک‌میلیون خانوار موفق به ورود به چرخه دریافت مسکن دولتی شده‌اند. از میان این جمع، ۸۰۵ هزار واحد به شکل اسمی تخصیص داده شده، اما حدود ۵۰ هزار نفر همچنان در لیست انتظار قرار دارند. البته اختصاص واحد به معنای آغاز عملیات اجرایی ساخت نیست و صرفاً به معنای تخصیص یک پروژه خاص به متقاضی است.
میان مرحله تخصیص و شروع ساخت، فاصله‌ای معنادار وجود دارد. به‌عبارتی، پس از اختصاص واحد اسمی، لازم است تا مجوزهای قانونی مانند پروانه ساختمانی صادر شود و این روند معمولاً زمان‌بر است، مگر اینکه دولت پیش‌تر زمین‌های ۹۹ ساله را مهیا کرده باشد.
این عملکرد، منعکس‌کننده وضعیت واقعی پروژه‌هایی است که بر زمین‌های اجاره‌ای ۹۹ ساله در حال اجرا هستند. در سال‌های گذشته، برخی دولت‌ها در ارائه آمارهای مربوط، پروژه‌هایی را لحاظ کردند که ارتباطی با مسکن حمایتی نداشتند. در حالی که خانوارهای هدف در طرح حمایتی بیشترین بضاعت مالی خود را صرف این دسته از واحدها کردند. سازندگان و پیمانکاران این پروژه‌های سفارش دولتی نیز خود در صف دیگری قرار دارند؛ صفی که در مقابل بانک‌ها تعریف می‌شود. اگرچه ۸۰۵ هزار واحد به صورت اسمی تخصیص یافته، تنها برای ۶۷۱ هزار واحد پروانه صادر شده است.
از این رقم نیز تنها برای ۴۷۲ هزار مسکن، قرارداد مربوط به وام ساخت یا تسهیلات مشارکت مدنی با بانک‌ها منعقد شده است. بدین ترتیب، حدود یک‌سوم پروژه‌های مسکن‌ملی هنوز بدون تسهیلات بوده و در نوبت دریافت وام قرار دارند.
بین مرحله عقد قرارداد وام و پرداخت آن نیز تأخیر وجود دارد؛ تا این لحظه، فقط به نیمی از پروژه‌هایی که قرارداد وام دارند، تسهیلات پرداخت شده است. آمارها نشان‌دهنده ضعف جدی در تأمین منابع مالی برای ساخت این واحدها هستند؛ موضوعی که اختلاف‌نظرهای مکرری بین دولت و بانک مرکزی ایجاد کرده است. از دید شبکه بانکی، مشکلات مربوط به زیرساخت‌های دولتی، سامانه‌ها و نواقص پروژه‌ها باعث تعلل در پرداخت شده؛ اما دولت بانک‌ها را به بی‌توجهی متهم می‌کند. این اختلاف در نخستین نشست شورای‌عالی مسکن دولت چهاردهم به موضوع اصلی دستور جلسه تبدیل شد ولی تاکنون به نتیجه مشخصی نرسیده است.
مسکن‌ملی با کدام پول ساخته می‌شود؟
با در نظر گرفتن شرایط استاندارد ساخت پروژه‌های حمایتی و تجربه طرح مسکن‌مهر، می‌توان انتظار داشت که حدود ۷۰ درصد از هزینه نهایی ساختمان‌ها از طریق وام ساختمانی تأمین شود و مابقی توسط آورده نقدی متقاضیان پرداخت گردد. اما در حال حاضر شرایط با این الگو متفاوت است. طبق گزارش‌های اخیر، تاکنون متقاضیان قطعی به‌طور میانگین ۳۰۰ میلیون تومان آورده نقدی پرداخت کرده‌اند، درحالی‌که برای هر واحد به‌صورت میانگین ۲۵۴ میلیون تومان تسهیلات بانکی اختصاص یافته است.
تا امروز مجموع سرمایه‌ای که متقاضیان در پروژه‌های اجراشده در زمین‌های ۹۹ ساله تزریق کرده‌اند به ۱۴۳ هزار میلیارد تومان رسیده، در حالی که رقم تأمین شده از سوی بانک‌ها ۱۱۹ هزار میلیارد تومان بوده است. این عدم توازن، دو نکته را بازتاب می‌دهد: نخست، فشار غیرواقعی دولت بر متقاضیان برای واریز اقساط آورده نقدی در حالی که پیشرفت فیزیکی پروژه‌ها کافی نبوده است؛ دوم، تعلل بانک مرکزی در ارائه به‌موقع وام و تنش بین این نهاد و دستگاه اجرایی.
وام ساخت مسکن‌ملی چقدر است؟
طبق آخرین آمار منتشر شده از قراردادهای منعقده بین بانک‌ها و مجریان پروژه‌های مسکن‌ملی، عدد تسهیلات ساخت در حال حاضر ۵۰۰ میلیون تومان است. این در حالی است که سال گذشته تصمیم‌گیری شد سقف این وام به ۶۵۰ میلیون تومان افزایش یابد.
چرا 41 سال طول خواهد کشید؟
تحلیل‌ها از پیشرفت بسیار کند پروژه‌های حمایتی حاکی از وجود پنج مانع اساسی در مسیر تحقق اهداف مسکن‌ملی است. این موانع عمدتاً از تغییر نقش دولت در فرآیند ساخت و تأمین مسکن ناشی می‌شود. به جای ایفای نقش سیاست‌گذار و فراهم‌کننده بستر جذب سرمایه‌گذار، دولت به‌عنوان کارفرما و سازنده وارد میدان شده و به‌جای استفاده از ابزارهایی مانند اجاره‌داری حمایتی، اجرای مستقیم را در پیش گرفته است.
اکنون اما برای اینکه دولت بتواند واحدهای متعهد شده را زودتر از ۴۱ سال آینده به متقاضیان تحویل دهد، رفع این پنج مانع ضروری است.
یکی از این مشکلات به نبود تناسب میان قیمت مصوب ساخت با هزینه‌های واقعی باز می‌گردد؛ قیمت تعیین‌شده در قراردادهای قبلی با سازندگان پاسخگوی تورم سالانه و افزایش هزینه‌ها نبود که این موضوع پیشرفت پروژه‌ها را کند کرده است. همچنین، نبود بودجه و منابع کافی برای شناسایی و آماده‌سازی زمین مناسب در قالب اجاره ۹۹ ساله، مانع بعدی است.
از جمله موانع دیگر، ضعف اقتصادی خانوارهای متقاضی است که توانایی تأمین به‌موقع آورده نقدی را ندارند. ازآنجاکه تمام ساکنان یک پروژه باید همزمان سهم مالی خود را پرداخت کنند، ناتوانی برخی از آن‌ها باعث توقف کل پروژه می‌شود. موضوع تسهیلات بانکی همان‌طور که پیش‌تر توضیح داده شد نیز به‌عنوان چالش دیگر بر سر راه این طرح قرار دارد. پنجمین چالش، مربوط به تأمین زیرساخت‌هایی نظیر آب، برق و گاز در مراحل آماده‌سازی واحدهاست.
به‌تازگی پایگاه اطلاع‌رسانی وزارت راه‌وشهرسازی اعلام کرد برخی پروژه‌های در حال تکمیل در پردیس به‌دلیل آماده نشدن شبکه برق و گاز، امکان تحویل به متقاضیان را ندارند؛ یعنی ساختمان‌ها ساخته شده ولی امکانات اولیه ندارند. برخی واحدهای دیگر نیز هنوز به آب شهری متصل نشده‌اند.
در طرح مسکن‌مهر نیز نبود همکاری دستگاه‌های خدماتی در تامین زیرساخت‌ها، باعث شد اجرای پروژه به بیش از ۱۵ سال بینجامد. در برخی شهرهای جدید همچون پرند، پردیس و هشتگرد، ساختمان‌های تکمیل‌شده ماه‌ها و حتی سال‌ها در انتظار تامین آب، برق و گاز بودند و تحویل آن‌ها با تأخیر مواجه شد.
بررسی‌های انجام‌شده گویای آن است که ارگان‌های اجرایی، در اجرای طرح‌های مسکن حمایتی که در هر دولت با نام متفاوتی دنبال می‌شوند، خود را به‌طور کامل ملزم به حمایت اجرایی ندانسته‌اند. اکنون نیز با توجه به ناتوازن بودن عرضه و تقاضا در خدمات سه‌گانه شهری، تامین این زیرساخت‌ها در اولویت‌های پایین‌تری قرار گرفته است.
هر قدر زمان ساخت و بهره‌برداری از این پروژه‌ها به عقب بیفتد، هزینه تمام‌شده آن‌ها به‌واسطه تورم تولید افزایش یافته و تقبل هزینه برای خانوارهای کم‌درآمد دشوارتر خواهد شد. در ابتدای اجرای این طرح در سال ۱۴۰۰، میانگین آورده نقدی بین ۱۰۰ تا ۲۰۰ میلیون تومان در نظر گرفته شده بود، ولی اکنون این رقم به بیش از ۵۰۰ میلیون تومان رسیده و با ادامه تأخیرها، افزایش بیشتر آن نیز دور از انتظار نیست.
بر اساس تحلیل دکتر امید ابراهیمی، بنیان‌گذار آموزش املاک، عملکرد کند پروژه مسکن‌ملی و پیش‌بینی ۴۱ سال زمان برای تکمیل آن، بیانگر بحران جدی در عرضه مسکن برای اقشار کم‌درآمد است که به تعمیق شکاف دسترسی به مسکن منجر می‌شود. تزریق ۱۴۳ هزار میلیارد تومان از سوی متقاضیان در مقابل تأمین ۱۱۹ هزار میلیارد تومان از سوی بانک‌ها، نشان‌دهنده فشار مالی بر خانوارها و ضعف تجهیز مالی طرح است. همچنین، عدم تأمین زیرساخت‌های اساسی مانند آب، برق و گاز در پروژه‌های تحویل‌شده، قابلیت مصرف واقعی این واحدها را محدود کرده و بهره‌وری سرمایه‌گذاری در حوزه املاک دولتی را کاهش می‌دهد. در صورت تداوم نقش اجرایی دولت به‌جای سیاست‌گذاری، بازار مسکن حمایتی همچنان با ناکارایی مواجه خواهد بود.
