ماهیت بحران مسکن در تهران نسبت به پایان دهه ۹۰ دچار تحول شده است؛ اگر در میانه دوران افزایش شدید قیمت املاک، نگرانی اصلی زوج‌های مستاجر «نحوه پس‌انداز برای خرید خانه اول» بود، اکنون چالش آن‌ها بیشتر بر محور «تامین فوری منابع برای پرداخت اجاره» متمرکز است. تحلیل‌های «دنیای‌اقتصاد» از عدم توازن هزینه‌های مربوط به مسکن نشان می‌دهد که با میانگین اجاره آپارتمان در پایتخت، حدود ۶۷ درصد از حداقل درآمد دو نفر، فقط صرف تامین این نیاز اساسی می‌شود و اگر هزینه خوراک هم اضافه شود، بیش از ۹۰ درصد حقوق ماهانه را دربرمی‌گیرد. برای حضور مستمر در این بازار، مستاجران ناچار شده‌اند مصرف ماهانه خود را محدود سازند و برخی اقلام و خدمات مهم مانند پوشاک، سفر، سرگرمی و حتی درمان را از سبد هزینه‌ها حذف کرده‌اند.
بررسی وضعیت فعلی زندگی مستاجران نشان می‌دهد که تداوم این شرایط، دو پیامد جدی اقتصادی و اجتماعی دارد. از جمله اینکه کاهش توان هزینه‌ای این قشر در بازارهای مختلف مصرفی مانع رشد اقتصادی و افزایش درآمد برای خانه‌اولی‌ها می‌شود و موجب استمرار بیشتر فقر مسکن خواهد شد.
با توجه به اینکه تهران بیشترین جمعیت مستاجر را در بین استان‌ها دارد، بالاترین میزان هزینه اجاره هم مربوط به مستاجران پایتخت است؛ به گونه‌ای که تقریبا ۹۶ درصد از «حداقل درآمد» یک زوج تهرانی برای خوراک و اجاره صرف می‌شود؛ این موضوع منجر به «کاهش ملموس سطح کیفیت زندگی» شهروندان شده است. طبق شاخص کرایه مسکن، میانگین اجاره واحدهای مسکونی در تهران در آغاز مهر ۱۴۰۴ با استفاده از شاخص «اجاره اعلام‌شده» توسط مالکان بر مبنای فایل‌های ثبت‌شده در مرداد، همراه با تبدیل کامل ودیعه به مبلغ اجاره ماهانه، به حدود ۴۵۰ هزار تومان به ازای هر مترمربع رسیده است. با توجه به اجاره ۴۶۰ هزار تومانی ماه گذشته، می‌توان گفت بازار اجاره در تهران تقریبا بدون تحرک مانده و شاخص اجاره پیشنهادی نشان‌دهنده «ثبات نسبی» است.
مطالعات میدانی نمایش می‌دهد که میانگین اجاره‌های پیشنهادی در محله‌های منتخب مناطق ۲۲گانه پایتخت در ابتدای مهر به حدود ۲۰ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان اجاره و ۵۹۵ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان ودیعه رسیده است. این ارقام میانگینی از فایل‌های مربوط به واحدهای با متراژ متوسط ۸۳.۹ مترمربع و عمر متوسط ۷.۷ سال هستند و رقم نهایی کرایه‌ها در بازار تلقی نمی‌شوند. جزئیات ترکیب اجاره‌ها نشان می‌دهد که در شهریورماه، نرخ اجاره ماهانه تغییری نداشته و کاهش جزئی پول‌پیش از سوی موجران باعث افت رقم نهایی شده است. در اوایل شهریور، کرایه ماهانه حدود ۲۰.۱ میلیون تومان بوده و در عوض، مالکان میزان ودیعه را کاهش داده‌اند؛ چراکه در ابتدای شهریور، مبلغ میانگین رهن پیشنهادی ۶۲۱.۵ میلیون تومان برآورد شده بود.
این ثبات نسبی بیش از آنکه حاصل تعادل بازار باشد، ناشی از طولانی شدن دوره انتظار مالکان برای اجاره رفتن ملک‌هایشان است و به دلیل ضعف توانایی مالی مستاجران، موجران از بالا بردن قیمت اجاره منصرف شده‌اند. اگرچه بازار اجاره در تهران در سکونی نسبی به سر می‌برد، ولی «سطح کیفیت زندگی» مستاجران به شکل قابل توجهی نزول کرده است؛ زیرا بخش زیادی از هزینه زندگی به خوراک و مسکن اختصاص یافته است. اطلاعات رسمی نشان می‌دهد که بیشترین سهم مستاجران در کشور و همچنین بالاترین هزینه اجاره‌نشینی به تهران مربوط است؛ به طوری که چیزی حدود ۴۰ درصد از تهرانی‌ها مالک محل سکونت خود نیستند. از سوی دیگر، طبق گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس، حدود ۳۰ درصد از کل خانوارهای کشور مستاجر به حساب می‌آیند.
بنابر ارزیابی‌ها، با در نظر گرفتن حداقل درآمد دریافتی خانواده‌ها و مخارج جاری آنان، نوع بحران مسکن در پایتخت دگرگون شده است؛ اکنون دغدغه اصلی مستاجران، برخلاف سال‌های پیش، دیگر خانه‌دار شدن نیست بلکه «حفظ شرایط شکننده اجاره‌نشینی» است. طبق این تحلیل‌ها، حدود ۹۶ درصد از حداقل مزد دریافتی یک زوج مستاجر تهرانی صرف هزینه‌های خوراک و اجاره می‌شود. البته باید توجه داشت با افزایش نیاز خانوارها به درآمد بیشتر برای پوشش دیگر مخارج، افراد غالباً به دو یا سه شغل روی می‌آورند. بر اساس گفته‌های فردین یزدانی، کارشناس ارشد حوزه مسکن، مجموع هزینه‌های خوراک و مسکن مستاجران تهرانی حدود ۸۰ درصد برآورد می‌شود.
اطلاعات منتشر شده از سوی مرکز آمار حکایت دارد که هزینه خوراک یک خانواده سه نفره مستاجر با فرزند، مطابق اقلام موجود در جدول کالابرگ، حدود ۹ میلیون تومان در ماه تخمین زده شده است. با توجه به میزان اجاره ماهانه ۲۰ میلیون تومانی در پایتخت، به طور میانگین حدود ۲۹ میلیون تومان از هزینه‌های خانواده صرف مسکن و خوراک می‌شود. این در حالی است که حداقل درآمد فردی، ۱۵ میلیون تومان در ماه است که برای یک خانوار با دو شاغل، این رقم به ۳۰ میلیون تومان خواهد رسید. به این ترتیب چیزی در حدود ۹۶ درصد از دریافتی خانواده فقط به دو مورد از ضروری‌ترین نیازها اختصاص دارد. البته در مناطق جنوبی تهران، که میانگین اجاره ماهانه حدود ۱۱.۶ میلیون تومان است، مستاجران درصد کمتری از درآمد خود، یعنی حدود ۷۰ درصد را صرف این دو بخش می‌کنند، به دلیل پایین‌تر بودن سطح اجاره در این نواحی نسبت به میانگین کل شهر.
نتایج پیمایش‌های میدانی نشان می‌دهد که بسیاری از مستاجران با درآمد پایین، در سال‌های اخیر برای تامین ودیعه آپارتمان، مجبور به فروش دارایی‌هایی شده‌اند که در گذشته به عنوان سرمایه اولیه برای خرید خانه اول در نظر گرفته می‌شد. با وجود آرامش نسبی در میزان اجاره‌بها طی امسال، به علت رشد کلی قیمت‌ها در سطح جامعه، قدرت پس‌انداز مستاجران با افت شدیدی مواجه شده است؛ و برخی از آن‌ها برای پرداخت ودیعه و در راستای کاهش اجاره ماهانه، ناچار به فروش خودرو شخصی شده‌اند.
کدام نیازهای زندگی به خاطر مسکن حذف شدند؟
:در گفت‌و‌گویی با فردین یزدانی، صاحب‌نظر اقتصاد مسکن، پیامدهای اجتماعی و اقتصادی ناشی از اختصاص سهم حداکثری هزینه‌های زندگی مستاجران به خوراک و مسکن را مورد بررسی قرار داده شده است. یزدانی معتقد است، برای محاسبه هزینه‌های زندگی بهتر است ملاک محاسبه، سهم هزینه‌ها از کل درآمد خانوار باشد نه براساس یک حقوق ثابت، زیرا افراد متناسب با سطح درآمد خود هزینه می‌کنند و اگر حقوق ثابت کفاف زندگی را ندهد برای عبور از تنگنای موجود سراغ شغل‌های دوم و سوم برای تامین هزینه‌های زندگی می‌روند. بنابراین، نمی‌توان گفت ۹۶درصد از درآمد خانوارها بر اساس یک حقوق ثابت به خوراک و مسکن اختصاص می‌یابد. براساس مطالعات صورت گرفته در سال ۱۴۰۳، سهم هزینه خانوارها برای خوراک و سرپناه حدود ۸۰درصد از کل درآمد را به خود اختصاص می‌دهد و عملا پول چندانی برای سایر هزینه‌ها باقی نمی‌ماند. از این ۲۰درصد باقی مانده، ۹درصد برای سلامت هزینه می‌شود و تنها ۱۰ درصد از کل درآمد برای مخارج دیگر باقی می‌ماند.
این موضوع به وضوح نشان می‌دهد که سطح هزینه‌ها از میزان درآمد پیشی گرفته و مردم حتی در زمینه درمان نیز ناچار به صرفه‌جویی هستند. زمانی‌که مجموع هزینه‌های خانوار صرف نیازهای حیاتیِ مانند مسکن، خوراک و سلامت می‌شود، دیگر مخارجی نظیر تفریح، سفر و خرید پوشاک تقریباً از معادله مالی حذف شده‌اند. به همین دلیل، سطح استاندارد زندگی در کشور هر سال افت کرده و کیفیت زندگی شهروندان رو‌به کاهش است که نتیجه‌ی آن در یک واژه خلاصه می‌شود: «فقر».
به عبارتی، مستاجران هر سال نسبت به سال قبل با کاهش وضعیت مالی مواجه شده‌اند که این مسئله آثار فراگیری در حوزه اجتماعی و اقتصادی به همراه دارد. یکی از تبعات مهم فقر، گسترش ناهنجاری‌هایی مانند بزه، نابرابری، خشونت خانوادگی، افزایش نرخ طلاق، افسردگی و اختلالات روانی است. دیگر پیامد آن، مهاجرت قشر مستاجر به حاشیه شهرها و تقلیل سطح معیشتی آن‌ها است که منجر به احساس یأس و سرخوردگی عمومی می‌شود.
اما مهم‌ترین پیامد اقتصادی فقر برای مستاجران –که کمتر مورد توجه قرار می‌گیرد– این است که خانواده‌ها دیگر توانی برای ذخیره‌سازی پول یا صرف هزینه‌های غیرضروری ندارند و این به کاهش شدید در تقاضای عمومی برای کالا و خدمات منجر می‌شود. کاهش تقاضا به افت فعالیت کسب و کارها دامن می‌زند و در نهایت، کاهش درآمد خانوارها را در پی دارد؛ نتیجه چیزی جز ورود به چرخه مستمر تورم و رکود نخواهد بود.
بر اساس تحلیل دکتر امید ابراهیمی، بنیان‌گذار آموزش املاک، بحران مسکن در تهران به مرحله‌ای رسیده که مستاجران بیش از آنکه دغدغه تملک داشته باشند، نگران حفظ سکونت خود هستند؛ به‌طوری‌که حدود ۹۶ درصد از حداقل درآمد یک زوج تهرانی صرف اجاره و خوراک می‌شود. ثبات ظاهری در نرخ اجاره، نه به دلیل تعادل بازار، بلکه ناشی از ناتوانی مستاجران و افزایش تاخیر در اجاره دادن واحدها از سوی مالکان است. روند فعلی منجر به حذف هزینه‌های اساسی غیرمسکنی از سبد خانوار شده و با کاهش شدید قدرت پس‌انداز، عملاً ظرفیت سرمایه‌گذاری در بازار خرید مسکن نیز تضعیف شده است. این شرایط بستر گسترش فقر شهری، کاهش تقاضای موثر و در نهایت رکود بیشتر در بازار املاک را فراهم می‌سازد.
