در روزهای اخیر، ارزش دلار در بازار آزاد از نقطه اوج ۱۱۴ هزار تومان به سطح ۱۰۸ هزار تومان کاهش یافته که نشان‌دهنده افتی معادل ۵ درصد است. در چنین شرایطی، بازار مسکن طی دو هفته گذشته با تحرکاتی نسبی روبرو شده و به‌نظر می‌رسد حجم معاملات تا حدی بالاتر رفته است. به‌نظر می‌رسد با ثبات نسبی در بازارهای ارز و طلا، بخشی از سرمایه‌ها روانه بازار املاک شده و این موضوع توانسته به‌صورت محدود بر قیمت‌ها اثرگذار باشد.
بر اساس گفته‌های فعالان حوزه مسکن، طی دو هفته اخیر میزان مراجعه برای اطلاع از قیمت خانه در تهران افزایش نشان داده است. برخی از این بازدیدها به انجام قرارداد منتهی شده‌اند و همچون گذشته بخش قابل توجهی از خرید و فروش‌ها با هدف تعویض ملک انجام شده‌اند؛ با این حال، افزایش محسوسی در حجم معاملات مشاهده نمی‌شود.
در طول یک سال گذشته، بازار املاک تحت تأثیر چالش‌های منطقه‌ای، درگیری‌های دوازده‌روزه و رکود حاکم بر اقتصاد در شرایطی کم‌رونق قرار داشت و همچنان این وضعیت بارزترین ویژگی آن محسوب می‌شود. با این حال، کاهش نسبی تنش‌ها در روزهای گذشته موجب شده تا برخی از خریداران بالقوه نسبت به ورود به بازار مسکن علاقه‌مند شوند.
مهدی کرباسیان – عضو هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک – در توضیح وضعیت کنونی بازار مسکن به ایسنا گفت: آن‌چه طی روزهای اخیر از آن به عنوان رونق نسبی بازار مسکن یاد می‌شود در واقع از ثبات بازارهای موازی و چرخش متقاضیان خرید ارز و طلا به سمت بازار ملک نشأت گرفته است. به همین دلیل مقداری معاملات مسکن افزایش یافته است.
وی با اشاره به اینکه با افزایش معاملات، قیمت خانه نیز به صورت جزئی رشد داشته است، اظهار کرد: زمانی که نرخ دلار از ۹۰ هزار تومان به ۱۱۴ هزار تومان رفت و مجدداً به ۱۰۸ هزار تومان بازگشت، بازار مسکن چندان واکنشی به این تغییرات نشان نداد، ولی اکنون اندکی رونق گرفته و قیمت‌ها نیز مشابه سایر بازارها حرکت کرده‌اند.
این کارشناس بازار ملک افزود: وقتی نرخ دلار تا سطح ۱۱۴ هزار تومان بالا رفت، بهای اقلام و مصالح مرتبط با حوزه ساخت و ساز نیز بیشتر شد، اما با افت دلار به ۱۰۸ هزار تومان، قیمت این کالاها کاهش پیدا نکرده بلکه در همان سطح باقی مانده‌اند. از این‌رو تغییرات نرخ ارز در همه حال تأثیرات تورمی بر شرایط اقتصادی دارد.
کرباسیان با رد ادعای کاهش قیمت‌ها پس از جنگ ۱۲ روزه گفت: چیزی به عنوان کاهش قیمت مسکن نداشتیم بلکه رکود محض بازار بود که برخی فروشندگان یا سازندگان را بر حسب نیاز مجبور می‌کرد در نرخ‌های فروش آپارتمان تخفیف بدهند. رکود در بخش فروش طی سال‌های اخیر، حوزه ساخت و ساز را نیز تحت تاثیر قرار داده است. تورم در بخش ساخت و ساز در حال حاضر بازده سرمایه را برای سازندگان کاهش داده و از طرف دیگر قیمت محصول نهایی یعنی مسکن به قدری بالا رفته که متقاضی در بازار وجود ندارد.
وی درباره ارزیابی خود از چشم‌انداز بازار در پنج ماه پایانی سال جاری چنین اظهار کرد: اگر کشور به لحاظ سیاسی به ثبات نسبی برسد و وضعیت میان جنگ و صلح پایان یابد، اعتماد سرمایه‌گذاران به بازار مسکن بازخواهد گشت و دولت وظیفه دارد برای بازسازی این اعتماد تلاش کند. در حال حاضر اقتصاد کشور بیش از هر چیزی به ثبات نیاز دارد و این آرامش برای بازار ملک که بخش مهمی از تولید و اشتغال به آن وابسته است، اهمیت زیادی دارد.
بر پایه آمارهای غیررسمی، بهای پیشنهادی هر متر مربع مسکن در تهران به رقم ۱۰۶ میلیون تومان رسیده که این امر توان خرید را به‌شدت تضعیف کرده است. در شرایطی که رکود بر بازار مسکن سایه افکنده، به دلیل افت قدرت خرید، بسیاری از خریداران مصرفی ناگزیر به سمت واحدهای کوچکتر گرایش یافته‌اند. این در حالی است که قیمت مسکن در تهران از سال ۱۳۹۰ تا کنون حدود ۴۷ برابر افزایش یافته و با وجود این رشد، بنا بر برخی گزارش‌ها، متوسط متراژ واحدهای جدید نه تنها کاهش نیافته بلکه از ۱۳۳ متر به حدود ۱۳۹ متر رسیده است.
در حال حاضر، قیمت دلاری هر متر واحد مسکونی به حدود ۹۷۰ دلار رسیده است؛ در حالی که میانگین بلندمدت این رقم چیزی بین ۱۱۰۰ تا ۱۲۰۰ دلار بوده است. از این‌رو برخی تحلیل‌گران و فعالان بازار پیش‌بینی می‌کنند که این اختلاف در آینده پوشش داده خواهد شد. با این حال، بعید به نظر می‌رسد در بازه زمانی کوتاه، لااقل طی پنج ماه آتی، شاهد جهش ناگهانی در بازار ملک باشیم.
بر اساس تحلیل دکتر امید ابراهیمی، بنیان‌گذار آموزش املاک، کاهش نرخ ارز از ۱۱۴ هزار به ۱۰۸ هزار تومان موجب هدایت بخشی از سرمایه‌ها به بازار مسکن شده و این عامل نقش محدودی در افزایش ملایم تعداد معاملات و قیمت‌ها داشته است. با وجود قیمت میانگین ۱۰۶ میلیون تومان برای هر مترمربع در تهران و کاهش قابل توجه توان خرید، حجم معاملات عمدتاً به صورت تعویض ملک یا حرکت به‌سوی واحدهای کوچکتر بوده است. قیمت دلاری مسکن در تهران (۹۷۰ دلار) کمتر از میانگین تاریخی آن (۱۱۰۰ تا ۱۲۰۰ دلار) است که می‌تواند نشانگر پتانسیل رشد میان‌مدت باشد، البته در صورت تحقق ثبات سیاسی و بهبود اعتماد سرمایه‌گذاران. رکود ساخت‌وساز ناشی از تورم هزینه‌ها و کاهش بازده سرمایه، همچنان مانع عرضه مؤثر در بازار است.
