تحقیقات میدانی از مشاوران املاک در رشت و برخی از شهرها و روستاهای اطراف حکایت از آن دارد که بازار زمین و ویلا در گیلان در هفته‌های اخیر پس از شروع جنگ، شاهد افزایش قابل توجهی در تقاضا و قیمت‌ها بوده است؛ پدیده‌ای که می‌تواند پیامدهایی نظیر فشار فزاینده بر خریداران محلی، تغییر در ترکیب جمعیتی مناطق بومی و دگرگونی در الگوی سرمایه‌گذاری به دنبال داشته باشد. همزمان با افزایش تعداد مسافران و ماندگاری بیشتر آنان، نگرانی‌ها در زمینه تخریب محیط‌زیست، تامین انرژی و دسترسی به اقلام ضروری نیز شدت یافته است.
در ماه‌های گذشته، حضور مسافران در شهرهای شمالی دیگر به تعطیلات خاص یا پایان هفته‌ها محدود نیست. برخلاف سال‌های گذشته که با شروع سال تحصیلی، این مناطق به روال عادی خود بازمی‌گشتند، اکنون در معابر شهر رشت همچنان شمار زیادی خودرو با پلاک‌های سایر استان‌های کشور دیده میشود. استمرار حضور افراد غیربومی پیامدهایی واضح مانند شلوغی جاده‌ها، بار اضافه به تامین کالاهای روزمره و افت کیفیت مدیریت پسماندها در پی دارد، که همگی تأثیرات مستقیمی بر محیط‌زیست دارند.
بخش اعظم نگرانی‌ها میان ساکنان محلی و کارشناسان، به مسئله تامین برق در گیلان برمی‌گردد. با ادامه تعطیلی پنجشنبه‌ها در استان، دغدغه‌ها درباره کمبود منابع انرژی بیشتر از گذشته مطرح شده است. در ماه‌های مرداد و شهریور نیز بسیاری از مناطق شهری رشت با قطعی‌های برق چندساعته در روز روبه‌رو بودند که گاهاً با قطع آب نیز همزمان شد. بومی‌ها عامل اصلی این وضعیت را استفاده بی‌رویه از دستگاه‌های سرمایشی در ویلاهای مهمانان می‌دانند؛ وضعیتی که مدیریت شبکه برق را با مشکل مواجه کرده است. این روزها، با اوج‌گیری تقاضای خرید ملک در شمال کشور، ترس از ناتوانی برای تأمین منابع در آینده افزایش یافته است.
یکی از متخصصان اداره برق گیلان با اشاره به اثرات افزایش مسافران در مصرف برق به «هم‌میهن» گفت که طراحی پست‌های توزیع برق در روستاها بر اساس جمعیت ساکن انجام شده است: «باتوجه به اینکه توسعه شبکه انتقال و افزودن تجهیزات نیازمند هزینه‌های بالا هستند، ما ناچاریم مصرف مشترکان موقت را روی همان سیستم قبلی محاسبه کنیم. در واقع، مثل این می‌ماند که بار یک کامیون سنگین را به وانت‌بار بسپاریم. برای پاسخگویی به این افزایش مصرف، احداث پست‌های جدید برق ضروری است، اما به دلیل هزینه‌بر بودن، هنوز هیچ تصمیم رسمی در این زمینه اتخاذ نشده است.»
گیلان جزو استان‌هایی است که مازاد تولید برق دارد، اما افزایش شمار مسافران باعث شده نگرانی‌هایی درباره ضرورت بازنگری در سیستم توزیع برق در سطح ملی پدید آید. به گفته یکی از کارشناسان برق استان، ظرفیت فعلی با درخواست‌های جدید همخوانی ندارد و اولویت‌های ملی اغلب به نفع مناطق حساس مانند تهران تعیین میشود. از این رو، ریسک قطع برق در مناطق شمالی یا سایر استان‌ها، در قیاس با پایتخت و مناطق حساس امنیتی، کمتر مورد توجه قرار می‌گیرد.
نگرانی برای محیط‌زیست
فعالان محیط‌زیست نیز افزایش تعداد مسافرانی را که حالا تمایل دارند مدت بیشتری در گیلان بمانند، عاملی منفی توصیف می‌کنند. علاوه بر اینکه روند تبدیل زمین‌های کشاورزی به باغ‌های ویلایی موجب نگرانی شده، ضعف جدی در مدیریت پسماند شهری رشت به‌ویژه زمانی که مسافران حضور دارند، همراه با کمپ زدن در جنگل‌ها و سواحل بدون هیچ‌گونه نظارتی، موجب شده بسیاری از کارشناسان نسبت به حادتر شدن مشکلات زیست‌محیطی استان هشدار دهند. آنان باور دارند ادامه‌ی این روند ممکن است تعادل طبیعی و بوم‌شناختی مناطق ساحلی و جنگلی را کاملاً برهم زند.
علیرغم تمام این نگرانی‌های زیست‌محیطی و مسائل زیرساختی، چیزی که به‌وضوح قابل مشاهده است، افزایش تقاضا برای تملک ملک در شمال کشور است. گروه قابل توجهی از سرمایه‌گذاران و خانواده‌ها، این منطقه را محلی ایمن برای اسکان بلندمدت یا سرمایه‌گذاری انتخاب کرده‌اند. در زمان جنگ اخیر نیز افراد زیادی به این مناطق پناه آوردند و این نگرش شکل گرفت که بهتر است مکانی امن در اختیار داشته باشند. وحشت از بازگشت جنگ یا فرار از آلاینده‌های زیست‌محیطی و کم‌آبی، بسیاری را به فکر تهیه مسکن دوم یا پناهگاه انداخته است؛ انتخابی که می‌تواند مسیر زندگی بومی‌های شمال را تحت تأثیر قرار دهد.
قیمت ملک به روایت املاکی‌ها
افزایش مداوم قیمت زمین در نواحی نزدیک رشت حتی برای فعالان بازار ملک محلی غیرمنتظره بوده است. از نظر ایشان، این افزایش توسط فروشندگان رقم می‌خورد و با توجه به بالا بودن میزان تقاضا، این روند احتمالاً ادامه‌دار خواهد بود. یکی از فروشندگان فعال املاک در منطقه گلسار رشت تاکید دارد که افزایش بهای ملک عمدتاً در حومه رشت بیشتر به چشم می‌خورد. به اعتقاد وی، کنترل قیمت‌ها در دست استان‌های شمالی نیست، بلکه تمایلات افراد از دیگر استان‌ها و تحولات بازار ملک در سایر نقاط کشور، در تعیین نرخ‌ها تأثیرگذار است. بر اساس اطلاعات مشاوران املاک رشت، بخش عمده تقاضاها در ماه‌های گذشته از استان‌هایی چون تهران، البرز، آذربایجان شرقی و اصفهان گزارش شده است. یکی از مشاورین ملکی در مثالی اشاره دارد که مشتری‌ای از اصفهان، همزمان برای خود و اعضای خانواده‌اش چند قطعه زمین و ویلا در نزدیکی رشت خریداری کرده بود.
تحلیل عملکرد متقاضیان توسط مشاوران املاک نشان می‌دهد که بسیاری از خریداران، به منظور پیدا کردن گزینه‌ای مطابق با بودجه‌شان، به سراغ روستاهایی رفتند که خارج از مسیر گردشگری مرسوم بوده‌اند. باوجوداین، موج گرانی قیمت به این روستاهای نسبتاً گمنام نیز سرایت کرده است. برای نمونه، ویلایی که پیش از شروع جنگ به قیمت سه میلیارد تومان عرضه شده بود، پس از جنگ با قیمتی بالغ بر چهار میلیارد و سیصد میلیون تومان معامله شد.
دامنه قیمت ملک در مناطق مختلف رشت نیز جلب‌توجه می‌کند؛ گرچه رفتار مالکان و بی‌میلی آن‌ها به فروش، عاملی در تثبیت قیمت‌ها در نقاط مرکزی رشت بوده است. نرخ املاک در داخل شهر، حتی میان دو کوچه از یک محله، ممکن است بسیار متفاوت باشد. این تنوع قیمتی، به نوعی مزیت برای خریداران غیربومی محسوب میشود. به‌جز چند محله خاص، بیشتر مناطق شهر وضعیت سکونتی قابل قبولی دارند. برای مثال درحالی‌که ملکی نوساز با 200 متر زیر بنا در بلوار گلسار به مبلغ ۳۶ میلیارد تومان (معادل متری ۱۵۱ میلیون و ۸۹۸ هزار تومان) قیمت‌گذاری شده، در بخش‌های دیگر شهر می‌توان خانه‌هایی کوچک‌تر با بهایی زیر دو یا سه میلیارد تومان یافت.
با وجود این، به گفته مشاوران املاک در محله‌های مرکزی رشت، رفتار فروشنده‌ها پس از بالا رفتن قیمت‌ها تغییر محسوسی داشته است. بسیاری از مالکان محلی اقدام به فروش زمین‌های خود در روستاهای اطراف کرده‌اند، درحالی‌که قیمت آپارتمان در درون شهر تغییر محسوسی نداشته است. جالب‌توجه اینکه علیرغم افزایش شمار خریداران، فروشنده‌ها تمایلی نسبت به آغاز معامله از خود نشان نمی‌دهند و چنین به نظر می‌رسد که منتظر جهش بیشتر قیمت‌ها هستند.
مردم نمی‌توانند به‌راحتی در هتل‌ها مستقر شوند و قوانین و الگوهای نهادی باعث ایجاد محدودیت‌هایی میشود که با سبک زندگی برخی از افراد جامعه همخوانی نداشته و ندارد
نارضایتی بومی‌ها
اما رشد قیمت ملک در گیلان، احساسات متناقضی را در میان ساکنان محلی به‌وجود آورده است. افراد ساکن در روستاها و اطراف رشت، ضمن خرسندی از بالا رفتن ارزش زمین‌هایشان، از تبعات آن نیز گلایه دارند؛ به‌ویژه جوانانی که همواره از کمبود امکانات و اشتغال در محل زندگی‌شان در رنج‌اند. برای آنان فروش زمین‌های خانوادگی تبدیل به تنها راه ممکن برای مهاجرت به شهر شده تا شاید بتوانند شغل یا خدمات پزشکی و آموزشی مناسب‌تری پیدا کنند.
محمود، جوانی از روستای گفشه که همراه مادرش که کشاورز است زندگی می‌کند، نمونه‌ای از این مهاجرت‌هاست. او می‌بیند که برادرانش، همانند بسیاری از هم‌ولایتی‌ها، زمین‌های پدری‌شان را فروخته و به رشت نقل مکان کرده‌اند. این جابه‌جایی نه از سر بی‌علاقگی به زادگاه، بلکه به سبب فقدان امکانات است. اغلب این افراد با وجود داشتن علاقه به روستا، مجبورند کوچ کنند و در نهایت هم سرمایه حاصل از فروش زمین‌ها امکان خرید خانه شایسته‌ای در شهر را نمی‌دهد. این چرخه هم به خالی شدن روستاها منجر میشود و هم فشار بر بازار مسکن شهری را افزایش می‌دهد.
بااین‌حال، نمی‌توان مسائل شهری را صرفاً به افزایش تعداد مسافران نسبت داد؛ ضعف ساختاری و نبود ظرفیت کافی باعث شده با افزایش جمعیت، کارایی استان کاهش یابد. حتی خود روستاییان برای دریافت ساده‌ترین خدمات پزشکی نیاز به سفر به شهرهایی مثل رشت دارند. در چنین شرایطی، همزمانی این کمبودها با افزایش جمعیت می‌تواند بحرانی جدی برای بومی‌ها ایجاد کند. معضل ترافیک نیز نه فقط مشکل مسافران، بلکه تهدید جدی برای ساکنان اطراف بزرگراه‌های شلوغ محسوب میشود؛ خانواده‌هایی که در این مناطق زندگی می‌کنند در مواقع بحرانی ممکن است نتوانند به موقع از خدمات پزشکی استفاده کنند یا به عزیزان‌شان برسند؛ مسئله‌ای که در شرایط اضطراری نظیر زایمان یا سوانح، تبعات خطرناکی دارد.
ساحل، ساکن شهر رشت، نگرانی‌هایی غیر از مسائل اقتصادی دارد. او از افزایش جمعیت غیربومی در مناطق شهری و روستایی نگران است؛ و می‌گوید: «شهر رشت حتی برای جمعیت قابل توجه در ایام تعطیل آمادگی ندارد، چه رسد به تغییر ترکیب جمعیتی دائمی.»
او ادامه می‌دهد: «بحث مهمان‌نوازی نیست بلکه نبود زیرساخت‌هاست. ما خود به‌عنوان شهروندان گیلان، برای مراجعه به پزشک از روستاها به رشت مراجعه می‌کنیم؛ طبیعی است که با افزایش جمعیت، این مشکلات بیشتر شود.»
افزایش میل غیربومی‌ها برای تملک ملک، احساس نارضایتی در بخشی از ساکنان ایجاد کرده اما این موضوع مانعی برای تصمیم به فروش زمین نیست. رسول، اخیراً یکی از زمین‌های پدری‌اش را به فردی از تهران فروخته‌است و توضیح می‌دهد: «من نمی‌توانم در روستای خودم کار کنم، سال‌هاست که برای کار باید به رشت سفر کنم. برای خرید مسکن در همان شهر، به سرمایه نیاز دارم، و فروش زمین تنها راه تامین آن است. با اینکه از این تصمیم خوشحال نیستم، اما چاره دیگری ندارم.»
مشاور املاکی فعال در روستای رسول نیز عقیده مشابهی دارد: «برای‌بومی‌ها، زمین‌های روستا اطراف شهر اولویت نیست. اکثراً به دنبال خرید ملک در شهرهایی مثل رشت، لاهیجان، انزلی و لنگرود هستند. بنابراین افزایش قیمت ویلا و زمین در این نواحی به‌نفع فروشنده خواهد بود، البته تا زمانی که نرخ املاک شهری نیز به همان میزان بالا نرفته باشد. احتمال دارد با افزایش مشتریان غیربومی برای ویلا، بومی‌ها نیز ترغیب شوند املاک خود را در داخل شهر به فروش بگذارند، که در نهایت موجب رشد بیشتر قیمت‌ها خواهد شد.
جنگ و خشکسالی
کیاداوود اسفندیاری، کارشناس حوزه سرمایه‌گذاری، بر این باور است که اشتیاق مردم برای خرید ملک در استان‌های شمالی ریشه در عوامل گوناگون دارد که فقط به جنگ اخیر یا احساس ناامنی مربوط نیست. او افزایش تمایل مردم به خرید املاک ویلایی در شمال کشور را روندی طبیعی می‌داند و یکی از انگیزه‌های اصلی آن را خشکسالی عنوان می‌کند: «اگرچه کم‌آبی به‌صورت تدریجی در کشور در حال وقوع بود، اما ناکارآمدی مدیریتی روند آن را تسریع کرد؛ هم کاهش اعتماد مردم به سیاست‌های کلان، هم افزایش سیاست‌های رانتی، تغییر الگوی کشت و اقدامات مشابه سبب گسترش خشکسالی شده‌اند؛ همین امر باعث شده بخش عمده‌ای از مردم به سوی شمال برای خرید زمین روی بیاورند.»
بر اساس تحلیل دکتر امید ابراهیمی، بنیان‌گذار آموزش املاک، روند پرشتاب خرید ویلا و زمین در استان گیلان، به‌ویژه پس از شروع جنگ، ناشی از ترکیبی از دغدغه‌های امنیتی، بحران‌های زیست‌محیطی و کم‌آبی در سایر مناطق کشور است. افزایش تقاضای سرمایه‌گذاران غیربومی باعث رشد قیمت زمین تا بیش از ۴.۳ میلیارد تومان در برخی مناطق شده و بازار روستاهای غیرگردشگری را نیز تحت تأثیر قرار داده است. این تحولات ساختار جمعیتی، الگوهای مهاجرت داخلی و فشار بر زیرساخت‌های انرژی و خدمات شهری را دگرگون کرده و موجب نگرانی در میان ساکنان بومی شده است. در نتیجه، پایداری بازار املاک شمال کشور به شدت وابسته به سیاست‌های آتی در حوزه انرژی، طرح‌های محیط‌زیستی و توزیع عادلانه منابع است.
