اگرچه سیاستگذاران از کاهش نسبی تورم در بخش اجاره خوشحالند؛ اما نتایج یک پژوهش نشان می‌دهد که «دهک‌های پایین در پرداخت اجاره‌های فعلی ناتوان هستند و توان پرداخت دهک‌های میانی نیز بسیار کم شده است».
آمار رسمی خبر از افت محدود تورم اجاره در ماه‌های گذشته می‌دهد، اما این کاهش ضرورتا به معنای کاهش فشار بر مستاجران نیست. در وضعیت فعلی، بازار اجاره با ۴ چالش اصلی سهمگین روبه‌رو است. نخستین هشدار به ناهماهنگی میان درآمد مردم و اجارهبها برمی‌گردد که منجر به نقل مکان بخشی از مستاجران به خانه‌هایی با کیفیت پایین‌تر و قیمت کمتر شده است.
دومین هشدار بازار اجاره، از اقتصاد راکد یا رشد منفی در دهه ۹۰ و همزمانی آن با رشد جمعیت ناشی می‌شود. این ترکیب باعث شده سرانه درآمد کاهش یابد و توان خرید مسکن در بسیاری از اقشار از بین برود.
سومین هشدار به عوامل بیرونی بازار برمی‌گردد که شامل پدیده‌هایی مانند تورم دائمی و رشد منفی اقتصاد است. تا زمانی که ریشه‌های اصلی اقتصاد کشور یعنی تورم بالا و رکود برطرف نشوند، سیاست‌هایی چون احداث مسکن استیجاری و پرداخت یارانه اجاره قادر به حل مشکل قشر ضعیف در تامین مسکن نخواهند بود.
چهارمین زنگ خطر، ناامیدی بخش زیادی از مستاجرها در دستیابی به مالکیت خانه است؛ مسئله‌ای که با الگوی دهه ۷۰ تفاوت دارد. محمود اولاد، متخصص اقتصاد شهری، ضمن تبیین این ۴ هشدار، چهار سناریوی مختلف برای آینده بازار اجاره و پایان اجارهنشینی ترسیم کرده است.
اولاد تاکید کرد:کیفیت و ویژگی‌های موردانتظار از یک خانه بسته به دهک درآمدی متفاوت است. فقرا طی سال‌های متمادی راه‌‌‌‌حل چالش تامین مسکن خود را پیدا کرده‌اند؛گروه‌های کم‌‌‌‌درآمد زندگی در یک مسکن غیررسمی را به اجارهنشینی در مسکن متعارف ترجیح می‌دهند و این مسکن را راه‌نجات خود از چالش نداشتن خانه می‌دانند.
اولاد تاکید کرد: سهم 33.7درصدی جمعیت مستاجران نسبت به آمار جهانی بالا نیست، اما مساله اصلی در ایران نداشتن چشم‌‌‌‌انداز مثبت نسبت به آینده است.اگرچه تورم اجاره از تورم عمومی کم‌تر‌شده، اما میزان رشد درآمد کمتر از میزان تورم اجاره است و بنابراین در شرایط کنونی بخش عمده‌ای از مستاجران با واهمه از دست‌دادن قدرت اجارهبها در سال‌بعد مواجه هستند.
اولاد در ادامه به تورم بخش مسکنپرداخت و گفت: تورم بخش مسکن و اجارهبها در ایران در صدر تورم در این دو حوزه در دنیا قرار دارد وسهم هزینه اجارهبها از کل هزینه خانوار در کشور برابر 44درصد است.
۴ سناریو از شاخص دسترسی به مسکن
در صورتی که رشد اقتصادی بین ۵ تا ۶ درصد و نرخ تورم کمتر از ۱۰ درصد باشد، شاخص دسترسی خانوار به خانه به حدود ۶.۵ سال کاهش پیدا می‌کند.
اگر اقتصاد با رشدی معادل ۳ درصد و تورمی بین ۱۰ تا ۱۵ درصد همراه باشد، این شاخص به ۱۳.۵ سال خواهد رسید.
در حالتی که رشد اقتصادی بین ۱ تا ۲ درصد و تورم در بازه ۱۵ تا ۳۰ درصد باشد، این شاخص به ۱۸.۷ سال افزایش می‌یابد.
و اگر رشد اقتصادی برابر صفر یا منفی و نرخ تورم بیش از ۳۰ درصد باشد، زمان دسترسی خانوار به مسکن به ۲۳.۵ سال خواهد رسید.
بر اساس تحلیل دکتر امید ابراهیمی، بنیان‌گذار آموزش املاک، در حال حاضر ۴۴ درصد از هزینه کل خانوارها صرف اجارهبها می‌شود و با توجه به رشد درآمد کمتر از رشد اجاره، فشار مالی بر اجاره‌نشینان به‌ویژه در دهک‌های پایین و میانی به‌شدت افزایش یافته است. مطالعات نشان می‌دهد در بدترین سناریو یعنی رشد اقتصادی نزدیک صفر و تورم بالای ۳۰ درصد، زمان دسترسی خانوار به مسکن به ۲۳.۵ سال افزایش می‌یابد که نشانگر بحران عمیق در دستیابی به مالکیت است. مهاجرت مستاجران به خانه‌های با کیفیت پایین‌تر و رشد مسکن‌های غیررسمی نیز نشانه‌ای از ناترازی ساختاری میان عرضه و تقاضای واقعی در بازار اجاره است. در مجموع، بدون اصلاح بنیادین در شرایط اقتصاد کلان، سیاست‌های حمایتی محدود در حوزه مسکن توانایی اصلاح این روند را نخواهند داشت.
