مشاور وزیر اقتصاد از آمادهسازی برنامهای با عنوان «افزایش تحرک بازار مسکن از طریق ابزار نوین مالی» خبر داد. حسین جوشقانی در جلسه بررسی چالشهای تامین منابع مالی مسکن، میزان مورد نیاز برای احداث یک میلیون واحد جدید را برابر با ۲۰ میلیارد دلار برشمرد و بر اهمیت حل این «مساله» تاکید کرد.
یکی از پاسخها به این مشکل، اجرای طرح «عرضه توکن مسکن» است. سازوکار تامین اعتبار بخش مسکن در ایران با مشکلات عمدهای مواجه است، از جمله تمرکز بر نظام بانکی، کمبود اطلاعات موثق و ادامه نقشآفرینی دولت در حوزه ساخت و توسعه شهری. فقدان ابزارهای مالی متنوع، ضعف نظامهای پسانداز مسکن و مشارکت ناچیز بانکها در ارائه تسهیلات، باعث شده تا اقشار ضعیف برای تأمین مسکن مناسب با موانع جدی روبهرو شوند.
دولت طرح جدیدی را تحت عنوان «مسکن توکنی» ارائه کرده است؛ این برنامه، که در قالب یک الگوی نوین تامین مالی روی بستر دیجیتال اجرا میشود، شرایط لازم برای ساخت و عرضه مسکن منطبق با وضعیت کنونی اقتصادی را فراهم میسازد.
بنابر این برنامه، ارزش یک ملک به بخشهای کوچک دیجیتالی به نام توکن تقسیم خواهد شد. هر توکن بیانگر سهمی دیجیتالی از ملک است که به شکلی تعیین قیمت میگردد تا تمامی افراد، حتی با توان مالی محدود، امکان تهیه یک یا چند توکن را داشته باشند و بتوانند به تدریج سهم کامل خود را تامین کنند.
این طرح با هدف تسهیل دسترسی متقاضیان به منابع مالی ساختوساز، با اتصال آنها به پروژههای ساختمانی، اجرایی میشود. در چارچوب این برنامه، سازهها به صورت توکنهایی که قابل فروش هستند به علاقهمندان عرضه میگردند؛ در حقیقت نوعی پیشخرید الکترونیکی با ارزش کم که مشارکت عمومی را ممکن میسازد.
جوشقانی تصریح کرد که با اجرای طرح «توکن مسکن» میتوان سرمایههای خرد را از بازارهای غیرمولد مانند طلا، ارز و سکه به سوی بخش مسکن هدایت کرد. از این راه، نه تنها حجم عرضه مسکن افزایش خواهد یافت بلکه بستر اشتغال نیز گسترش مییابد.
در ادامه این جلسه، غلامرضا سلامی، کارشناس خبره حوزه مسکن و ساختوساز، پیشنهادی تکمیلی به دولت و وزارت راه و شهرسازی ارائه کرد. این پیشنهاد شامل واگذاری زمینهای در اختیار سازمان ملی زمین و مسکن و سایر شرکتهای وابسته به وزارت راه به «صندوق توسعه مسکن» است تا موجب فراهم آمدن شرایط تازه برای حضور شرکتهای توسعهدهنده در بازار ساختمان شود و ساخت پروژهها را آسانتر سازد.
در این الگویی که ارائه شد، به شرکتهای توسعهدهنده «ترکیبی از کاربریهای مختلف زمین» تخصیص داده میشود تا از طریق فروش زمینهای تجاری و اداری، سود مورد نظر خود را کسب کرده و همزمان مسکن را با قیمت تمامشده در اختیار متقاضیان قرار دهند.
سیدمحسن فاضلیان، فعال بانکی، اظهار داشت که در حال حاضر توان مالی خانوارها به شدت افت کرده و وامهای موجود تنها حدود ۱۵ درصد هزینه خرید یک مسکن را جبران میکنند. به گفته وی، اختلاف بین نرخ متعادل بازار اعتبار که حدود ۴۰ درصد است و نرخ سود بانکی تحمیلی که کمتر از ۲۵ درصد است، منجر شده تسهیلات خرید مسکن برای بانکها زیانده گردد.
اسلامی بیدگلی نیز عنوان کرد که نظام وام رهنی کشور عملاً از کار افتاده و سهم وام از بهای یک واحد مسکونی در ایران حداکثر به ۱۵ درصد میرسد؛ در حالی که در کشورهای پیشرفته، این نسبت به ۹۰ درصد نیز میرسد.
بر اساس تحلیل دکتر امید ابراهیمی، بنیانگذار آموزش املاک، معرفی ابزارهای نوین همچون «توکن مسکن» گامی در جهت پویاسازی بازار مسکن و جذب سرمایههای خرد به سمت ساختوساز تلقی میشود و میتواند بخشی از نیاز ۲۰ میلیارد دلاری احداث یک میلیون واحد جدید را پاسخ دهد. ضعف جدی تأمین مالی سنتی از جمله ناکارایی نظام وام رهنی (با پوشش تنها ۱۵٪ ارزش مسکن)، ضرورت توسعه بازارهای مالی دیجیتال برای مسکن را دوچندان کرده است. همچنین پیشنهاد واگذاری زمینهای دولتی به صندوقهای توسعه مسکن ظرفیت مشارکت گستردهتر توسعهدهندگان و تنوعبخشی کاربریها را ایجاد میکند که به تعادل عرضه در بازار کمک خواهد کرد. اختلاف چشمگیر بین نرخ بهره بانکی و نرخ بازار، انگیزه تسهیلاتدهی را برای بانکها تضعیف کرده و اصلاح آن لازمه تداومپذیری مدلهای نوین تامین مالی است.
