ابتکار دولت برای اجرای طرح مسکن حمایتی با هدف تأمین سرپناه برای اقشار کم‌درآمد کلید خورد، اما در عمل این سیاست به سود برخی گروه‌های خاص و ثروتمند تمام شده است.
در طول ۲۵ سال گذشته، رویکرد دولت‌ها در ایران برای «تأمین مسکن حمایتی» عمدتاً به واگذاری اراضی دولتی و پروژه‌های ساخت‌وساز محدود شده است. گرچه نام‌ها و شکل ظاهری این سیاست‌ها تغییر یافته، اما در اصل تغییری در نگرش پایه‌ای ایجاد نشده و به جای تمرکز بر تقاضای واقعی یا پشتیبانی مستقیم از طبقات فرودست، فرصت بهره‌برداری از زمین‌های دولتی برای گروه‌های خاص فراهم آمده است. نتیجه این مسیر، افزایش ۱.۷ برابری جمعیت فاقد مسکن مناسب در کشور بوده است.
گرچه هدف ابتدایی از مسکن حمایتی فراهم‌سازی سرپناه برای اقشار با درآمد پایین بود، اما با بالا رفتن چشمگیر قیمت خرید و اجاره، ناهماهنگی میان عرضه و تقاضا و اجرای سیاست‌هایی مقطعی و پروژه‌محور، فشار مضاعفی بر خانوارهای کم‌توان اقتصادی وارد آمد. بسیاری از این طرح‌ها نه تنها به بهبود شرایط کمکی نکردند، بلکه زمینه‌ساز دسترسی راحت‌تر گروه‌های برخوردار به امتیازات و منابع شدند.
بر اساس دیدگاه کارشناسان در نشست اخیر اقتصاد مسکن، تمرکز صرف سیاست‌های ایران بر تولید مسکن بوده، در حالی که تجربه کشورهای موفق نشان می‌دهد ترکیبی از برنامه‌های تولید، تقاضا و روش‌های مالی اثربخش برای دستیابی به نتایج مطلوب ضروری است. در حالی که در دهه‌های گذشته وابستگی به نفت و اراضی دولتی ممکن بود کارآمد باشد، با کاهش درآمد‌های نفتی و پایان منابع باارزش شهری، ادامه این رویکرد دیگر عملی نیست. با این حال، دولت‌ها بر پایبندی به همان سیاست‌های گذشته اصرار دارند.
سیاست «مسکن مهر» به عنوان یکی از گسترده‌ترین و در عین حال پرچالش‌ترین سیاست‌ها نتوانست سهم مؤثری برای اقشار کم‌درآمد رقم بزند. از نگاه کارشناسان، موفقیت تنها در صورتی ممکن است که اقتصاد کلان از ثبات برخوردار باشد؛ با وجود آنکه میانگین رشد اقتصادی تنها یک درصد و نرخ تورم ۲۲ درصد طی چهار دهه اخیر بوده، همین عوامل موجب ناکارآمدی سیاست‌های مبتنی بر توسعه عرضه شده‌اند. در همین دوره، قیمت مسکن حدود ۴۰۰۰ برابر رشد کرده و طبقه‌ای با نفوذ تحت عنوان «بورژوازی مستغلات» شکل گرفته است.
به باور فردین یزدانی، تنها در مقاطعی که سیاست‌ها با شرایط اقتصاد کلان تطابق داشته‌اند موفقیت حاصل شده است. مصداق آن دهه ۷۰ است که در آن تلاش شد بهای زمین‌های دولتی به سطح قیمت‌های بازار نزدیک شود. با این حال، سیاست‌هایی نظیر فروش تراکم توسط شهرداری‌ها یا اعطای زمین‌های ۹۹ساله، مجدداً منجر به تولید رانت سنگین گردید. از دیدگاه او، آنچه امروز بخش مسکن را با مشکل مواجه ساخته نبود زمین نیست، بلکه گره‌های ساختاری است که نیازمند روش‌های نوین برای بازگشایی آن‌اند.
برخی دیگر از متخصصان مانند ابوالفضل مشکینی، نقش شرکت‌های دولتی را در فرآیند سیاست‌گذاری و اجرای طرح‌ها مورد انتقاد قرار داده و آن را موجب تعارض منافع دانسته‌اند. او تصریح کرده که ذات مسکن حمایتی سودآور نیست و به همین دلیل در کشورهایی که این پروژه‌ها موفق بوده‌اند دولت‌ها به صورت مستقیم، چه در سطح ملی و چه محلی، در آن مشارکت داشته‌اند. با این وجود، حتی در طرحی مانند مسکن مهر تنها سهم اندکی از افراد کم‌درآمد توانستند صاحب خانه شوند.
بهروز ملکی نیز منشأ بخش قابل‌توجهی از مشکلات را در سیاست‌های مربوط به زمین می‌بیند؛ سیاستی که از آغاز انقلاب بارها با ظاهر متفاوت تکرار شده است. به اعتقاد او، واگذاری زمین به صورت رایگان یا اعطای اجاره‌های بلندمدت با نرخ صفر تنها به بازتولید رانت‌های دولتی منجر شده و بستر سودجویی را فراهم ساخته است.
از دیگر مسائل اصلی، نادیده گرفتن اولویت‌های فرهنگی و اجتماعی است. بسیاری از خانوارهای کم‌درآمد ترجیح می‌دهند در مناطق کهنه‌ساز شهری باقی بمانند تا اینکه مجبور به نقل‌مکان به شهرهای جدید شوند؛ زیرا زندگی در این مناطق صرفاً به معنی داشتن سقف بالای سر نیست، بلکه مستلزم برخورداری از خدمات و کیفیت زندگی مناسب است. این در حالی است که در بسیاری از شهرهای جدید حتی امکانات ابتدایی مانند نانوایی به اندازه کافی موجود نیست و بخش قابل‌توجهی از واحدهای ساخته‌شده در قالب طرح مسکن ملی بدون استفاده باقی مانده‌اند.
در نهایت می‌توان گفت که سیاست‌های مسکن حمایتی در ایران طی چهل سال گذشته بیشتر به توزیع امتیازات خاص شباهت داشته‌اند تا حمایت واقعی از اقشار کم‌درآمد. تداوم این رویه نه تنها بحران مسکن را حل نکرده، بلکه شرایط سکونتی نامناسب و جمعیت مستأجر فقیر را گسترش داده است. کارشناسان بر این باورند که عبور از این بن‌بست مستلزم اصلاحات اساسی، ایجاد ثبات اقتصادی و تنوع‌بخشی به سیاست‌گذاری در هر دو حوزه عرضه و تقاضا است.
بر اساس تحلیل دکتر امید ابراهیمی، بنیان‌گذار آموزش املاک، تمرکز دولتی بر واگذاری اراضی و ساخت پروژه‌ها بدون توجه مؤثر به تقاضای واقعی و ابزارهای مالی کارآمد نه تنها به کاهش مشکل مسکن کمکی نکرده، بلکه موجب افزایش ۱.۷ برابری جمعیت فاقد مسکن مناسب شده است. در حالی که قیمت مسکن طی چهار دهه حدود ۴۰۰۰ برابر رشد کرده، میانگین رشد اقتصادی تنها یک درصد و تورم ۲۲ درصد بوده که نشان‌دهنده ناهماهنگی شدید سیاست‌های مسکن با شرایط اقتصاد کلان است. ادامه تخصیص زمین و امتیازهای بلندمدت بدون مکانیسم‌های نظارتی، بستر شکل‌گیری رانتی گسترده و طبقه نوظهور «بورژوازی مستغلات» را فراهم کرده که می‌تواند مانع جدی در مسیر عدالت مسکنی باشد. راهکار عبور از این بحران مستلزم اصلاحات ساختاری، تنوع‌سازی ابزارها در حوزه تقاضا، و بازنگری در نقش نهادهای دولتی با رویکرد به مشارکت مستقیم و هدفمند است.
