در پی افت نسبی قیمت طلا و ارز در روزهای اخیر، به نظر می‌رسد بخشی از سرمایه‌گذاران به سمت بازار مسکن حرکت کرده‌اند که این موضوع باعث افزایش نسبی مراجعات به بنگاه‌های ملکی و رشد در عقد معاملات خرید و فروش شده است.
طی روزهای گذشته، نرخ دلار در بازار آزاد از اوج ۱۱۴ هزار تومان به حدود ۱۰۸ هزار تومان کاهش یافته که بیانگر افتی حدود ۵ درصد است. در چنین شرایطی در دو هفته اخیر بازار مسکن با تحرکاتی نسبی رو‌به‌رو شده و به نظر می‌رسد میزان معاملات مقداری رشد کرده است. ایجاد ثبات در بازارهای ارز و طلا ظاهراً موجب شده بخشی از سرمایه‌ها به سمت املاک روانه شوند و احتمالا این موضوع تا حدی بر قیمت‌ها تأثیرگذار بوده است.
بر اساس گفته واسطه‌های ملکی، میزان رجوع برای دریافت اطلاعات مربوط به قیمت مسکن طی دوهفته گذشته در تهران افزایش داشته است. برخی از این مراجعات منجر به معامله شده و مشابه گذشته، اغلب این دادوستدها از نوع تبدیل ملک بوده‌اند؛ با این حال هنوز افزایش قابل توجهی از نظر حجم معاملات صورت نگرفته است.
بازار املاک طی سال گذشته به دلیل تنش‌های منطقه‌ای، جنگ ۱۲ روزه و رکود اقتصادی در شرایطی کم‌رونق قرار داشته و همچنان راکدترین ویژگی این بخش محسوب می‌شود. اما در روزهای اخیر، با آرام‌تر شدن اوضاع منطقه‌ای، برخی خریداران بالقوه تصمیم گرفته‌اند وارد بازار مسکن شوند.
مهدی کرباسیان – عضو هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک – در بررسی شرایط فعلی بازار عنوان کرد: آن‌چه طی روزهای اخیر از آن به عنوان رونق نسبی بازار مسکن یاد می‌شود در واقع از ثبات بازارهای موازی و چرخش متقاضیان خرید ارز و طلا به سمت بازار ملک نشأت گرفته است. به همین دلیل مقداری معاملات مسکن افزایش یافته است.
او اظهار داشت که با رشد معاملات، قیمت‌ها نیز کمی بالا رفته‌اند و افزود: زمانی که نرخ دلار از ۹۰ هزار تومان به ۱۱۴ هزار تومان رسید و سپس به ۱۰۸ هزار تومان کاهش یافت، بازار ملک نسبت به این نوسانات واکنشی نداشت اما اکنون تا حدی از رکود خارج شده و نرخ‌ها نیز با سایر بازارها هماهنگ شده‌اند.
این تحلیل‌گر بازار املاک تأکید کرد: وقتی دلار به ۱۱۴ هزار تومان رسید، قیمت بسیاری از کالاها و مصالح ساختمانی بالا رفت، اما حالا که نرخ دلار به ۱۰۸ هزار تومان رسیده، قیمت کالاها کاهش پیدا نکرده بلکه در همان سطح باقی مانده است. بنابراین، تغییرات نرخ ارز در هر حالت اثرات تورمی بر اقتصاد دارد.
کرباسیان در رد کاهش قیمت مسکن پس از جنگ ۱۲ روزه اظهار داشت: چیزی به عنوان کاهش قیمت مسکن نداشتیم بلکه رکود محض بازار بود که برخی فروشندگان یا سازندگان را بر حسب نیاز مجبور می‌کرد در نرخ‌های فروش آپارتمان تخفیف بدهند. رکود در بخش فروش طی سال‌های اخیر، حوزه ساخت و ساز را نیز تحت تاثیر قرار داده است. تورم در بخش ساخت و ساز در حال حاضر بازده سرمایه را برای سازندگان کاهش داده و از طرف دیگر قیمت محصول نهایی یعنی مسکن به قدری بالا رفته که متقاضی در بازار وجود ندارد.
او در تحلیل آینده بازار در پنج ماه پایانی سال جاری بیان کرد: اگر در حوزه سیاست آرامش نسبی به کشور برگردد و از این حالت نه صلح و نه جنگ خارج شویم، اعتماد مردم به سرمایه‌گذاری در بازار مسکن برمی‌گردد و دولت باید تلاش کند که این اعتماد را برگرداند. اقتصاد کشور هم‌اکنون بیش از هر چیز به آرامش نیاز دارد و این آرامش برای بازار مسکن به عنوان یک حوزه پیشران، مولد و اشتغال‌زا حیاتی است.
براساس اطلاعات غیررسمی، میانگین نرخ پیشنهادی مسکن در تهران به ۱۰۶ میلیون تومان برای هر متر مربع رسیده که این مسئله به شدت قدرت خرید را کاهش داده است. در شرایطی که رکود بر بازار حاکم است، کاهش توان خرید باعث شده خریداران ناچار به سمت واحدهای کوچک گرایش پیدا کنند. این در حالی است که با وجود رشد ۴۷ برابری بهای مسکن در تهران از سال ۱۳۹۰ تاکنون، میانگین متراژ واحدهای ساخته‌شده نه تنها کمتر نشده، بلکه طبق برخی گزارش‌ها از ۱۳۳ متر به ۱۳۹ متر نیز افزایش یافته است.
در حال حاضر، قیمت هر مترمربع مسکن بر مبنای دلار، نزدیک به ۹۷۰ دلار برآورد می‌شود؛ در حالی که میانگین تاریخی این عدد بین ۱۱۰۰ تا ۱۲۰۰ دلار بوده است. از این‌رو برخی کارشناسان و فعالان بازار انتظار دارند این شکاف پوشش داده شود، هرچند در کوتاه‌مدت و حداقل تا پنج ماه آینده جهش چشمگیری در بازار مسکن بعید به نظر می‌رسد.
بر اساس تحلیل دکتر امید ابراهیمی، بنیان‌گذار آموزش املاک، جریان سرمایه از بازارهای ارز و طلا به سمت مسکن به دنبال افت حدود ۵ درصدی نرخ دلار (از ۱۱۴ به ۱۰۸ هزار تومان) موجب تحرک نسبی بازار ملک و افزایش مراجعات به بنگاه‌ها شده است. علی‌رغم این تحرک، همچنان رکود عمیق ساخت‌وساز و کاهش بازده سرمایه در این بخش به علت قیمت بالای تمام‌شده واحدها و ضعف تقاضا ادامه دارد. با رسیدن میانگین قیمت پیشنهادی هر مترمربع مسکن در تهران به حدود ۱۰۶ میلیون تومان، توان خرید به‌شدت تضعیف شده و تقاضا به سمت واحدهای کوچک سوق یافته است. همچنین با توجه به برآورد ۹۷۰ دلاری قیمت هر مترمربع (کمتر از میانگین تاریخی ۱۱۰۰ تا ۱۲۰۰ دلار)، احتمال افزایش تدریجی قیمت در میان‌مدت وجود دارد، هرچند جهش چشمگیر در ۵ ماه آینده بعید است.
