بازار ملک و املاک کشور در یک سال گذشته تحولات بزرگی را تجربه کرده است. کاهش قابل‌توجه قیمت‌ها در مناطق مختلف کلان‌شهرها از جمله تهران، که در برخی نواحی به ۳۰ درصد هم رسیده، حاکی از یک اصلاح طبیعی در این بازار می‌باشد.
در چنین شرایطی، واقعیات میدانی بازار به‌درستی به عموم جامعه منتقل نشده و برخی گروه‌ها با انگیزه‌های صنفی، سودجویانه یا شبکه‌ای، در تلاشند تا این افت قیمت را پنهان کرده یا بی‌اهمیت جلوه دهند و به نوعی فضای “آشفته” به افکار عمومی القا کنند.
این امر نه‌فقط بر انتخاب‌های خریداران و سرمایه‌گذاران اثر منفی می‌گذارد، بلکه تصویر حقیقی بازار را نیز دچار انحراف می‌سازد. بررسی دقیق و بی‌طرف روند معاملات و جریان سرمایه‌گذاری در بازار مسکن، ضرورت دارد تا مردم و دستگاه‌های مسئول با بینش بهتر تصمیم‌گیری کنند. در همین راستا، خبرگزاری تسنیم با دعوت از حسام عقبایی، رئیس پیشین اتحادیه مشاوران املاک کشور، به تحلیل شرایط فعلی بازار ملک، عوامل مؤثر در آن و ارزیابی آینده این بخش مهم اقتصادی پرداخته است. نخستین بخش این گفت‌وگو را در ادامه مشاهده می‌کنید؛
روند سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن طی سال گذشته را چگونه ارزیابی می‌کنید؟ آیا کاهش قابل‌توجهی در این حوزه مشاهده شده است؟
عقبایی:مسیر کاهش سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن را تأیید می‌کنم؛ به این معنا که روند سرمایه‌گذاری در بخش مسکن سیر کاملاً نزولی داشته است.
در این بین برخی مدعی هستند کاهش قیمت در بازار مسکن رخ نداده است. نظر شما درباره صحت این ادعا چیست؟
عقبایی:یکی از مسائلی که این روزها بسیار قابل بررسی است و ایجاب می‌کند که اصحاب رسانه و مسئولان به آن بیشتر توجه کنند، همین موضوع است. قبل از هر چیز باید بگویم که عده‌ای از مافیای بازار مسکن و سوداگران این حوزه به‌دنبال آن هستند که ریزش قیمت مسکن در یک سال گذشته تاکنون، به‌ویژه در شش‌ماهه نخست سال 1404 را به نوعی کتمان کنند و بگویند ریزشی در کار نبوده است.
این اقدامات توسط گروه‌های سودجو با دو هدف عمده صورت می‌گیرد. اولین هدف این است که این افراد به اشتباه باور دارند با انکار افت قیمت‌ها، می‌توانند خریداران را به ورود به بازار ترغیب کنند. در حالی‌که در واقعیت، این پنهان‌کاری موجب ایجاد رونق در معاملات نشده است.
چه تفاوتی میان آنچه در کف بازار اتفاق افتاده و ادعاهای مطرح شده وجود دارد؟
عقبایی:باید آنچه را که واقعاً در کف بازار مسکن در کشور، تهران و شهرهای بزرگ اتفاق افتاده برای مردم تحلیل کنیم؛ نه آنچه را که خودمان تمایل داریم یا نگاه صنفی، قشری و جریانی به موضوع مسکن. ریزش قیمت در بازار مسکن یک امر بدیهی و طبیعی است. هر کسی که در این بازار فعال بوده و وارد آن شده، متوجه شده که طی یک سال گذشته ما با کاهش بین 20 تا 30 درصدی قیمت مسکن مواجه بودیم؛ حالا در بعضی نقاط بیشتر و در بعضی کمتر. این کاهش در نیمه اول 1404 نسبت به نیمه دوم 1403 بیشتر بوده است.
با این حال، افرادی که سعی در پنهان‌سازی این موضوع دارند را می‌توان به دو گروه تقسیم کرد. گروه نخست بر این باورند که انکار افت قیمت موجب تحریک مردم به خرید خانه خواهد شد. اما این طرز تفکر اشتباه است، زیرا در عمل شاهد افزایش در معاملات نبوده‌ایم. از فروردین 1404 تاکنون ـ که پایان تابستان و آغاز نیمه دوم سال است ـ روند دادوستد در بازار مسکن رو به کاهش بوده است.
با این تفاسیر روند بازار مسکن در تهران و سایر شهرها چگونه بوده است؟
عقبایی:در شهر تهران افت نرخ‌ها با شدت بیشتری نمود داشته و به‌طور کلی در سطح کشور نیز این کاهش قیمت‌ها مشهود بوده است.
در شمال کشور چه تغییراتی در بازار مسکن رخ داده و آیا واقعاً سرمایه‌گذاری افزایش یافته است؟
عقبایی:در شهرهای شمالی کشور گفته می‌شود به دلیل شرایطی مانند جنگ یا کمبود آب، برخی به سمت خرید و سرمایه‌گذاری در شمال رفته‌اند. بله، این اتفاق تا حدی رخ داده است، اما وقتی میزان عرضه و تقاضا و حجم معاملات در شمال کشور بررسی می‌شود، روشن است که ادعاها اغراق‌آمیز است.
میزان مراجعات با میزان معاملات دو مقوله کاملاً متفاوت است؛ ممکن است افراد برای سرمایه‌گذاری به شمال سرکشی کنند، اما آمار معاملات نشان می‌دهد میزان معاملات به حدی نیست که بتوان از «شیفت سرمایه‌گذاری» به سمت شمال سخن گفت. حتی با وجود افزایش مراجعات، تعداد معاملات هنوز به سطح سال 1402 هم نرسیده است. بنابراین، در شمال نیز میزان معاملات از نظر کمیت کمتر از سال 1402 است.
به دو دسته از افراد که درصدد هستند روایت‌های خودشان را از بازار مسکن به جامعه القا کنند، اشاره کردید افرادی بدون ذی‌نفع مستقیم کاهش قیمت‌ها را انکار می‌کنند، توضیح بیشتری در این رابطه بدهید.
عقبایی:بله، عده‌ای به‌دنبال این هستند که با تلقین و القای اینکه کاهش قیمتی در بازار وجود ندارد، شرایط را به نفع خود تغییر دهند. برخی از این افراد خودشان ذی‌نفع مستقیم نیستند و صرفاً بر این باورند که با این نوع تبلیغ، مردم تمایل بیشتری به انجام معاملات مسکن پیدا می‌کنند و رویکرد سرمایه‌ای افزایش خواهد یافت. این دسته شاید نگاهی ساده‌تر داشته باشند.
گروه دوم چه؟ اینها دنبال چه چیزی هستند؟
عقبایی:دسته دوم نگاه سوداگرانه‌تر و مافیایی‌تری دارند. آنها با خبرسازی و القای اینکه هیچ کاهش قیمتی رخ نداده است، به دنبال منافع شخصی خود هستند. این دسته نه‌تنها علاقه‌ای به فروش واحدهای خود ندارند، بلکه برعکس، معتقدند اکنون بهترین زمان برای خرید است. آنها می‌کوشند با مدیریت روانی بازار، نه‌تنها کاهش قیمت‌ها را انکار کنند، بلکه افزایش قیمت را نیز القا کنند. هدفشان این است که دارایی‌ها و سرمایه‌های خود را متناسب با رشد طلا و ارز در کشور افزایش دهند.
می‌توانید به صورت مصداقی به این سوداگری اشاره کنید؟
عقبایی:به عنوان مثال ممکن است بگویند قیمت یک واحد آپارتمانی متری 150 میلیون تومان است و باید بر اساس نرخ دلار ارزش‌گذاری شود، پس قیمت باید بالاتر برود.
افراد این گروه اصولاً قصد فروش ملک ندارند. در تهران شاهد ساختمان‌هایی هستیم که برای نزدیک به ۱۵ سال بدون استفاده باقی مانده‌اند؛ نه صرفاً یک ملک، بلکه بلوک‌هایی کامل. این ساختمان‌ها با وجود خالی‌بودن، همچنان به‌طور منظم مورد نگهداری قرار گرفته و حتی بازسازی می‌شوند. به بیان دیگر، آپارتمان‌هایی که بیش از ۱۰ سال از ساخت آنها می‌گذرد و هنوز مورد بهره‌برداری قرار نگرفته‌اند، همچنان بازسازی می‌گردند و خالی نگه داشته شده‌اند.
این دسته همان افراد سوداگر هستند که به مسکن به‌چشم سرمایه‌ای امن نگاه می‌کنند. به باور آنان، بازار ملک از دیگر بازارها مانند طلا قابل اتکاتر است، چراکه علاوه بر رشد ارزش، می‌تواند به عنوان وثیقه برای دریافت تسهیلات نیز مورد استفاده قرار گیرد. بنابراین، در کنار حفظ سرمایه، از طریق مالکیت این املاک بلاکارد، جریان نقدی نیز به‌وجود می‌آورند.
برای نمونه، آپارتمانی که ده سال قبل می‌توانست با قیمت متری هشت میلیون تومان فروخته شود، اکنون با نرخ متری ۳۰۰ میلیون تومان ارزش‌گذاری شده است. واضح است که این جهش قیمتی سود چشمگیری را برای مالکین به همراه داشته، و همین افراد بیشترین سود را از ترویج باور «عدم افت قیمت در بازار مسکن» به‌دست می‌آورند.
بر اساس تحلیل دکتر امید ابراهیمی، بنیان‌گذار آموزش املاک، بازار مسکن در سال گذشته با کاهش محسوس قیمت بین ۲۰ تا ۳۰ درصد در کلان‌شهرها، به‌ویژه تهران، مواجه بوده است که نشان از ورود به فاز اصلاح قیمتی طبیعی دارد. روند سرمایه‌گذاری و معاملات نیز در نیمه اول سال ۱۴۰۴ نسبت به نیمه دوم ۱۴۰۳ کاهش چشمگیری داشته، که بیانگر افت انتظارات سودآوری کوتاه‌مدت در این بازار است. همچنین، برخلاف برخی تبلیغات، تقاضای سرمایه‌گذاری در مناطق شمالی کشور افزایش معناداری نداشته و حجم واقعی معاملات پایین‌تر از سال ۱۴۰۲ باقی مانده است. بخشی از بازار توسط مالکان و سوداگرانی هدایت می‌شود که از طریق نگه‌داشت واحدهای خالی و القای روایت‌های نادرست، در پی حفظ ارزش دارایی خود و جلوگیری از ورود عرضه واقعی به بازار هستند.
