حسن محتشم اظهار کرد: از حدود دو سال قبل رکود بازار مسکن شروع شده و هم‌اکنون ادامه دارد. این مساله از اقتصاد کلان کشور نشأت گرفته است. اگر بخواهیم تحلیلی از وضعیت بازار مسکن ارایه دهیم باید برگردیم به اینکه چه اتفاقاتی صورت گرفته و ما الان کجا قرار داریم.
وی توضیح داد: به‌نظر می‌آید دولت به دلیل هزینه‌های بالای خود، نسبت به چاپ پول با سخاوت بیشتری عمل می‌کند. ورود پول بدون پشتوانه به بازارها باعث شده قیمت‌ها به‌طور پیوسته افزایش یابد و به‌طور طبیعی، هزینه تمام‌شده مسکن نیز بالا برود؛ زیرا تولید مسکن حاصل ترکیب مجموعه‌ای از کالاها و خدمات است. عوامل اثرگذار بر ساخت‌وساز از جمله زمین، مصالح و نیروی کار، به‌دلیل تأثیر مستقیم تورم و خلق پول، جهش قیمتی پیدا کرده‌اند.
این تحلیل‌گر بازار مسکن گفت: با وجود افزایش مداوم هزینه ساخت، به‌دلیل پایین بودن امکان نقد کردن، قیمت نهایی مسکن در بازار رشد محسوسی نداشته و پس از جنگ ۱۲ روزه حتی روندی نزولی به خود گرفته است.
محتشم تصریح کرد: سطح عمومی قیمت کالاها به‌طور مداوم بالا رفته، اما مشاهده می‌شود که در دو سال اخیر بازار مسکن افزایش نداشته و در مناطقی از شهرهای بزرگ حتی افت قیمت نیز اتفاق افتاده است. این موضوع نشان می‌دهد که بستر جذب سرمایه در این بازار با قواعد اقتصادی همراه نیست، و نبود امنیت برای سرمایه‌گذاری یکی از دلایل اصلی این بی‌ثباتی است.
وی با اشاره به اینکه در وضعیت نه کاملاً جنگ و نه کاملاً صلح به سر می‌بریم، گفت: در وضعیت فعلی مشخص نیست که درگیر جنگ خواهیم شد یا خیر، و این بلاتکلیفی، بازار مسکن را بیش از پیش آسیب‌پذیر کرده است. بنابراین سرمایه‌گذاران ترجیح می‌دهند سرمایه‌های خود را به بازارهایی چون طلا یا ارز که نقدشوندگی بیشتری دارند منتقل کنند. همچنین بازار خودرو به‌دلیل قیمت پایین‌تر نسبت به مسکن، از بازده و استقبال بالاتری برخوردار شده است.
این متخصص حوزه مسکن با اشاره به نرخ تورم نقطه‌به‌نقطه ۴۵ درصدی در شهریور امسال عنوان کرد: در صورتی که مسکن در تهران بین ۱۰ تا ۲۰ درصد رشد داشته باشد نشان می‌دهد اگرچه قیمت آن به ظاهر بیشتر شده، اما ارزش واقعی مسکن حدود ۲۵ درصد کاهش یافته است. این به معنای آن است که در برابر تورم، بازار مسکن عقب مانده و از منظر حفظ ارزش پول، گزینه مناسبی به حساب نمی‌آید. به همین دلیل، فعلاً اقبال چندانی به این حوزه دیده نمی‌شود.
محتشم اعتقاد دارد که خروج بازار مسکن از رکود منوط به ایجاد ثبات در شرایط سیاسی است و عنوان کرد: تا زمان مشخص نشدن سیاست خارجی ما و باقی ماندن در وضعیت بینابینی جنگ یا صلح، انجام سرمایه‌گذاری در بخش‌های زیربنایی دشوار خواهد بود و منابع مالی به سمت بازارهایی می‌روند که بتوانند حداقل نرخ تورم را جبران کنند. کسانی که اخیراً به سراغ خرید طلا و ارز رفته‌اند، در واقع سود نکرده‌اند بلکه تنها سرمایه خود را از افت ارزش در مقابل تورم حفظ کرده‌اند.
وی با تاکید بر اینکه رکود توام با تورم در بازار مسکن طی هفت سال اخیر پابرجا بوده، اظهار داشت: من باور دارم که رشد قیمت‌ها در مسکن و سایر اقلام، محدودیت مشخصی ندارد و این سقف وابسته به شرایط کلی اقتصاد کشور است. تا زمانی که روند تورم و خلق پول تداوم داشته باشد، بالا رفتن قیمت‌ها اجتناب‌ناپذیر خواهد بود. وقتی نرخ دلار در نزدیک به نیم قرن از ۷ تومان به ۱۱۳ هزار تومان رسیده، پس افزایش بهای مسکن نیز طبیعی است.
عضو هیات مدیره انجمن انبوه‌سازان تهران همچنین با اشاره به اینکه در یک دهه گذشته، میانگین قیمت دلاری هر متر مسکن در تهران بین ۱۱۰۰ تا ۱۲۰۰ دلار بوده گفت: در فاصله سال‌های ۱۳۹۰ تا ۱۳۹۵ بازار ملک وارد یک دوره رکود شده بود که رشد قیمت آن از نرخ تورم عقب مانده بود، اما خودش را به حرکت دلار نزدیک کرده بود. از اواخر سال ۱۳۹۶ با آغاز افزایش نرخ ارز، بازار مسکن نیز جهش قیمتی را تجربه کرد.
براساس صحبت‌های محتشم، ارزش مسکن در حال حاضر به‌طور میانگین حدود ۸۸۰ دلار است، که نشان می‌دهد افزایش قیمت ارز از مسکن پیشی گرفته است. با توجه به رابطه سنتی میان دلار و مسکن، در شرایط عادی این تفاوت می‌بایست مرتفع شود، با این حال در شرایط فعلی، ارتباط این دو بازار از هم گسسته و نمی‌توان زمان مشخصی برای بازگشت تعادل بین آن‌ها تعیین کرد.
وی افزود: اگر خدای نکرده بار دیگر کشور وارد جنگ شود، شرایط وخیم‌تری در انتظار بازار مسکن خواهد بود و به دلیل نبود اعتماد، رکود عمیق‌تر می‌شود. در صورتی که جنگی در کار نباشد اما تحریم‌ها ادامه یابد، وضعیت نسبتاً روشن‌تری حاصل می‌شود که در مقایسه با شرایط جنگی بهتر است و در آن حالت احتمالا بازار مسکن وارد دوره رکود تورمی می‌شود و با نرخ ارز هماهنگ خواهد شد. اما اگر جنگی رخ ندهد و تحریم‌ها نیز برداشته شود، بازار مسکن رونق خواهد گرفت. در چنان شرایطی حتی می‌توان با اطمینان بالایی گفت ایران به مقصدی جذاب برای سرمایه‌گذاری تبدیل شده و ارزش ریال نیز تقویت خواهد شد. ولی در حال حاضر چنین سناریویی دور از دسترس به نظر می‌رسد.
بر اساس تحلیل دکتر امید ابراهیمی، بنیان‌گذار آموزش املاک، تداوم رکود در بازار مسکن ناشی از خلق پول بی‌پشتوانه، تورم ساختاری و بی‌ثباتی سیاسی است که موجب کاهش جذابیت این بازار برای سرمایه‌گذاران شده است. در شرایطی که تورم نقطه‌به‌نقطه به ۴۵ درصد رسیده، رشد نسبی ۱۰ تا ۲۰ درصدی قیمت مسکن منجر به کاهش حدود ۲۵ درصدی ارزش واقعی آن شده و عملاً قدرت حفظ سرمایه در این بازار را تضعیف کرده است. همچنین افت میانگین قیمت دلاری هر مترمربع مسکن در تهران به ۸۸۰ دلار، نسبت به سطوح تاریخی ۱۱۰۰ تا ۱۲۰۰ دلار، نشان‌دهنده شکاف بین بازار ارز و مسکن است که تعادل سنتی آن‌ها را مختل کرده است. در مجموع، تردید در آینده ژئوپولیتیکی و سیاست خارجی کشور، ریسک سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز را بالا برده و رونق مجدد بازار را به گشایش‌های کلان اقتصادی و ثبات سیاسی مشروط کرده است.
