هرچند سیاستگذاران از کاهش نسبی نرخ تورم اجاره مسرورند، اما بررسیهای تازه از پشتپرده بازار اجاره نشان میدهد «دهکهای پایین قادر به پرداخت اجارههای فعلی نیستند و دهکهای میانی نیز با قدرت خرید محدودی مواجهاند».
اطلاعات رسمی حکایت از افت شدیدتر رشد تورم اجاره در ماههای اخیر دارد، اما این مسئله الزاما به معنای کاهش فشار اقتصادی بر مستاجران نیست. در حال حاضر، بازار اجاره با چهار تهدید اساسی روبهرو شده است. نخستین هشدار، ناهماهنگی میان درآمد خانوارها با نرخ اجاره بوده که برخی مستاجران را ناچار به نقلمکان به واحدهایی با کیفیت پایینتر و ارزانتر کرده است.
دومین هشدار در بازار اجاره به ضعف رشد اقتصادی در دهه ۹۰ و افزایش همزمان جمعیت بازمیگردد. این وضعیت موجب شده کاهش درآمد سرانه، بسیاری از اقشار را از دستیابی به مسکن محروم کند.
سومین نکته هشدارآمیز، مربوط به عوامل بیرونی بازار مثل تورم عمومی و رشد اقتصادی منفی است. تا زمانی که مسائل بنیادی اقتصاد از جمله نرخ تورم بالا و رکود اقتصادی حل نشوند، اقداماتی همچون ارائه یارانه اجاره یا مسکن استیجاری نمیتوانند مشکل اقشار کمدرآمد در دسترسی به خانه را حل و فصل کنند.
چهارمین هشدار به ناامیدی چشمگیر مستاجران از صاحبخانه شدن بازمیگردد؛ موضوعی که در دهه ۷۰ کمتر دیده میشد. محمود اولاد، کارشناس اقتصاد شهری، با اشاره به این چهار هشدار، چهار مدل احتمالی برای آینده بازار اجاره ترسیم میکند.
اولاد تاکید کرد:کیفیت و ویژگیهای موردانتظار از یک خانه بسته به دهک درآمدی متفاوت است. فقرا طی سالهای متمادی راهحل چالش تامین مسکن خود را پیدا کردهاند؛گروههای کمدرآمد زندگی در یک مسکن غیررسمی را به اجارهنشینی در مسکن متعارف ترجیح میدهند و این مسکن را راهنجات خود از چالش نداشتن خانه میدانند.
اولاد تاکید کرد: سهم 33.7درصدی جمعیت مستاجران نسبت به آمار جهانی بالا نیست، اما مساله اصلی در ایران نداشتن چشمانداز مثبت نسبت به آینده است.اگرچه تورم اجاره از تورم عمومی کمترشده، اما میزان رشد درآمد کمتر از میزان تورم اجاره است و بنابراین در شرایط کنونی بخش عمدهای از مستاجران با واهمه از دستدادن قدرت اجارهبها در سالبعد مواجه هستند.
اولاد در ادامه به تورم بخش مسکنپرداخت و گفت: تورم بخش مسکن و اجارهبها در ایران در صدر تورم در این دو حوزه در دنیا قرار دارد وسهم هزینه اجارهبها از کل هزینه خانوار در کشور برابر 44درصد است.
۴ سناریو از شاخص دسترسی به مسکن
اگر رشد اقتصادی ۵ تا ۶ درصد و تورم زیر ۱۰ درصد باشد، شاخص دسترسی خانوار به 6.5 سال میرسد.
اگر رشد اقتصادی ۳ درصد و تورم ۱۰ تا ۱۵ درصد باشد، شاخص به 13.5 سال میرسد.
اگر رشد اقتصادی ۱ تا ۲ درصد و تورم ۱۵ تا ۳۰ درصد باشد، شاخص به 18.7 سال میرسد.
اگر رشد اقتصادی صفر یا کمتر و تورم بالای ۳۰ درصد باشد، شاخص به 23.5 سال میرسد.
بر اساس تحلیل دکتر امید ابراهیمی، بنیانگذار آموزش املاک، هرچند شتاب تورم اجاره کاهش یافته، اما کاهش رشد درآمد خانوارها در دهکهای پایین و میانی موجب شده توان مالی برای اجارهنشینی پایدار کاهش یابد. نسبت هزینه اجاره به کل هزینه خانوار که به ۴۴ درصد رسیده، حاکی از فشار سنگین بر مستاجران است. سناریوهای اقتصادی نشان میدهد در صورت تداوم رشد پایین اقتصادی و تورم بالا، شاخص دسترسی به مسکن میتواند تا ۲۳.۵ سال افزایش یابد که به معنای تشدید ناتوانی اقشار متوسط و ضعیف در خرید مسکن است. این روند موجب افزایش سکونت در مساکن غیررسمی و کاهش کیفیت زندگی شهری خواهد شد.
