گرچه سیاست‌گذاران از افت نسبی تورم اجاره ابراز رضایت می‌کنند، اما تحقیقاتی که به بررسی عمق بازار اجاره پرداخته‌اند، نشان می‌دهند که «دهک‌های پایین توان کافی برای پرداخت اجاره‌های فعلی ندارند و دهک‌های میانی نیز با قدرتی شکننده برای تأمین این مبلغ‌ها مواجه‌اند».
آمارهای رسمی نشان دهنده کاهش تورم اجاره در ماه‌های گذشته است؛ اما این کاهش لزوماً به معنای سبک‌تر شدن فشار اقتصادی بر مستاجران نیست. در حال حاضر، بازار اجاره با چهار مخاطره مهم روبروست. نخستین هشدار، عدم توازن بین سطح درآمد و نرخ اجاره‌خانه است که سبب شده برخی مستاجران ناگزیر به نقل‌مکان به واحدهایی با قیمت پایین‌تر و کیفیت نازل‌تر شوند.
دومین مخاطره این بازار به رکود یا رشد ناچیز اقتصادی در دهه ۹۰ و افزایش جمعیت مرتبط می‌شود. این روند با کاهش درآمد سرانه منجر به کاهش توان عمومی خرید مسکن شده است.
سومین هشدار به علل بیرونی بازار، چون عوامل اصلی افزایش تورم و کاهش رشد اقتصادی مربوط می‌شود. تا زمانی که مشکلات ریشه‌ای اقتصاد مانند تورم و رکود برطرف نشوند، نمی‌توان صرفاً با راهکارهایی همچون مسکن اجاره‌ای یا پرداخت یارانه، مشکل اقشار کمدرآمد در تأمین سرپناه را حل کرد.
هشدار چهارم، ناامید شدن بخش بزرگی از مستاجران از دستیابی به صاحب‌خانه شدن است؛ موضوعی که با وضعیت متفاوت دهه ۷۰ کاملاً در تضاد است. محمود اولاد، کارشناس اقتصاد شهری، ضمن اعلام این چهار هشدار، چهار سناریوی مختلف برای آینده بازار اجاره ارائه نمود.
اولاد تاکید کرد:کیفیت و ویژگی‌های موردانتظار از یک خانه بسته به دهک درآمدی متفاوت است. فقرا طی سال‌های متمادی راه‌‌‌‌حل چالش تامین مسکن خود را پیدا کرده‌اند؛گروه‌های کمدرآمد زندگی در یک مسکن غیررسمی را به اجاره‌‌‌‌نشینی در مسکن متعارف ترجیح می‌دهند و این مسکن را راه‌نجات خود از چالش نداشتن خانه می‌دانند.
اولاد تاکید کرد: سهم 33.7درصدی جمعیت مستاجران نسبت به آمار جهانی بالا نیست، اما مساله اصلی در ایران نداشتن چشم‌‌‌‌انداز مثبت نسبت به آینده است.اگرچه تورم اجاره از تورم عمومی کم‌تر‌شده، اما میزان رشد درآمد کمتر از میزان تورم اجاره است و بنابراین در شرایط کنونی بخش عمده‌ای از مستاجران با واهمه از دست‌دادن قدرت اجارهبها در سال‌بعد مواجه هستند.
اولاد در ادامه به تورم بخش مسکنپرداخت و گفت: تورم بخش مسکن و اجارهبها در ایران در صدر تورم در این دو حوزه در دنیا قرار دارد وسهم هزینه اجارهبها از کل هزینه خانوار در کشور برابر 44درصد است.
۴ سناریو از شاخص دسترسی به مسکن
اگر رشد اقتصادی در بازه ۵ تا ۶ درصد و تورم زیر ۱۰ درصد قرار گیرد، شاخص دسترسی به مسکن به ۶.۵ سال می‌رسد.
در صورت رشد اقتصادی ۳ درصد و تورم بین ۱۰ تا ۱۵ درصد، دسترسی خانوار به خانه به ۱۳.۵ سال افزایش می‌یابد.
با رشد اقتصادی یک تا دو درصد و تورم ۱۵ تا ۳۰ درصد، شاخص مذکور به ۱۸.۷ سال خواهد رسید.
و اگر اقتصاد بدون رشد یا با نرخ منفی همراه شود و تورم از ۳۰ درصد فراتر رود، این شاخص به ۲۳.۵ سال افزایش خواهد یافت.
بر اساس تحلیل دکتر امید ابراهیمی، بنیان‌گذار آموزش املاک، شکاف میان رشد درآمد و تورم اجاره در سال‌های اخیر موجب کاهش توان مستأجران خصوصاً دهک‌های پایین و میانی برای پرداخت اجاره شده و پایداری تقاضا در بازار اجاره را به گونه‌ای نگران‌کننده تضعیف کرده است. رسیدن شاخص دسترسی به مسکن تا ۲۳.۵ سال در سناریوهای پرریسک اقتصادی، نشان از بحران ساختاری در توان خرید مسکن دارد. در شرایطی که سهم اجارهبها از هزینه خانوار به ۴۴ درصد رسیده، سیاست‌های حمایتی منفک از اصلاحات اقتصادی کلان، اثربخشی محدودی خواهند داشت. همچنین میل گروه‌های کمدرآمد به سکونت در مسکن غیررسمی به‌جای اجاره واحد متعارف، نشانه‌ای از ناکارآمدی بازار رسمی در تأمین سرپناه پایدار است.
