داوود بیگی‌نژاد، نایب‌رئیس اتحادیه املاک با اشاره به اینکه در قانون ساماندهی اجاره مصوب سال ۱۴۰۳ موضوع معافیت برای اجاره‌نامه‌های بلندمدت گنجانده شده، بیان کرد: طبق این مصوبه، مجموعه‌ای از امتیازها برای صاحبخانه‌هایی که قراردادهای با مدت زمان بالا تنظیم می‌کنند در نظر گرفته شده است؛ با این حال این امتیازات تنها شامل مالک و مستأجر نمی‌شود و عوامل دیگری نیز در این روند دخیل هستند.
قراردادهای بلندمدت اجاره بدون مشوق برای مشاوران بی‌اثر است
او اضافه کرد: نقش کلیدی در به سرانجام رساندن قراردادهای بلندمدت بر عهده مشاوران املاک است، اما در حال حاضر هیچ برنامه انگیزشی برای آن‌ها تعیین نشده است. به طور نمونه اگر توافق‌نامه‌ای برای مدت دو یا سه سال امضا شود، میزان حق‌الزحمه مشاور تغییری نمی‌کند؛ در حالی که زمان و تلاش زیادی برای راضی کردن دو طرف صرف می‌شود.
بیگی‌نژاد افزود: بسته‌های تشویقی نباید تنها محدود به مالک و مستأجر شوند، بلکه لازم است در قوانین، حقوق سایر عوامل موثر، از جمله مشاوران املاک نیز مورد توجه قرار گیرد. اگر هدف اصلی، اجرایی شدن قراردادهای طولانی‌مدت است، باید تمام بازیگران این فرآیند در نظر گرفته شوند.
وی تصریح کرد: در این قانون، برای مالکان امکان بهره‌گیری از معافیت مالیاتی دیده شده، ولی موضوع مهم‌تر این است که در حال حاضر هیچ سامانه‌ای در اختیار مشاوران املاک نیست که امکان ثبت قراردادهای دو ساله یا بیشتر را فراهم کند. نحوه طراحی کنونی سامانه‌ها باعث می‌شود مشاوران به سوی دفاتر اسناد رسمی سوق داده شوند که منطقی به نظر نمی‌رسد.
نایب‌رئیس اتحادیه املاک تاکید کرد: در صورت تنظیم قراردادهای بلندمدت، میزان دستمزد مشاور نیز باید بر مبنای مدت متوسط قرارداد مورد محاسبه قرار گیرد تا انگیزه مالی برای عملی کردن آن وجود داشته باشد؛ در غیر این صورت، مشاوران ترجیح می‌دهند قراردادهای کوتاه‌تر منعقد کنند که نه برای آن‌ها و نه برای بازار سودمند نخواهد بود.
او اضافه کرد: برای نمونه، مشاوری قراردادی پنج ساله با برخی مشتریان تنظیم می‌کند، اما دستمزد او تنها معادل یک ماه اول محاسبه می‌شود، در حالی‌که طی سال‌های آینده ارزش اجاره می‌تواند به‌طور قابل‌توجهی افزایش یابد. این موضوع نشان می‌دهد که نبود انگیزه مالی و محدودیت‌های مربوط به سامانه‌ها مانعی در مسیر تحقق قراردادهای بلندمدت است.
سامانه‌ای برای ثبت قراردادهای بلندمدت وجود ندارد
بیگی‌نژاد گفت: اگر بخواهیم قراردادهای بلندمدت به شکلی اثربخش اجرایی شوند، باید هم منافع مالی مشاوران املاک مورد نظر قرار گیرد و هم زیرساخت‌های سامانه‌ای طوری طراحی شوند که امکان ثبت این نوع قراردادها به آسانی فراهم شود؛ در غیر این صورت تلاش و انرژی مشاوران بی‌ثمر خواهد بود و نیازهای بازار مسکن برآورده نخواهد شد.
نایب‌رئیس اتحادیه املاک با اشاره به وضعیت کلی بازار مسکن بیان کرد: در حال حاضر بازار در شرایط مساعدی قرار ندارد؛ چه در بخش معاملات خرید و فروش و چه در زمینه اجاره، با رکود محسوسی مواجه هستیم. سطح معاملات بسیار پایین است و در برخی مناطق خرید و فروشی صورت نمی‌گیرد.
هزینه دفاتر املاک هر روز افزایش می‌یابد، اما درآمدها تغییری ندارد
او ادامه داد: حجم قراردادهای مربوط به اجاره نیز نسبت به سال گذشته به شدت کاهش یافته و فقط در حد محدودی قرارداد اجاره بسته می‌شود. در برخی مناطق نیز تقریباً هیچ فعالیت اجاره‌ای شکل نگرفته است. حتی در املاک تجاری نیز طی سه سال گذشته تعداد قراردادها بسیار اندک بوده است.
بیگی‌نژاد اظهار داشت: شرایطی به وجود آمده که در بخش زیادی از مناطق تهران، سطح معاملات به حداقل ممکن رسیده است. همکاران ما در مناطقی مانند میدان شکوفه، نواب و منطقه ۱۹ گزارش کرده‌اند که یا هیچ معامله‌ای انجام نشده یا تعداد محدودی ثبت گردیده است.
وی با اشاره به افزایش مستمر هزینه‌ها برای مشاوران املاک گفت: درآمد این صنف نسبت به سال‌های قبل افزایشی نداشته، در حالی که هزینه‌های روزمره دفاتر به شکل پیوسته بالا می‌رود. این عدم توازن باعث شده دفاتر املاک با چالش‌های مالی مختلفی مواجه شوند.
نایب‌رئیس اتحادیه املاک عنوان کرد: پیشنهاد بازنگری در تعرفه حق‌الزحمه مشاوران املاک به وزارت مربوطه ارائه شده، ولی به دلیل برخی الزامات، این پیشنهاد تایید نشد؛ این در حالی‌ست که هزینه‌های متداول دفاتر روزبه‌روز بیشتر می‌شود، اما درآمدها افزایش پیدا نمی‌کنند.
میانگین واقعی قیمت مسکن به دلیل رکود قابل اعلام نیست
او با اشاره به میانگین قیمت‌ها در حوزه مسکن عنوان کرد: به دلیل نبود حجم معاملات قابل توجه، امکان تعیین یک میانگین واقعی برای قیمت‌ها وجود ندارد. برای مثال، در منطقه آزادی، میانگین هر متر مربع بین ۱۰۰ تا ۱۱۰ میلیون تومان اعلام می‌شود، ولی به علت رکود موجود، این عددها معیار قطعی محسوب نمی‌شوند.
بیگی‌نژاد در پایان خاطرنشان کرد: بازار در وضعیت نابسامانی قرار دارد، به‌گونه‌ای که نوسانات شدید، نبود معاملات پایدار و شکاف بین هزینه و درآمد باعث شده فعالان این عرصه و همچنین مشتریان با مشکلات جدی مواجه شوند.
بر اساس تحلیل دکتر امید ابراهیمی، بنیان‌گذار آموزش املاک، قانون جدید معافیت مالیاتی برای اجاره‌نامه‌های بلندمدت در سال ۱۴۰۳ در صورت بی‌توجهی به نقش مشاوران املاک، اثربخشی محدودی خواهد داشت، زیرا ضعف سامانه‌های ثبت قرارداد و نبود انگیزه مالی کافی مانع از اجرای موفق آن می‌شود. رکود شدید در معاملات خرید، فروش و اجاره در اکثر مناطق تهران، از جمله میدان شکوفه، نواب و منطقه ۱۹، بیانگر بحران تقاضا بوده و گزارش‌ها از کاهش قراردادها در املاک تجاری نیز این نگرانی را تشدید می‌کند. عدم توازن میان افزایش مداوم هزینه‌های دفاتر املاک و ثبات درآمدها چالشی جدی در پایداری فعالیت دفاتر ایجاد کرده است. همچنین، نبود حجم کافی معاملات موجب شده تعیین میانگین واقعی قیمت مسکن غیرممکن گردد، که خود نمودی از رکود عمیق حاکم بر بازار است.
