مسکن کارگری به عنوان بخشی از طرح نهضت ملی مسکن در گذشته چندان مورد توجه قرار نگرفته بود، اما این روزها دولت با اهتمام بیشتری اجرای آن را دنبال می‌کند. یکی از نکات مهم، نحوه تأمین مالی این نوع مسکن و میزان مشارکت مالی کارگران در تأمین هزینه ساخت است؛ مسئله‌ای که علی‌رغم پیش‌بینی تدابیر خاص در قراردادهای پروژه‌ها، به یکی از چالش‌های اصلی طرح تبدیل شده است.
تحقیقات نشان می‌دهد به دلیل عدم همکاری بانک‌ها و طولانی شدن روند ساخت، هزینه ایجاد هر مترمربع واحد مسکونی در قالب نهضت ملی مسکن از محدوده ۴.۵ میلیون تومان در آغاز طرح به بیش از ۱۱ میلیون تومان تا پایان سال گذشته رسیده و در حال حاضر این رقم از ۱۵ میلیون تومان نیز عبور کرده است. این افزایش چشمگیر، بسیاری از متقاضیان را در فراهم‌کردن آورده موردنیاز با مشکل مواجه کرده و امکان دارد موجب حذف مسکن کارگری از چرخه اجرا شود.
برآورد هزینه احداث مسکن در طرح نهضت ملی
بر اساس اعلام مسئولان، هزینه نهایی ساخت هر مترمربع زیربنا در پروژه‌های نهضت ملی مسکن تا پایان سال گذشته حدود ۱۱ میلیون تومان برآورد شده بود. البته این رقم مربوط به پروژه‌هایی است که عملیات ساخت آن‌ها از قبل آغاز شده و برای واحدهای جدید، باید تأثیر تورم بازار مصالح ساختمانی بر هزینه‌ها مد نظر قرار گیرد.
در خوش‌بینانه‌ترین تخمین، در محاسبه بهای ساخت واحدهای جدید، باید افزایش نرخ نهاده‌های ساختمانی وارد لحاظ شود. با در نظر گرفتن تورم حدود ۵۰ درصدی اعلام‌شده توسط مرکز آمار ایران در فصل بهار امسال، میانگین هزینه ساخت هر مترمربع می‌تواند بین ۱۶.۵ تا ۱۸ میلیون تومان در نظر گرفته شود.
برآورد واقعی هزینه احداث مسکن
در حالی که مسئولان دولتی ارقام مشخصی برای هزینه ساخت اعلام می‌کنند، سازندگان بخش خصوصی اعداد بسیار بالاتری را گزارش کرده‌اند. به‌عنوان مثال، فرشید پورحاجت، دبیر کانون انبوه‌سازان کشور اخیراً رقمی معادل ۳۰ میلیون تومان (بدون در نظر گرفتن قیمت زمین) را اعلام کرده که شامل ۲۵ میلیون تومان هزینه ساخت و ۵ میلیون تومان هزینه خدمات بخش‌های دولتی و عمومی است که در مقایسه با ارقام رسمی، رشد ۱۳۰ درصدی نشان می‌دهد.
بر اساس محاسبات انجام‌شده توسط فعالان بخش خصوصی، برای ساخت یک آپارتمان ۱۰۰ متری طبق استانداردهای قانونی ملی ساختمان، هزینه‌ای بین ۲.۵ تا ۳ میلیارد تومان بدون لحاظ قیمت زمین برآورد می‌شود.
برآورد هزینه ساخت مسکن کارگری
اخیراً ساخت ۹۴ هزار واحد مسکونی ویژه کارگران در سطح کشور آغاز شده است. :به‌گفته احمد میدری وزیر کار، در تفاهمنامه‌های مسکن کارگری مقرر شده است که کارفرمایان نیز حداقل ۲۰ درصد در این طرح سرمایه‌گذاری کنند.
با توجه به اینکه طرح مسکن کارگری زیرمجموعه نهضت ملی مسکن محسوب می‌شود، این واحدها از تسهیلات ۶۵۰ میلیون تومانی نهضت برخوردار بوده و کارگران باید مابه‌التفاوت میان کمک کارفرما و وام، با هزینه ساخت واقعی را پرداخت کنند.
طبق برآوردهای جاری، قیمت ساخت هر مترمربع زیربنای جدید با احتساب نرخ فعلی مصالح ساختمانی و بدون در نظر گرفتن تورم دوره ساخت، بین ۱۶.۵ تا ۱۸ میلیون تومان ارزیابی می‌شود و برای یک آپارتمان ۱۰۰ متری لازم است سرمایه‌ای حدود ۱.۷ میلیارد تومان تخصیص داده شود.
در صورتی که حدود ۳۴۰ میلیون تومان معادل ۲۰ درصد از این مبلغ توسط کارفرما تأمین گردد و مبلغ ۶۵۰ میلیون تومان نیز به‌عنوان تسهیلات بانکی به پروژه تعلق گیرد، آورده نقدی موردنیاز حدوداً برابر با ۷۱۰ میلیون تومان خواهد بود که باید از سوی کارگران در طول دو تا سه سال پرداخت شود.
محاسبات نشان می‌دهد که متقاضیان برای پرداخت آورده نقدی طی دوره ساخت ۲۴ تا ۳۶ ماهه، باید هر ماه بین ۲۰ تا ۳۰ میلیون تومان کنار بگذارند. این در حالی‌ست که اکنون حداقل حقوق یک کارگر همراه با مزایا حدود ۱۳.۵ میلیون تومان است، در نتیجه سهم آورده نقدی معادل یک و نیم برابر دستمزد ماهانه او خواهد بود.
علاوه بر این ارقام، نحوه تسویه سهم ۲۰ درصدی کارفرمایان با کارگران نیز هنوز شفاف نیست. همچنین باید توجه داشت که کارگران در طول این مدت، علاوه بر تأمین آورده نقدی، باید اجاره منزل خود را که طبق برآوردها حدود نیمی از کل هزینه‌های ماهانه‌شان را در بر می‌گیرد نیز پرداخت کنند.
با بررسی تمامی این محاسبات، روشن است که برای اجرایی شدن واقعی طرح مسکن کارگری، تغییرات ساختاری در تأمین آورده نقدی و کاهش فشار مالی بر کارگران ضروری خواهد بود؛ در غیر این صورت، تنها افرادی با توان مالی بالا توان مشارکت در این طرح را خواهند داشت و این طرح برای جامعه هدف اصلی خود بی‌اثر می‌ماند.
بر اساس تحلیل دکتر امید ابراهیمی، بنیان‌گذار آموزش املاک، رشد هزینه ساخت مسکن از ۴.۵ به بیش از ۱۵ میلیون تومان در هر مترمربع، حاکی از فشار شدید تورمی بر پروژه‌های نهضت ملی مسکن، به‌ویژه واحدهای کارگری است. نسبت نامتعارف آورده نقدی موردنیاز (۷۱۰ میلیون تومان) به دستمزد یک کارگر (۱۳.۵ میلیون تومان در ماه) عملاً امکان مشارکت دهک‌های پایین را از بین می‌برد. تداوم این روند، موجب حذف بخش قابل‌توجهی از تقاضای واقعی از بازار رسمی مسکن شده و احتمالاً به رشد تقاضای اجاره‌نشینی منجر خواهد شد. عدم شفافیت در سهم‌بری کارفرما و ساختار مالی پروژه‌ها، می‌تواند ریسک سرمایه‌گذاری در مدل‌های دولتی مسکن را از منظر بازار املاک افزایش دهد.
