در گزارشی از سوی کمیسیون اروپا با عنوان «مسکن در اتحادیه اروپا: تحولات بازار، عوامل اساسی و سیاست‌ها» بیان شده که در یک دهه اخیر، بهای املاک در سراسر اتحادیه اروپا به طور قابل توجهی بالا رفته و پرتغال جزو کشورهایی است که در آن، قیمت املاک بیشترین رشد را داشته است.
میانگین افزایش قیمت مسکن در اتحادیه اروپا از سال ۲۰۱۴ تا ۲۰۲۴ حدود ۵۰ درصد بوده، اما در کشورهایی مانند مجارستان، لیتوانی، جمهوری چک، پرتغال، استونی، بلغارستان و لهستان، نرخ رشد اسمی قیمت مسکن از ۲۰۰ درصد عبور کرده است.
دلایل وضعیت کنونی بازار مسکن در اتحادیه اروپا شامل بالا بودن نرخ بهره، افزایش تقاضا از سوی سرمایه‌گذاران و خانواده‌های پردرآمد، رشد اجاره‌های کوتاه‌مدت و کمبود عرضه ساخت‌وساز جدید عنوان شده‌اند.
در برخی مناطق، قیمت املاک فراتر از ارزش ذاتی آن‌ها ارزیابی شده و پژوهشگران خاطرنشان کرده‌اند که این شکاف در پرتغال برجسته‌تر است. تخمین زده می‌شود نرخ فعلی مسکن در پرتغال حدود ۳۵ درصد بیش از ارزش واقعی آن‌هاست؛ پرتغال تنها کشوری است که تا سال ۲۰۲۴ چنین افزایش چشمگیری در ارزش‌گذاری بیش از حد داشته است.
گردشگری و اجاره‌های کوتاه‌مدت
بر اساس گزارش کمیسیون اروپا، گردشگری و اجاره خانه به شکل کوتاه‌مدت از عامل‌های اصلی بالا رفتن قیمت املاک در پرتغال به‌شمار می‌روند.
از نظر پژوهشگران، رشد اجاره‌های کوتاه‌مدت در مناطق گردشگری ارتباط مستقیم با افزایش قیمت خانه و اجاره دارد. فعالیت پلتفرم‌هایی مانند «ایربی‌ان‌بی» (Airbnb) به بازار سنتی املاک آسیب زده‌اند، چرا که منجر به کاهش واحدهای اجاره‌ای بلندمدت شده‌اند. شواهد فزاینده‌ای وجود دارد که افزایش گردشگران و توسعه پلتفرم‌های اجاره خانه موجب رشد اجاره‌بها و قیمت خرید خانه، به‌ویژه در مناطق مرکزی تاریخی شهرهای پرتغال، شده‌اند.
پرتغال یکی از کشورهایی در اتحادیه اروپا است که در آن تاثیر گردشگری بر افزایش هزینه مسکن بسیار محسوس بوده است. این معضل در سایر کشورها مانند اسپانیا نیز مشاهده شده و تراکم گردشگران در شهرهایی مانند بارسلونا به چالشی تبدیل شده است.
سرمایه‌گذاری نهادی
نسبت خانه‌های عمومی در پرتغال از پایین‌ترین‌ها در میان کشورهای اروپایی است. نتایج پژوهش دانشگاهی موسسه ISCTE در لیسبون نشان می‌دهد املاک تحت تملک دولت، شهرداری‌ها یا واحدهایی با حمایت مالی، تنها دو درصد از کل عرضه بازار مسکن را تشکیل می‌دهند.
طبق گزارش کمیسیون اروپا، در برخی از مراکز شهری، بخشی از املاک مسکونی در مالکیت شرکت‌ها قرار گرفته و دوره نرخ بهره پایین موجب شده تقاضا از سوی نهادهای سرمایه‌گذار افزایش یابد.
سرمایه‌گذاران نهادی از جمله شرکت‌های بیمه و صندوق‌های بازنشستگی، در دهه گذشته نقش پررنگی در بالا رفتن قیمت املاک، به خصوص در پایتخت‌های بین‌المللی، داشته‌اند و در پرتغال نیز صندوق‌های بازنشستگی با «ریسک قابل توجه» مواجه هستند.
موانع موجود در فرآیند صدور مجوز ساختمانی مانعی برای افزایش مناسب مسکن عمومی ایجاد کرده‌اند. در کشورهایی نظیر پرتغال، کرواسی، یونان و اسپانیا، سطح صدور مجوز به پایین‌ترین میزان تاریخی خود رسیده و یکی از علل اصلی این کاهش، وجود روندهای اداری پیچیده است.
در اکثر کشورهای عضو اتحادیه اروپا، مدت زمان مشخصی برای صدور مجوز ساخت تعیین شده که در لیتوانی سه هفته تا در پرتغال ۳۱ هفته متفاوت است. علاوه بر آن، در برخی کشورها، مراحل دریافت مجوز همراه با الزام به ارائه مدارک پیچیده است که می‌تواند باعث طولانی شدن غیرضروری روند و ایجاد بار اداری اضافه شود و کاهش این پیچیدگی‌ها به بهبود راندمان کمک خواهد کرد.
خانه‌های بلااستفاده
فراوانی خانه‌های بلااستفاده نیز بر محدود بودن عرضه مسکن در پرتغال اثرگذار بوده است. معضل املاک خالی مسئله‌ای جدی در سراسر اتحادیه اروپا محسوب می‌شود، به‌طوری‌که تقریباً یکی از هر شش ملک در این منطقه خالی باقی مانده است و بار دیگر، پرتغال در کنار کشورهایی مانند بلغارستان، رومانی، مالت، قبرس و مجارستان در صدر این فهرست جای دارد.
پرتغال و بحران مسکن
موضوع مسکن همواره به عنوان یکی از دغدغه‌های اصلی در عرصه سیاسی پرتغال مطرح بوده و دولت‌های اخیر هدف انتقادات فراوانی قرار گرفته‌اند. یکی از طرح‌هایی که برای مقابله با این بحران پیشنهاد شده، شامل ایجاد مشوق‌های مالیاتی برای رونق ساخت‌وساز است؛ اقدامی که از سوی فعالان این حوزه مدت‌ها خواسته شده بود. نرخ مالیات بر ارزش افزوده در پروژه‌های ساختمانی تا سقف ۶۴۸ هزار یورو به ۶ درصد کاهش می‌یابد و همین درصد مالیاتی برای اجاره‌های تا سقف ۲۳۰۰ یورو نیز اعمال خواهد شد؛ این مشوق معطوف به ساخت خانه‌هایی است که با هدف اجاره عرضه خواهند شد و از این رقم فراتر نمی‌روند.
لوئیس مونته‌نگرو، نخست وزیر پرتغالدر مورد محدودیت ۲۳۰۰ یورویی برای اجاره‌ها، توضیح داد که این تصمیم بر اساس مناطق تحت فشار بیشتر مانند لیسبون، پورتو و سایر شهرداری‌هایی است که میانگین مبالغ بالاتر از این میزان است.
طبق گزارش یورونیوز، اکثر این اصلاحات جنبه مالیاتی دارند و اجرای آن‌ها منوط به تصویب پارلمان است، اما بخش اجاره نیز شاهد دگرگونی‌هایی خواهد بود. در ماه ژوئن، کمیسیون اروپا هشدار داده بود که پاسخ دولت‌های پرتغال به بحران مسکن کافی نبوده و اقداماتی نظیر کنترل اجاره‌بها یا محدود کردن برخی انواع اجاره‌ها را توصیه کرده بود.
بر اساس تحلیل دکتر امید ابراهیمی، بنیان‌گذار آموزش املاک، افزایش میانگین ۵۰ درصدی قیمت مسکن در اتحادیه اروپا طی یک دهه گذشته – و حتی رشد بالای ۲۰۰ درصدی در کشورهایی مانند پرتغال – حاکی از فشار تقاضا بر عرضه محدود ملک به‌ویژه در مناطق شهری و گردشگری است. در پرتغال، عوامل کلیدی مانند گردشگری، اجاره‌های کوتاه‌مدت، ورود نهادهای سرمایه‌گذار و روند کند در صدور مجوز ساخت‌وساز موجب افزایش حباب‌گونه قیمت مسکن شده‌اند که بنا بر گزارش، ۳۵ درصد بالاتر از ارزش واقعی برآورد شده است. همچنین پایین بودن سهم مسکن عمومی (تنها ۲٪) و وجود تعداد قابل‌توجهی خانه خالی، ضعف سیاست‌گذاری عرضه را برجسته می‌سازد. اقدامات اخیر شامل کاهش مالیات بر ساخت و اجاره، در صورت تصویب، می‌تواند تأثیری محدود اما مثبت بر کنترل بحران مسکن داشته باشد.
