خشایار باقرپور روز دوشنبه ۱۴ مهر در میزگرد «چشم‌انداز بازار مسکن» با اشاره به تغییرات اساسی اخیر در بازار ملک اظهار داشت: باید تحلیل‌های دقیقی از آینده بازار مسکن انجام شود تا تصمیمات بر پایه اطلاعات معتبر اتخاذ شوند.
بی‌تأثیری جنگ ۱۲ روزه و اخبار نادرست بر بازار مسکن
وی ادامه داد: بازار مسکن در دو سال اخیر شاهد رکود عمیقی بوده است. تا پایان بهار گذشته، شدت رکود دو برابر شده و میزان معاملات نسبت به زمان مشابه در سال پیش از آن به نصف کاهش یافته است. همچنین جنگ ۱۲ روزه و انتشار گزارش‌ها و تحلیل‌های نادرست نیز تأثیر قابل توجهی بر قیمت‌ها نداشته‌اند. در نتیجه بازار همچنان درگیر رکود است و تحولی حاصل نشده است.
باقرپور اظهار کرد: رکود جاری باعث هدایت سرمایه‌ها به سمت طلا و ارز شده و تأثیرات آن بر نقدینگی و بخش ساخت‌وساز مشهود است. صنعت ساخت‌وساز که از بخش‌های کلیدی رشد اقتصادی است، به واسطه ناترازی در انرژی با کاهش تولید مواجه شده و این روند آسیب جدی به صنایع مرتبط زده و نرخ بیکاری را هم بالا برده که تبعات منفی اقتصادی و اجتماعی در پی دارد.
اهمال وزارت نیرو؛ عامل کمیابی زمین مناسب برای ساخت
او با اشاره به چهار عامل اساسی در افزایش قیمت مسکن گفت: نخست آن‌که تولید واقعی مسکن حتی در شرایط مطلوب، به ۴۵۰ هزار واحد محدود بوده و رکود فعلی این عدد را کاهش داده و این امر در میان‌مدت و بلندمدت شکافی جدی ایجاد می‌کند. دوم این‌که توسعه افقی شهرها به دلیل کم‌کاری وزارت نیرو در گسترش زیرساخت‌ها با محدودیت‌هایی روبه‌رو شده و عملاً زمین مناسب برای ساخت بسیار نادر شده است. سوم آن‌که هزینه مصالح ساختمانی در یک سال گذشته به‌طور متوسط ۵۰ درصد رشد داشته که از تورم کلی کشور پیشی گرفته و قیمت نهایی ساختمان را بالاتر برده و چهارم، ارتباط زمانی بازارهای اقتصادی موجب شده با توجه به جا ماندن بازار ملک از طلا و ارز در آینده این فاصله پر شود و قیمت‌ها به شاخص واقعی نزدیک گردند.
آیا اکنون بهترین زمان خرید مسکن است؟
مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تأکید کرد: به دلیل همین عوامل، هرچند زمان دقیق رشد قیمت‌ها مشخص نیست، اما روند موجود نشان می‌دهد که کمبود زمین و محدودیت عرضه در کنار تقاضا موجب نوسانات و بالا رفتن قیمت‌ها خواهد شد. بنابراین خانواده‌هایی که نیاز واقعی دارند، اکنون فرصت مناسبی برای خرید دارند، چراکه زمان دقیق تطبیق قیمت‌ها قابل پیش‌بینی نیست.
کلید حل مشکل بازار مسکن، تولید واحدهای مقرون‌به‌صرفه است
او تصریح کرد: هدف از برپایی چنین نشست‌هایی، ارائه دیدگاه‌های کاربردی و تخصصی است. نیاز است دولت و ساختار حاکمیتی حضور مؤثری در بازار ملک داشته باشند؛ چراکه رکود و بی‌ثباتی در این بازار می‌تواند مخاطرات و چالش‌هایی برای اقتصاد به‌همراه آورد. بدون فعال شدن دولت، منابع مالی به این بخش باز نخواهند گشت. گام ابتدایی، باید تحریک تولید انبوه مسکن اقتصادی باشد.
باقرپور خاطرنشان کرد: منظور از مسکن اقتصادی، واحدهای بسیار کوچک ۲۵ متری نیست؛ بلکه منظور واحدهایی است که از نظر متراژ و قیمت با توان خرید اقشار مختلف مردم و وضعیت کنونی اقتصادی سازگاری داشته باشد. هرچند بسیاری از نمایندگان مجلس از این طرح پشتیبانی کردند، اما افرادی که انتقاد دارند، معمولاً تجربه‌ای از بی‌خانمانی نداشته و پیشنهادشان ساخت آپارتمان‌های ۴۰۰ تا ۵۰۰ متری است که با واقعیت بازار و قدرت خرید مردم همخوانی ندارد.
عملکرد ضعیف نظام بانکی در طرح نهضت ملی مسکن
وی بر ضرورت تسریع در اجرایی شدن پروژه‌های مسکن اقتصادی تأکید کرد و افزود: اطلاعات رسمی نشان می‌دهد که رشد جمعیت در خطر است و همه‌چیز منوط به تصویب طرح‌هایی برای حمایت از این نوع مسکن است. باید قوانینی وضع شود که فرآیند تولید این خانه‌ها را آسان کند. همچنین باید مدل‌های تأمین مالی مبتنی بر مشارکت مردمی در این زمینه گسترش یابد، چراکه نظام بانکی عملکرد قابل قبولی در نهضت ملی مسکن نداشته است.
تأیید اجرای طرح مسکن تدریجی توسط وزارت تعاون
مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی اظهار داشت: الزامات حقوقی و اقتصادی کشور باید برای پیشبرد ساخت‌وساز تقویت شوند. جذب سرمایه‌های کوچک مردم به سمت پروژه‌های ساختمانی می‌تواند اثربخشی قابل توجهی داشته باشد، به‌ویژه در مقایسه با بازارهای غیرمولد. مدل مسکن تدریجی اکنون در حوزه تعاون مطرح و مورد حمایت معاون وزیر تعاون قرار گرفته و این امر بستر تعامل بازار سرمایه با بازار مصرف در بخش مسکن و تأمین نیاز مستأجران را فراهم می‌کند.
وی اضافه کرد: متأسفانه تاثیرات جنگ و فرار سرمایه از بازار ملک روند اجرایی شدن این مدل را کند کرده است. برای پشتیبانی از تولید مسکن، زیرساخت‌های مرتبط با کنترل و مشارکت باید تقویت شوند.
باقرپور با یادآوری سخنان مقام معظم رهبری در فروردین مبنی بر حفظ سرمایه‌های مردم، گفت که این توصیه سرلوحه عمل ماست. در همین راستا، با همکاری اتحادیه عمرانی و وزارت تعاون، سامانه‌ای جهت نظارت جامع بر تعاونی‌ها در دست طراحی است تا تخلفات تعاونی‌نماها به‌طور کامل حذف شوند و افراد بتوانند منابع مالی خود را در فضایی امن مدیریت کنند.
نیاز فوری به بازنگری در قانون پیش‌فروش مسکن
این مقام مسئول بیان کرد: بازبینی و به‌روزرسانی قانون پیش‌فروش مسکن یک ضرورت است. این قانون که در دهه ۸۰ بررسی و در سال ۱۳۸۹ به مرحله ابلاغ رسید، دیگر با واقعیت‌های اقتصادی کنونی منطبق نیست و در عمل کارایی خود را از دست داده است. ادامه اجرای آن بدون اصلاح، منجر به پیدایش تخلفات و کندی در اجرای پروژه‌ها شده است.
وی ادامه داد: این بازنگری می‌تواند به ایجاد مسکن پایدار و قابل اطمینان کمک کرده و ضمن حفظ حقوق مردم، بازار را از رکود و پیامدهای منفی اقتصادی نجات دهد. همچنین قانون جهش تولید مسکن شرکت‌های دولتی را ملزم کرده بود تا دارایی‌های مازاد خود را که قابلیت ساخت دارند، به وزارت راه‌وشهرسازی واگذار کنند و این دارایی‌ها به‌نام وزارت‌خانه منتقل شود.
زمین‌های پیش‌بینی‌شده برای جهش مسکن به کجا رفتند؟
باقرپور اظهار داشت: در ماه‌های ابتدایی تصویب قانون جهش تولید مسکن، وزارت راه دولت سیزدهم اعلام کرد که زمین مناسب برای احداث ۴ میلیون واحد فراهم شده است؛ به‌عبارت دیگر، ماده ۱۰ این قانون زمینه لازم را مهیا کرده بود. از سوی دیگر، بیش از ۶ میلیون تقاضا در سامانه نهضت ملی مسکن ثبت نام شده که از این تعداد حدود ۱.۵ میلیون نفر واجد شرایط شناخته شدند. بنابراین حتی اگر هیچ زمینی از آن زمان تاکنون اضافه نشده باشد، باید امروز زمین کافی برای ساخت ۲.۵ میلیون واحد وجود داشته باشد. سوال اینجاست که این اراضی اکنون کجا هستند و چرا پروژه‌ای برای آن‌ها تعریف نشده است؟
افزایش تولید مسکن با حذف یا کاهش عوارض ساخت ممکن می‌شود
وی گفت: گام مهم بعدی، کاهش یا حذف هزینه‌های مربوط به ساخت‌وساز از جمله عوارض و هزینه‌های نظارتی است. اگر شهرداری‌ها موقتا از دریافت عوارض صدور پروانه صرف‌نظر کنند و سازمان‌های نظارتی هزینه‌های سنگین خود را تعدیل نمایند، انگیزه لازم برای سازندگان جهت بازگشت به بازار فراهم می‌شود. صدور پروانه باید اجرایی و واقعی باشد؛ به این معنا که پس از طی دو ماه، سازنده بتواند بدون تأخیر کار ساخت را آغاز کند.
مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تأکید کرد: متأسفانه بخش زیادی از سرمایه‌گذاران و سازندگانی که در بازار مسکن ایران فعال بودند، سرمایه‌های خود را به خارج برده‌اند و اکنون در کشورهای هم‌جوار به دلیل نقدشوندگی بالا، تسهیل ساخت و ثبات قیمت، فعالیت می‌کنند. انگیزه دادن به آنان برای بازگشت به بازار داخل بسیار حیاتی است تا تولید با کاهش مواجه نشود و رکود ادامه‌دار نباشد.
مسکن اجاره‌ای با شرایط فعلی صرفه اقتصادی ندارد
باقرپور خاطرنشان کرد: با نرخ‌های کنونی زمین، مصالح و استهلاک، ساخت مسکن اجاره‌ای از نظر اقتصادی مقرون‌به‌صرفه نیست. راهکار این است که زمین رایگان برای ساخت مسکن استیجاری اختصاص یابد تا سرمایه‌گذاران بخش تعاون و خصوصی وارد این حوزه شوند. در بخش مسکن کارگری هم، برخی شهرک‌های صنعتی امکانات لازم را دارند اما موانع اداری و تغییر کاربری مانع اجرای پروژه‌ها شده‌اند.
امکان تأمین سریع منابع مالی برای مسکن کارگری
مدیر عامل اتحادیه تعاونی عمرانی خاطرنشان کرد: اسکان کارگران در نزدیکی محل کارشان نه تنها مسئله کمبود نیروی انسانی را حل می‌کند، بلکه بهبود وضعیت معیشت، خانواده و فرهنگ آن‌ها را نیز در پی دارد. منابع مالی برای این نوع پروژه‌ها می‌تواند هم از سوی کارفرما و هم از بازار سرمایه تأمین شود، ولی لازم است مشوق‌هایی همچون معافیت‌های بیمه‌ای و مالیاتی در نظر گرفته شود.
کوتاهی وزارت نیرو و دولت‌های گذشته دلیل کمبود زیرساخت‌ها و عدم تعادل در بخش مسکن است
باقرپور توضیح داد: یکی از دلایل اصلی عدم تعادل در عرضه و تقاضای مسکن مربوط به بی‌توجهی وزارت نیرو و دولت‌های گذشته در ایجاد زیرساخت‌هایی متناسب با رشد جمعیت است. موارد مشخص و اجرایی باید برای وزارت نیرو تعریف شود تا مشکلات انرژی برطرف و زیرساخت‌های مورد نیاز تامین شوند.
وی اضافه کرد: مدیریت نادرست منابع آبی نیز سال‌ها نادیده گرفته شده و موجب محدودیت‌های غیرضروری در پروژه‌های عمرانی شده است. تمرکززدایی و انتقال بخشی از ادارات و وزارتخانه‌ها به سایر استان‌ها، می‌تواند فشار جمعیتی بر تهران را کاهش داده و گسترش ساخت‌وساز را در سایر مناطق تسهیل کند.
مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی در پایان اظهار امیدواری کرد که با اجرایی شدن تدابیر جدید و عزم جدی مدیران دولتی، بازار مسکن بتواند از بحران فعلی خارج شود؛ بحرانی که نه تنها خانوارها را تحت فشار قرار داده، بلکه پتانسیل ایجاد بحران‌های اقتصادی و اجتماعی برای حاکمیت را نیز دارد.
بر اساس تحلیل دکتر امید ابراهیمی، بنیان‌گذار آموزش املاک، بازار مسکن ایران درگیر رکود عمیق و کاهش شدید معاملات است، که عمدتاً ناشی از ناترازی در زیرساخت‌ها، رشد ۵۰ درصدی قیمت مصالح ساختمانی، و عملکرد ضعیف نظام بانکی در تأمین مالی پروژه‌هاست. کمبود زمین مناسب به دلیل توسعه‌نیافتن زیرساخت‌های شهری توسط وزارت نیرو، و مهاجرت سرمایه به بازارهای طلا و ارز، در کنار عقب‌افتادگی تاریخی قوانین مانند پیش‌فروش مسکن، موانع جدی برای بازگشت رونق به این بازار ایجاد کرده‌اند. با وجود این موانع، با توجه به شکاف عرضه و تقاضا و پیش‌بینی رشد قیمتی در آینده، برای متقاضیان واقعی اکنون زمان مناسبی برای خرید ارزیابی می‌شود. طرح‌های پیشنهادی مانند مسکن اقتصادی، مسکن تدریجی و اختصاص زمین رایگان برای اجاره‌داری می‌توانند در صورت اصلاح نهادها و کاهش عوارض ساخت، نقش مؤثری در خروج بازار از رکود ایفا کنند.
