نادر کریمی جونی نوشت: حتی اخیرا در مورد تورم قیمت‌ها در مسکن روستایی هم هشدار داده شده و گفته می‌شود که به نسبت ملاحظات اقتصادی و مولفه‌های دخیل در تعیین قیمت مسکن، نرخ واحدهای مسکونی حتی در شهرهای کوچک و روستاها نیز به میزان نگران‌کننده‌ای افزایش پیدا کرده است.
با وجود افزایش قیمت در برخی مناطق، این روند تاکنون به آپارتمان‌های شهری به‌ویژه در تهران سرایت نکرده و موجب جهش در قیمت‌ها نشده است. شمار زیادی از کارشناسان، دلیل این ایستایی قیمت را به کمبود خریدار، ضعف توان مالی شهروندان و وجود حباب در بازار مسکن نسبت می‌دهند. هرچند این فاکتورها بی‌تأثیر نیستند، اما شواهدی وجود دارد که نشان می‌دهد عوامل دیگری نیز در کاهش جذابیت بازار تهران برای سرمایه‌گذاران، به‌خصوص در مناطق آزاد همچون کیش و قشم، مؤثر بوده‌اند.
نشانه‌های دیگری نیز از کم شدن تمایل سرمایه‌گذاران به بازار املاک و کاهش اعتماد فعالان اقتصادی به این حوزه دیده می‌شود؛ برای مثال کاهش سی و هفت درصدی میزان سرمایه‌گذاری در بخش مسکن که به همان میزان بر روند ساخت‌وساز تأثیر گذاشته است. فعالان اصلی و پیمانکاران حرفه‌ای صنعت ساختمان از این روند خشنود هستند و اعتقاد دارند گروهی از ثروتمندان که تنها به دنبال سودهای سریع و زودبازده وارد این حوزه شده بودند، بدون داشتن تعهد به تولید واقعی و رعایت قواعد بازار، سبب جهش‌های شدید و کنترل‌نشده قیمت شدند و اکنون حذف آن‌ها به نفع بازار است.
با راکد شدن قیمت‌ها در بازار، جذابیت این صنعت برای چنین سرمایه‌گذارانی کم شده و جریان سرمایه‌های آن‌ها از بازار مسکن خارج شده است. این افراد که به‌دنبال تحرک بالا در سرمایههایشان هستند، ناچار شدند واحدهای خود را با قیمت‌هایی پایین‌تر از نرخ رایج بازار به فروش بگذارند.
اما خروج این سرمایه‌گذاران از بازار به راحتی انجام نشد؛ چرا که اگرچه آن‌ها خانه‌ها را ترک کردند، املاکشان همچنان در بازار باقی ماند و این موجب انباشت واحدهای مسکونی شد. این پدیده که به‌وضوح قابل مشاهده است، هنوز کاملاً حل نشده و گفته می‌شود حدود یک‌میلیون واحد خالی در بازار وجود دارد. بخش قابل توجهی از این املاک در مالکیت بانک‌ها و مؤسسات مالی-اعتباری است و این نهادهای مالی به دلیل برخورداری از منابع و پشتوانه اقتصادی، ترجیح دادند واحدهایشان را نگه دارند و برای فروش در قیمت‌های بالاتر صبر پیشه کنند.
با این وجود نمی‌توان کتمان کرد که هزینه ساخت مسکن در سالیان اخیر به شدت افزایش یافته است. در حال حاضر، ایجاد هر متر مربع مسکن در شرایط عادی – نه لوکس – بین ۳۵ تا ۴۰ میلیون تومان تمام می‌شود و اگر بهای زمین را که وابسته به منطقه میانگین حدود ۳۰ تا ۴۰ میلیون تومان است، نیز در نظر بگیریم، قیمت نهایی ساخت هر متر مربع بالغ بر ۶۰ تا ۷۰ میلیون تومان خواهد بود. در نتیجه یک واحد نوساز ۵۰ متری در یک محله متوسط با شرایط معمول، قیمتی حدود ۳/۵ میلیارد تومان پیدا می‌کند که این مبلغ از توان مالی بسیاری از شهروندان فراتر است.
نکته قابل‌تأمل آن است که این هزینه‌ها با نرخ‌های فعلی بازار تطابق کامل ندارند؛ قیمت‌هایی که در حال حاضر مشاهده می‌شود، مربوط به سال‌های ۱۴۰۲ و اوایل ۱۴۰۳ هستند؛ زمانی که نرخ ارز حدود ۵۰ هزار تومان بوده و تورم کالاها به سطح فعلی نرسیده بود. به همین سبب، بسیاری از سازندگان حرفه‌ای بیان می‌کنند که قیمت‌های کنونی نه‌تنها سودآور نیست، بلکه در برخی موارد پایین‌تر از قیمت تمام‌شده هم هستند. البته منظور آنان نرخ‌های واقعی معاملات است، نه قیمت‌های اعلام‌شده رایج در آگهی‌ها.
در چنین فضایی به‌نظر می‌رسد بازار مسکن خود را برای افزایش قیمت آماده می‌سازد. برخی از بازیگران و فعالان حرفه‌ای حوزه املاک معتقدند که اکنون با خروج سرمایه‌گذاران غیرحرفه‌ای و کاهش ساخت‌وساز، زمینه برای رشد قیمت‌ها فراهم شده است. بر همین مبنا، اگر اتفاق غیرمنتظره‌ای مانند جنگ روی ندهد، احتمال افزایش ۵۰ تا ۱۰۰ درصدی قیمت املاک در کشور، به‌ویژه در کلان‌شهرهایی چون تهران، تا پایان سال وجود دارد.
این‌گونه است که بار دیگر ممکن است بحث قدرت خرید مردم و دشواری خرید خانه مطرح شود؛ اما سرمایه‌گذارانی که سرمایه خود را به مناطق آزاد همچون کیش برده‌اند و اکنون به علت شرایط دشوار ناشی از تحریم‌ها، افت تجارت این مناطق و کاهش گردشگران خارجی، سرمایههایشان معطل مانده، این توان را دارند تا به بازار مسکن تهران و کلان‌شهرها برگردند. این بازگشت سرمایه می‌تواند امکان فروش املاک بلااستفاده را فراهم سازد. از سوی دیگر، افزایش اجاره‌بها نسبت به رشد قیمت ملک، ضمن تشدید تورم عمومی اقتصاد، فشار بیشتری را بر خانوارها وارد کرده و فقر را تعمیق می‌بخشد.
بر اساس تحلیل دکتر امید ابراهیمی، بنیان‌گذار آموزش املاک، بازار مسکن ایران در شرایطی از رکود قیمت در کلان‌شهرها، به‌ویژه تهران، و جهش بی‌سابقه در مناطق روستایی و شهرهای کوچک قرار گرفته است. کاهش ۳۷ درصدی سرمایه‌گذاری در بخش ساخت‌وساز و انباشت نزدیک به یک‌میلیون واحد خالی (بخشی در مالکیت بانک‌ها) نشان‌دهنده تحرک‌ناپذیری بازار و بی‌اعتمادی سرمایه‌گذاران است. با توجه به شکاف عمیق میان قیمت تمام‌شده ساخت مسکن (۶۰ تا ۷۰ میلیون تومان برای هر متر مربع) و توان خرید عمومی، احتمال رشد ۵۰ تا ۱۰۰ درصدی قیمت‌ها تا پایان سال وجود دارد، به‌ویژه اگر سرمایه‌هایی که پیش‌تر به مناطق آزاد منتقل شد، به بازار کلان‌شهرها بازگردد. افزایش اجاره‌بها نیز در غیاب تعادل بازار، زمینه‌ساز فشار تورمی و تعمیق نابرابری در جامعه خواهد بود.
