خشایار باقرپور، مدیرعامل اتحادیه تعاونیهای عمرانی تهران در گفتوگو با خبرنگار مهر با اشاره به تأثیر نوسانات نرخ ارز بر بازار مسکن اظهار داشت: در ارزیابی تأثیرات نوسان ارزی بر وضعیت بازار مسکن با دو وجه اصلی روبرو هستیم؛ یکی تأثیرات کوتاهمدت و دیگری بلندمدت.
او ادامه داد: در گام اول و در بازه زمانی کوتاه، نوسانات ارزی بیشتر اثرات روانی از خود بر جای میگذارد؛ یعنی حتی بدون تغییر محسوس قیمتها، موجب ایجاد اضطراب و ناآرامی در بازار میشود. باید تفاوتی قائل شد بین یک روند افزایشی آرام در نرخ ارز و جهشهای شدید و نابهنجار مانند آنچه در هفتههای گذشته رخ داده است، زیرا این دو وضعیت دارای تبعات کاملاً متمایزی هستند.
مدیرعامل اتحادیه تعاونیهای عمرانی تهران تأکید کرد: تجارب قبلی حاکی از آن است که هر زمان قیمت ارز بهطور ناگهانی و مهارناپذیر رو به افزایش میرود، در ابتدا آشفتگی در بازارها پدیدار میشود؛ همانگونه که در دیگر بازارها از جمله موبایل و مصالح ساختمانی شاهد آن بودیم و فروشندگان با تردیدهایی در عرضه روبرو شدهاند.
افزایش تقاضا در دفاتر املاک؛ عقبنشینی فروشندگان از امضای قرارداد
او خاطرنشان کرد: پیشبینی کرده بودیم که گروهی از افراد جا مانده در بازار ارز و طلا به سمت بازار مسکن سوق پیدا میکنند. حال این افراد حس جاماندگی بیشتری دارند و اگر بررسیهای میدانی صورت گیرد، بهروشنی مشخص است که میزان مراجعه به دفاتر معاملات ملکی افزایشی قابل توجه داشته است. با این حال، شاهد آن هستیم که فروشندگان با توجه به شرایط موجود اغلب از امضای قرارداد امتناع میورزند. دلیل اصلی این رفتار، نگرانی آنها از ناتوانی در جایگزینی دارایی، یا سرمایهگذاری مجدد در بازارهای جانبی پس از فروش ملک است.
باقرپور توضیح داد: توقف فعالیت بازارهای جایگزین و نوسانهای لحظهای در قیمتها، موجب ایجاد حس بیاعتمادی و تزلزل در تصمیمگیری مالی فروشندگان شده و این احساس، اکنون از طریق شوکهای روانی نرخ ارز بیشتر از تغییرات واقعی در قیمت ملک، بازار مسکن را تحت تأثیر قرار داده است.
مدیرعامل اتحادیه تعاونیهای عمرانی تهران گفت: سکون معاملات مسکن عمدتاً ناشی از شک و تردید فروشندگانی است که پیشتر در بازار حضور فعال داشتند. بسیاری از آنها که تا چند ماه قبل منتظر مشتری بودند، اکنون حتی با وجود یکی دو خریدار جدی نیز از فروش صرفنظر میکنند. در نهایت، چنین فضای روانی در بلندمدت میتواند موجب جهش واقعی قیمتها گردد. در صورتی که نرخ ارز دچار افت قابل ملاحظهای نشود، منظور حداقل کاهش ۳۰ تا ۴۰ درصدی، احتمال جهش شدید قیمت مسکن وجود دارد.
وی افزود: در صورتی که روند فعلی بازار ارز ادامه یابد، امکان افزایش قیمت مسکن از مسیر اثرگذاری روانی وجود دارد و بازار ممکن است با افزایش جدیدی مواجه شود.
باقرپور اظهار داشت: پیشبینی افزایش نرخها در بازار مسکن پیشتر انجام شده بود، اما در آن زمان امکان مشخص کردن دقیق زمان وقوع آن وجود نداشت. اکنون بهصورت قطعی میتوان گفت اگر کاهش ۳۵ تا ۴۰ درصدی ارز اتفاق نیفتد، جهش قیمتها تا پایان سال به وقوع خواهد پیوست. فضای روانی فعلی موجب شده است خریداران برای جلب نظر فروشنده مجبور به ارائه پیشنهادهای جذابتر شوند که در نهایت، مبنای قیمتی جدیدی در بازار ایجاد میکند.
کاهش ۱۳ درصدی تولید؛ زمینهساز موج دوم گرانی
مدیرعامل اتحادیه تعاونیهای عمرانی تهران ادامه داد: در نتیجه رکود حاکم طی یکی دو سال اخیر، ساختوسازهای مسکن کاهش یافتهاند. مطابق آمار رسمی بانک مرکزی، تولید مسکن نزدیک به ۱۲.۹ درصد کاهش یافته است که این افت قطعاً بر تعادل عرضه و تقاضا تأثیر منفی خواهد گذاشت.
وی تأکید کرد: این افت تولید، احتمالاً در نیمه سال آینده به شکلگیری دور دوم گرانی در بازار مسکن منجر خواهد شد. به همین دلیل، پیشبینیهای کنونی ما صرفاً کلی نبوده و بر پایه زمانبندی تحولات استوار است. اکنون اکثر املاکی که زیر ۱۰ میلیارد تومان قیمت دارند در تهران، دچار عقبنشینی عرضه شدهاند، در حالی که بیشترین تقاضا دقیقاً در همین بازه قیمتی متمرکز است و این واحدها بیشتر در مناطق میانی تا جنوبی شهر قرار دارند.
باقرپور یادآوری کرد: با آنکه تقاضا در این بخش از بازار بالا رفته، روند انجام معاملات بهدلیل کنارهگیری فروشندگان مختل شده است. همزمان، در بخش ملکهای گرانتر بازار هنوز دگرگونی خاصی دیده نمیشود، ولی با اندکی تأخیر، اثر افزایش قیمت به آن نواحی نیز منتقل خواهد شد. در حالت معمول، نوسانات ارزی با چند ماه تأخیر روی بازار مسکن اثر میگذارد، اما این تحول بهدلیل شدت بالای نوسانات ارزی این بار بسیار زودتر خود را نمایان کرده است.
این مقام صنفی با اشاره به ناپایداری بازار ارز گفت: نوسانات شدید روزانه در بازار ارز منطقی نبوده و در هیچ بازار باثباتی قابل توجیه نیست. :کاهش ۳۵ تا ۴۰ درصدی نرخ ارز رخ دهد، چه در نتیجه دستاوردهای دیپلماتیک کشور و چه در پی تحولات منطقهای مانند توقف جنگ اوکراین و روسیه که میتواند به ریزش قیمت طلا منجر شود، بخش قابل توجهی از سرمایهها از بازار دلار و طلا خارج خواهد شد و به سمت بازار مسکن و بهطور کلی املاک سرریز میشود.
مدیرعامل اتحادیه تعاونیهای عمرانی تهران ادامه داد: با این حال، باید توجه داشت که کاهش نرخ ارز لزوماً به افت بهای ملک منجر نمیشود، بلکه فقط از وقوع جهش تازه در این بازار جلوگیری خواهد کرد.
وی در پاسخ به سوالی مبنی بر خروج فعالان بخش ساختوساز از کشور و سرمایهگذاری در کشورهای اطراف گفت: همه فعالان اقتصادی، اعم از بخش تولید، بازرگانی یا مسکن، ترجیح میدهند در شرایطی بهدور از التهابات و قابل پیشبینی کار کنند؛ در حالی که در حال حاضر اقتصاد مسکن در ایران از چنین ویژگیهایی محروم شده است.
باقرپور تأکید کرد: بدون آنکه قصد سیاهنمایی وجود داشته باشد، باید پذیرفت هیچیک از پروژههای در حال احداث با برآوردهای اولیه به سرانجام نخواهند رسید؛ موضوعی که تهدیدی جدی برای سرمایهگذاران، مشارکتکنندگان و خریداران پیشخرید محسوب میشود.
افزایش هزینه ساخت؛ بازگشتناپذیری قیمت نهادهها
وی افزود: تجربه حاکی از آن است که افزایش قیمت مصالح و دیگر نهادههای ساختمانی تحت تاثیر نوسانات ارزی، حتی با افت نرخ ارز نیز کاهش نمییابد که این امر به افزایش دائمی هزینه نهایی ساخت مسکن منتهی میشود.
مدیرعامل اتحادیه تعاونیهای عمرانی تهران گفت: تأسفبارتر آن است که به نظر میرسد دولت از رکود حاکم بر تولید و بازار مسکن چندان ناخشنود نیست و حتی به نوعی به این وضعیت دامن میزند. این در حالی است که با وجود تأکیدهای مکرر و حتی نامگذاری شعار سال توسط مقام معظم رهبری در سالهای متوالی، تولید مسکن همواره تحت تأثیر فضای روانی حاکم بر جامعه، روندی نزولی داشته و آمار تولید در این حوزه بهشدت کاهش یافته است.
وی بیان کرد: همانطور که اشاره شد، بسیاری از سازندگان و تولیدکنندگان از کشور خارج شدهاند و فعالیت خود را در کشورهای همسایه، حتی با حاشیه سود کمتر اما پایدار و مستمر، ادامه میدهند؛ کشورهایی که در آنها قدرت خرید حفظ شده و فضای اقتصادی قابل پیشبینیتری وجود دارد. این روزها حتی در کشورهای همجوار، شاخصهای قدرت خرید با کشور ما تفاوت معناداری پیدا کرده است.
باقرپور گفت: متأسفانه دولتها در سالهای اخیر به جای مواجهه شفاف با واقعیتهای بازار مسکن، به پنهانسازی آمار روی آوردهاند و تصور میکنند با سانسور اطلاعات میتوان تورم بازار مسکن را مهار کرد، در حالی که بازار مسیر خود را تعیین میکند و با گفتاردرمانی و پنهانکاری آماری قابل کنترل نیست. بر اساس شرایط موجود، این شائبه وجود دارد که دولت تمایل چندانی به خروج بازار مسکن از رکود ندارد.
طرح خانهریزی شهرداری، پاسخی به بحران بازار مسکن نیست
این مقام صنفی در پاسخ به پرسشی درباره میزان موفقیت «طرح خانهریزی شهرداری» در بازار مسکن، عنوان کرد: :این طرح به هیچ عنوان با هدف خانهدار کردن مردم طراحی نشده است؛ موضوعی که حتی مدیرعامل سازمان سرمایهگذاری و مشارکتهای مردمی شهرداری نیز بهصراحت به آن اذعان کرد و اعلام داشت هدف اصلی این طرح صرفاً حفظ ارزش داراییهای مردم است.
وی افزود: این موضوع بهوضوح بیانگر آن است که تا چه میزان انحراف از وظایف ساختاری در نهادهای اجرایی ایجاد شده است. شهرداری، که اصولاً باید مسئول امور شهری باشد، اکنون با دریافت وجوه مردمی به فعالیتهایی مانند ساخت و ساز و بنگاهداری اقتصادی روی آورده و تلاش دارد با تکیه بر تورم، از دارایی مردم حفاظت کند.
بنگاهداری شهرداری خارج از مأموریت ذاتی
مدیرعامل اتحادیه تعاونیهای عمرانی تهران ادامه داد: هنگام معرفی رسمی این طرح، تناقضاتی آشکار وجود داشت؛ چراکه اعلام شد پروژههای تجاری و مسکونی را شامل میشود. این حقیقت نشاندهنده آن است که حتی در نامگذاری نیز هدف واقعی طرح دچار تعارض است، و آنچه شاهدش هستیم، انجام فعالیت اقتصادی خارج از مأموریتهای قانونی شهرداری است.
باقرپور تصریح کرد: در واقع پیام این طرح به شهروندان این است که وارد فعالیتی اقتصادی با خطرپذیری بالا شوند؛ در حالی که از نگاه من، اقبال عمومی به چنین طرحهایی پایین خواهد بود، زیرا مردم امروز قدرت تحلیل و گزینش منطقی بیشتری دارند و نمیپذیرند در شرایطی که آیندهای نامعلوم در پیش است، داراییشان را به خطر بیندازند.
باقرپور با اشاره به نمونههای پیشین اظهار داشت: پیش از این نیز راهاندازی صندوق املاک و مستغلات در فرابورس با همین رویکرد آغاز شد و گزارشهای آن بهصورت پیوسته منتشر میشد؛ با این حال، طولی نکشید که این صندوق با شکست روبهرو شد و نتوانست به فعالیتش ادامه دهد.
وی در پایان یادآور شد: جو روانی حاکم بر بازار و نقش دولت در سوق دادن مردم به سمت ارز و طلا، از عوامل اصلی ناکامی اینگونه طرحهاست. این سیاستها به شکل مستقیم یا غیرمستقیم بستر شکست طرح خانهریزی شهرداری را نیز فراهم خواهد کرد؛ طرحی که به باور من، حتی نام آن نیز میتوانست دقیقتر و منطقیتر انتخاب شود.
بر اساس تحلیل دکتر امید ابراهیمی، بنیانگذار آموزش املاک، جهش شدید نرخ ارز در هفتههای اخیر نقش مهمی در شکلدهی به فضای روانی ناامن در بازار مسکن داشته و موجب افزایش تقاضای خرید و همزمان عقبنشینی عرضه شده است. کاهش ۱۲.۹ درصدی تولید مسکن، به استناد آمار رسمی بانک مرکزی، در کنار تورم پایدار نهادههای ساختمانی، چشمانداز افزایش دو مرحلهای قیمت مسکن در کوتاهمدت و میانمدت را تقویت میکند. اگر نرخ ارز در ماههای آینده کاهش ۳۵ تا ۴۰ درصدی نداشته باشد، جهش قیمتی جدید در بازار مسکن تا پایان سال جاری محتمل است. طرحهای شهرداری از جمله «خانهریزی» نیز بهدلیل ضعف در هدفگذاری و فاصلهگرفتن از مأموریتهای ذاتی نهاد شهری، ظرفیت پاسخگویی مؤثر به بحران عرضه و تقاضای مسکن را ندارند.
