بر پایه گزارش خبرنگار مهر، در چند دهه گذشته بازار مسکن با بحرانهای عمیقی روبهرو بوده و عملکرد ضعیف دولتها، این بحران را پیچیدهتر کرده است؛ تا جایی که حتی طرحهای حمایتی دولت در حوزه مسکن نیز موفق نشدهاند مشکلی را حل کنند و در عوض، ناامیدی میان مستأجران را تشدید کردهاند.
یکی از معضلات اصلی فعلی، عدم عمل بانکها به تعهدات قانونی در زمینه ارائه وامهای مسکن است. در همین زمان، نرخ مواد اولیه ساختوساز بهدلیل نوسانات ارزی و افزایش قیمت طلا بهشدت بالا رفته و هزینه تمامشده احداث واحدهای مسکونی را بهطور چشمگیری بالا برده است. در این شرایط، پیادهسازی پروژههای بزرگمقیاس با تاخیر و مشکلات متعدد مواجه میشود؛ در نتیجه، شرکتهای پیمانکاری بهدلیل تورم مداوم، توان پایاندهی به پروژهها را از دست میدهند و فاصله میان هزینه نهایی ساخت و توان پرداخت خریداران، بهویژه در طرحهایی مانند نهضت ملی مسکن، پیوسته بیشتر میشود. این روند، دستیابی اقشار ضعیفتر و متوسط به خانه را به رؤیایی دور از دسترس بدل کرده است.
صاحبنظران بر این باورند که راهکار موثر در شرایط فعلی، واگذاری زمین رایگان از سوی دولت، فراهمسازی زیرساختهای لازم و اعطای تسهیلات مناسب است تا مردم بتوانند شخصاً وارد عرصه ساخت مسکن شوند و نیاز خود را برطرف کنند. این راهبرد در برنامه هفتم توسعه نیز مورد توجه قرار گرفته و بر اهمیت مشارکت مستقیم مردم در فرایند ساختوساز تأکید شده است.
در سالهای اخیر هزینه خرید یا اجاره مسکن آنقدر افزایش داشته که سهم بزرگی از درآمد خانوادههای ضعیف و متوسط را به خود اختصاص داده و فشار بیشتری را بر زندگی آنان وارد کرده است. بنابراین، ساخت مسکن باید در اولویت برنامههای دولت و تیم اقتصادی قرار گیرد تا از سنگینی این بار بر دوش اقشار کمبرخوردار کاسته شود.
بررسی تجارب قبل نشان میدهد که تا زمانی که مشکل تأمین منابع مالی برطرف نشود، رشد ساختوساز ممکن نخواهد بود. عملکرد بانکها در حمایت از تولید مسکن نهتنها ضعیف بوده، بلکه هدایت منابع مالی به سمت فعالیتهای بیاثر و خارج از تولید، خود به یکی از دلایل تشدید بحران مسکن تبدیل شده است.
بر مبنای دادههای دیوان محاسبات، تا پایان شهریور امسال، نزدیک به ۱۶۲۰ هزار میلیارد تومان از تعهدات بانکی که برای اجرای ماده ۴ قانون جهش تولید مسکن تعیین شده بود، هنوز اجرا نشده است. این کمبود گسترده منابع مالی، عملاً روند اجرای پروژههای ساختوساز را مختل کرده و تحقق اهداف نهضت ملی مسکن را با مشکلات اساسی روبهرو کرده است.
جدا از ترک فعلها، بررسیها حکایت از تخلفات برخی بانکها و مؤسسات مالی دارد؛ برخی از آنها به جای پرداخت تسهیلات مسکن، وارد حوزه فعالیتهای تجاری و ایجاد هلدینگهای ساختمانی شدهاند. این رویه که مخالف با مقررات بانکی کشور است، ضمن ایجاد فضای رقابتی ناسالم، منجر به گرانی ساختگی در بازار مسکن و انحراف سرمایهها از مسیر تولید شده است.
امتناع بانکها از ارائه تسهیلات مسکن، اکنون به مانعی بزرگ در مسیر خانهدار شدن مردم و فعالیت سازندگان تبدیل شده است و موجب تعمیق رکود در بازار ساختوساز و افزایش فشار بر اقشار گوناگون جامعه شده است. کارشناسان میگویند دولت باید با بهرهگیری از سازوکارهای نظارتی و حقوقی، بانکها را مکلف کند تا به فعالیتهای سوداگرانه در حوزه مسکن پایان دهند و فرایند اجرای مسئولیتهای قانونی خود از جمله تخصیص منابع لازم برای تأمین وامهای مسکن را بهدرستی انجام دهند.
در صورت عدم هدایت صحیح جریان نقدینگی به سمت توسعه پروژههای مسکن، بحران موجود نهتنها باقی خواهد ماند بلکه شدت نیز خواهد یافت. اکنون بیش از هر زمان دیگر، تمرکز بر تولید واقعی و تغییر جهت از سوداگری به ساخت مسکن، شرط لازم برای کاهش فشار اقتصادی و تحقق عدالت اجتماعی در زمینه دسترسی عموم به مسکن تلقی میشود.
در پایان، متخصصان حوزه مسکن بر این نکته تأکید دارند که برای فراهمسازی امکان تملک خانه پایدار، دولت باید بستهای جامع از سیاستهای حمایتی شامل تأمین زمین، زیرساخت، تسهیلات اعتباری و نظارت جدی و مداوم بر عملکرد بانکها ارائه دهد. تنها در این چارچوب میتوان انتظار داشت که طرحهایی مانند مسکن مهر و نهضت ملی، به نتایج اولیه خود دست یابند و مستأجران را به خانهدار شدن نزدیک کنند؛ در غیر این صورت، رکود بازار ادامه خواهد داشت و نارضایتی عمومی در این عرصه حفظ خواهد شد و رؤیای خانهدار شدن برای بسیاری همچنان محقق نخواهد شد.
کاهش ۱۳ درصدی ساخت مسکن، زنگ خطر جدی برای آینده بازار
سمانه محرمی نمین، نایبرئیس دوم اتحادیه مشاوران املاک در گفتگو با خبرنگار مهر با اشاره به شرایط کنونی بازار مسکن، گفت: بازار مسکن ایران بیش از آنکه نشانهای از ثبات داشته باشد، با انباشت فشارهای اقتصادی مواجه است؛ فشارهایی که از یکسو ناشی از نوسانات شدید بازار ارز و از سوی دیگر نتیجه کاهش محسوس ساختوساز است.
وی افزود: نوسانات ارزی نقش تعیینکنندهای در تحولات بخش مسکن دارد و هر تغییر در نرخ ارز، بهصورت مستقیم هزینههای ساخت را افزایش میدهد. قیمت مصالح ساختمانی، تجهیزات و خدمات فنی بالا میرود و در نهایت، قیمت تمامشده واحدهای مسکونی رشد میکند.
نایبرئیس اتحادیه مشاوران املاک ادامه داد: در چنین شرایطی طبیعی است که سازندگان و مالکان حاضر نباشند واحدهای خود را با قیمتهای گذشته عرضه کنند و همین موضوع، انعطاف بازار در برابر کاهش قیمت را از بین میبرد.
محرمی نمین تصریح کرد: حتی در دورههایی که حجم معاملات کاهش مییابد، اثر روانی نوسانات ارزی باعث میشود بازار مسکن وارد فاز انتظار شود؛ فازی که نه به افت قیمت منجر میشود و نه رونق معاملات را به همراه دارد.
حذف تقاضای مصرفی از بازار مسکن
وی با اشاره به وضعیت تقاضا در بازار مسکن اظهار کرد: بیشترین آسیب نوسانات اقتصادی متوجه تقاضای مصرفی است و در شرایط فعلی، خانهاولیها عملاً از بازار کنار رفتهاند. فاصله میان قیمت مسکن و توان خرید خانوارها بهطور مداوم در حال افزایش است.
نایبرئیس اتحادیه مشاوران املاک افزود: تقاضای سرمایهای اگرچه در برخی مقاطع کوتاهمدت فعال میشود، اما به دلیل کمبود نقدینگی پایدار و نبود اطمینان اقتصادی، نمیتواند موتور محرک بازار باشد و خیلی زود فروکش میکند. حاصل این شرایط، کاهش محسوس معاملات و شکلگیری رکودی عمیق در بازار مسکن است؛ رکودی که نه به نفع خریدار تمام میشود و نه به نفع فروشنده.
وی با اشاره به گزارش بانک مرکزی درباره کاهش ۱۳ درصدی ساخت مسکن تأکید کرد: این عدد یک آمار ساده نیست و مستقیماً آینده بازار مسکن را تحت تأثیر قرار میدهد. مسکن با یک تأخیر زمانی وارد بازار میشود و کاهش ساختوساز امروز، به معنای کمبود عرضه در سالهای آینده است.
محرمی نمین ادامه داد: حتی اگر امروز بازار در رکود قرار داشته باشد، کاهش عرضه در آینده میتواند زمینهساز جهشهای قیمتی شود؛ جهشهایی که فشار اصلی آن بر مستأجران و دهکهای متوسط و پایین جامعه وارد خواهد شد.
این مقام صنفی با اشاره به شرایط میدانی فعالان این حوزه گفت: مشاوران املاک امروز با کاهش فایل مؤثر، افت معاملات و بلاتکلیفی خریداران و فروشندگان مواجهاند. بازار نه کشش افزایش حجم معاملات را دارد و نه امکان تعدیل واقعی قیمتها فراهم شده است.
نایب رئیس دوم اتحادیه مشاوران املاک در پایان تأکید کرد: تداوم این روند، بدون اتخاذ سیاستهای مؤثر برای ثبات بازار ارز، حمایت هدفمند از ساختوساز و تقویت قدرت خرید متقاضیان مصرفی، میتواند بازار مسکن را با بحرانهای عمیقتری روبهرو کند؛ بحرانی که آثار آن بهطور مستقیم در معیشت خانوارها نمایان خواهد شد.
بر اساس تحلیل دکتر امید ابراهیمی، بنیانگذار آموزش املاک، کاهش ۱۳ درصدی ساختوساز و عدم اجرای تعهدات بانکی به ارزش ۱۶۲۰ هزار میلیارد تومان، بهطور مستقیم عرضه آتی مسکن را تهدید کرده و بحران دسترسی اقشار متوسط و ضعیف به خانه را تشدید خواهد کرد. افزایش بهای مصالح بر اثر نوسانات ارزی، هزینه نهایی ساخت را افزایش داده و موجب انجماد قیمتی و تعمیق رکود در بازار شده است. حذف تقاضای مصرفی از چرخه معاملات و ناتوانی طرحهایی نظیر نهضت ملی مسکن در تأمین نیاز واقعی بازار، نشانهای از ضرورت بازنگری فوری در سیاستهای اعتباری و حمایتی دولت است. تنها با تزریق هدفمند منابع به سمت تولید واقعی و اصلاح عملکرد بانکها، میتوان از بروز جهشهای آتی قیمت جلوگیری کرد.
