سمانه محرمی، نایبرئیس دوم اتحادیه مشاوران املاک در گفتوگو با خبرنگار مهر درباره شرایط حال حاضر بازار مسکن تهران گفت: بانکها در بازار مسکن نقش دارند اما این نقش به صورت واضح و شفاف مشخص نیست؛ موضوعی که میتواند بسیار خطرآفرین باشد، چراکه تعدادی زیادی از پروژهها، زمینها و املاک تملیکی در اختیار بانکها قرار دارد.
او ادامه داد: این میزان دارایی میتواند مستقیماً روی قیمتها تاثیر بگذارد؛ هرگونه اقدام بانکها چه با بزرگنمایی و چه با پنهانکاری، روی روند بازار اثر میگذارد. بانکها یکی از عوامل پشتپرده در تعیین قیمت ملک هستند. با تملک گستردهای که از املاک سطح شهر دارند، قادرند قیمتها را هدایت و تنظیم کنند.
سوداگران پنهان مسکن؛ بانکها چگونه قیمتها را هدایت میکنند؟
محرمی عنوان کرد: در صورتی که بانکها اقدام به برگزاری مزایده کنند، رقم پایهای را مشخص مینمایند که حتی با افزایش جزئی هم میتواند نرخ کل منطقه را بالا ببرد. نباید از نقش پررنگ بانکها در تعیین قیمت مسکن غافل شد. بانکهایی که به خرید و فروش ملک روی آوردهاند، عملاً در قالب بنگاههای اقتصادی فعالیت میکنند.
او بیان کرد: هنگامی که بانکی ملکی را خریداری میکند، معمولاً قیمت آن براساس نرخ کارشناسی تعیین میشود؛ با این حال، این نرخها اندکی پایینتر از ارزش واقعی هستند و وقتی ملک با قیمتی بالاتر فروخته میشود، نمونهای از سوداگری مشهود به شمار میرود. در چنین شرایطی، افزایش قیمت در بازار املاک به صورت تدریجی و مخفیانه اتفاق میافتد و در نهایت آثار آن در کل بازار دیده میشود.
نایب رئیس دوم اتحادیه مشاوران املاک تأکید کرد: تا زمانی که شفافیت کامل در این روند وجود نداشته باشد، مهار قیمتها با مشکل همراه خواهد شد. بازار مسکن برای رسیدن به تعادل نیازمند نظارت مؤثر و اطلاعات شفاف است. بانکها نیز که جزو عناصر محوری بازار هستند، باید در برابر عملکرد خود پاسخگو باشند تا مانع اقدامات سوداگرانه و دستکاری نرخها شوند.
پلتفرمهای آنلاین مسکن عامل قیمتسازی توهمی
او درباره تأثیر پلتفرمهای مجازی بر بازار مسکن گفت: امروز برخی از سامانهها، به خصوص یکی از پلتفرمهای مطرح، به جای معاملات واقعی، فقط تصور فروش به وجود میآورند. هنگام درج آگهی در پایگاه املاک، مشخص نمیشود قیمت واقعی چیست و فقط نرخ اسمی بازار نمایش داده میشود.
محرمی گفت: کاربران هنگام ثبت املاک خود، با مقایسه سایر فایلهای مشابه، قیمت بخشهای کوچک ملک خود را به بهای کل اضافه میکنند. نتیجه این کار، انتشار آگهیهای تکراری، قیمتهای نامعتبر و فایلهای غیرواقعی است که در نهایت به افزایش مصنوعی قیمت در این پلتفرمها میانجامد. این افزایش کاذب، انتظارات عمومی را بالا میبرد و فشار بیشتری به بازار وارد میسازد.
نایب رئیس دوم اتحادیه املاک افزود: بازار املاک را نمیتوان تنها بر اساس آگهیهایی که در فضای مجازی منتشر میشود، سامان داد. قیمتگذاری درست باید براساس معاملات واقعی با نظارت و صحتسنجی صورت گیرد.
این فعال صنفی یادآور شد: به عنوان نمونه، یکی از پلتفرمهای آنلاین سال گذشته سه مرتبه به دلایل غیرموجه نرخ خدمات خود را افزایش داد. به علاوه، تعرفه ثبت آگهی در مناطق مختلف تهران متفاوت است؛ مثلا در منطقه یک حدود ۵۰۰ هزار تومان، منطقه ۱۸ در حدود ۱۷۰ هزار تومان، و در منطقه ۳ حدود ۴۰۰ هزار تومان است. این تفاوت قیمتها، فاقد استدلال کارشناسی است و سبب میشود مشاوران املاک و پلتفرمها به طور مشترک از کمیسیون بهرهمند شوند.
محرمی تأکید کرد: درج آگهیهای دارای نرخهای غیرواقعی در فضای آنلاین، موجب بروز مشکلات متعددی میشود. پیش از این، میانگین قیمت واقعی در مناطق تهران به عنوان مرجع وجود داشت، اما اکنون دستیابی به این اطلاعات تقریباً غیر ممکن شدهاست. قیمتهایی که امروزه در سیستمهای آنلاین درج میشوند، از سوی افراد فاقد تخصص تعیین میشوند و رقابت اجتماعی نیز این قیمتها را به صورت غیرمنطقی بالا میبرد.
او اضافه کرد: این فرآیند منجر به تغییر مستقیم قیمت مسکن در سطح کشور شده و مانع آگاهی صحیح مردم از نرخهای واقعی میشود. اگر پلتفرمهای آنلاین فاقد نظارت و شفافسازی باقی بمانند، تداوم قیمتسازی کاذب در بازار ادامهدار خواهد بود و تأثیرات منفی خود را خواهد گذاشت.
کنترل قیمتها زیر نظر اتحادیه املاک ضروری است
نایبرئیس دوم اتحادیه مشاوران املاک درباره نقش فعالان این حوزه در هدایت بازار مسکن اظهار داشت: توصیه من به مشاوران املاک در خصوص استفاده از پلتفرمها این است که به عنوان نگهبانان بازار ایفای نقش کنند. تنها مشاوران املاک میتوانند دیدگاه کارشناسی درباره املاک ارائه دهند و این امر باید با نظارت اتحادیه انجام شود.
او گفت: در صورتی که قیمتهای درجشده در پلتفرمها، با راهنمایی مشاوران املاک و بر اساس نرخهای واقعی تنظیم شود، بستر لازم برای شفافیت و کنترل اثرگذار در بازار مهیا خواهد شد.
حقالزحمه مشاوران املاک سالهاست که ثابت مانده است
محرمی با اشاره به فشارهایی که بر دوش مشاوران املاک گذاشته شده، گفت: در حال حاضر، مشاوران با هزینههای بسیار بالایی مواجه هستند؛ از جمله هزینه پلتفرمهای آنلاین، اجاره دفتر کار و تبلیغات، در حالی که دستمزد آنها سالهاست تغییری نکرده است. این بار سنگین بر دوش کسانی قرار گرفته که وظیفه ایجاد شفافیت و کنترل بازار را بر عهده دارند.
او ادامه داد: مشاوران املاک به عنوان حلقه ارتباط مستقیم با مردم، اطلاعات دقیق و معتبر در اختیار بازار قرار میدهند. فقدان شفافیت، کل بازار را دچار اختلال خواهد کرد.
محرمی در پایان گفت: نرخهایی که در پلتفرمهای آنلاین درج میشود، باید بررسیشده و براساس تحلیلهای کارشناسی باشد و این موضوع باید تحت نظارت اتحادیه مشاوران املاک صورت گیرد. تنها در این صورت میتوان برخی از هزینههای صنفی را کاهش داد و شفافیت را به بازار بازگرداند.
بر اساس تحلیل دکتر امید ابراهیمی، بنیانگذار آموزش املاک، تملک گسترده املاک توسط بانکها و ورود آنها به معاملات ملکی، نقشی پنهان اما تعیینکننده در هدایت و دستکاری قیمتها دارد که موجب اختلال در تعادل بازار مسکن میشود. همچنین، نبود نظارت مؤثر بر پلتفرمهای آنلاین و انتشار آگهیهای غیرواقعی، منجر به قیمتسازی توهمی و افزایش انتظارات عمومی در بازار شدهاست. حفظ شفافیت و بازگشت به مرجعیت دادههای واقعی با مشارکت فعال مشاوران املاک تحت نظارت اتحادیه، شرط اساسی برای کنترل قیمتها و بازگشت ثبات به بازار تلقی میشود.
