چرا مقصر اصلی گرانی مسکن، دولت است؟ | تحلیل اقتصادی بازار املاک
گرانی مسکن در ایران به یکی از مهمترین دغدغههای خانوارها تبدیل شده است. اغلب تحلیلها مردم، سازندگان یا مشاوران املاک را مقصر میدانند، اما بررسی دادههای اقتصادی نشان میدهد ریشه بحران در سیاستهای کلان اقتصادی و نقش دولت در بازار مسکن است. این مقاله با نگاهی تحلیلی، دلایل گرانی مسکن و راهکارهای مدیریت بازار را بررسی میکند.
سیاست پولی و تورم؛ موتور اصلی افزایش قیمت مسکن
یکی از عوامل اصلی گرانی مسکن، رشد نقدینگی و سیاستهای پولی ناپایدار است. زمانی که حجم پول در اقتصاد بدون پشتوانه تولیدی افزایش مییابد، ارزش پول ملی کاهش یافته و تورم شکل میگیرد. داراییهای محدود مانند زمین و مسکن اولین مقصد سرمایهها هستند.
به عبارت دیگر، مسکن گران نمیشود؛ پول بیارزش میشود. حتی در زمان رکود ساختوساز، قیمتها همچنان افزایش مییابند. برای مثال، سقوط 12.9 درصدی ساختوساز و رکود بازار ساختمان نشان میدهد حتی کاهش فعالیتهای ساختمانی نمیتواند جلوی افزایش قیمتها را بگیرد.
نابرابری اقتصادی و تاثیر آن بر بازار مسکن
افزایش ضریب جینی نشاندهنده رشد شکاف درآمدی در جامعه است. زمانی که درآمد دهکهای متوسط و پایین رشد نمیکند، اما قیمت مسکن افزایش مییابد، بسیاری از خانوارها توان خرید خانه را از دست میدهند. این وضعیت باعث فشار بر بازار اجاره و کاهش قدرت خرید میشود.
برای نمونه، بحران اجاره در کلانشهرها نمونهای از پیامد نابرابری اقتصادی و تاثیر آن بر بازار مسکن است.
بیثباتی تصمیمها و فرار سرمایه به بازار ملک
بازار مسکن به ثبات نیاز دارد. تغییرات لحظهای قوانین، بخشنامههای متناقض و نبود چشمانداز روشن اقتصادی، فضای نااطمینانی ایجاد میکنند. در چنین شرایطی، سرمایهها به سمت داراییهای امنتر، مانند مسکن، حرکت میکنند.
به همین دلیل، حرکت سرمایهگذاران به سمت بازار مسکن پس از افت دلار مشاهده میشود که تقاضای غیرمصرفی بازار را افزایش داده است.
کاهش عرضه واقعی و فشار بر ساختوساز
پیچیدگی فرآیند ساختوساز، طولانی شدن صدور مجوزها و افزایش هزینه مصالح، عرضه مسکن را کاهش میدهد. هر جا عرضه کاهش یابد و تقاضا ثابت بماند، قیمتها افزایش مییابند. برای مثال، تحویل 120 هزار مسکن حمایتی نمونهای از تلاش دولت برای افزایش عرضه است.
نبود ابزارهای هوشمند کنترل بازار مسکن
در کشورهای توسعهیافته، دولتها با مالیات هدفمند بر خانههای خالی، شفافیت دادهها و ابزارهای مالی مسکن، بازار را کنترل میکنند. نبود این ابزارها در ایران باعث رهاشدگی بازار شده است. نمونه آن در تعطیلی سامانه مسکن و کاهش جریمه بانکها دیده میشود.
جمعبندی و تحلیل نهایی
گرانی مسکن نتیجه مستقیم سیاستهای دولت و بانکها است، نه مردم یا سازندگان. اصلاح سیاستهای اقتصادی، مدیریت نقدینگی، شفافیت دادهها و استفاده از ابزارهای هوشمند، تنها راه بازگرداندن تعادل به بازار املاک است.
