آنچه هر مشاور یا سرمایه‌گذار ایرانی باید دربارهٔ مالکیت، خرید پیش‌فروش،
چرا شناخت قوانین دبی مهم است؟
بازار املاک دبی جذاب و فرصت آفرین است، اما قوانین و روال های حقوقی و اداری آن با بازار ایران تفاوت دارد.
آگاهی از قواعد پایه‌ای به شما کمک می کند ریسک ها را کم کنید، اعتبارتان را حفظ کنید و خریداران را با اطمینانِ بیشتر راهنمایی کنید.
انواع مالکیت برای خارجی ها — مفهومِ ساده
دو حالت اصلی که باید آنها را بشناسید:
- Freehold (مالکیت کامل): در مناطق مشخصی، خارجی‌ها می توانند مالکیت کامل بخرید؛ یعنی ملک به نام خریدار ثبت می‌شود.
- Leasehold / Long lease (اجاره بلندمدت): در برخی پروژه ها یا مناطق، مالکیت کامل وجود ندارد و خرید به شکل حق استفاده یا اجاره بلند مدت انجام می‌شود.
مشاور باید بداند هر پروژه در کدام دسته قرار دارد و این موضوع را با مالک یا سازنده شفاف کند.
نهادهای نظارتی و ثبت معاملات — چه نهاد هایی دخیل‌اند؟
چند نهاد مهم وجود دارد که لازم است با آنها آشنا باشید:
- RERA (Real Estate Regulatory Authority): مرجع مقرراتی املاک که قوانینی برای شفافیت و حمایت خریدار وضع می‌کند.
- DLD (Dubai Land Department): سازمان ثبت رسمی مالکیت و صدور سند — هر معامله ای باید در DLD ثبت شود.
- مرجع حل اختلافات: در صورت بروز اختلاف بین خریدار، فروشنده یا سازنده، مسیرهایی برای ثبت شکایت و حل و فصل قانونی وجود دارد که مشاور باید مشتری را راهنمایی کند.
خرید «پیش‌فروش / off-plan» — نکات کلیدی
بسیاری از پروژه ها در دبی پیش فروش می شوند. در این حالت مهم است که:
- از وجود حساب escrow برای پول مشتری و پروژه اطمینان حاصل شود (این حساب پول خریدار را محافظت می‌کند).
- شرایط قرارداد پیش‌فروش، برنامهٔ تحویل و بند های جریمه/لغو دقیق بررسی شود.
- اعتبار سازنده و سابقهٔ پروژه‌ها را ارزیابی کنید — پروژه‌های معتبر ریسک کمتری دارند.
مراحل کلی خرید ملک در دبی (خلاصه و عملی)
- شناسایی ملک و بررسی نوع مالکیت (Freehold یا Leasehold).
- بررسی اسناد و اعتبار فروشنده/سازنده؛ درخواست کپی سند و مجوزها.
- امضای قرارداد پیش خرید یا قرارداد فروش و پرداخت پیش پرداخت طبق قرارداد.
- ثبت رسمی معامله در DLD و دریافت سند رسمی یا شناسنامهٔ ملک.
- تسویه مالیات‌ها و عوارض و دریافت مدارک پرداختی جهت آرشیو مشتری.
اقامت از طریق خرید ملک — واقعیت ساده
در دبی برنامه هایی برای اعطای نوعی اقامت بر اساس سرمایه‌گذاری وجود دارد، اما شرایط و محدودیت ها متغیر است.
به‌عنوان مشاور، بهتر است مشتری را به‌خوبی راهنمایی کنید که اقامت مستقل از خرید ملک نیست و نیاز به بررسی شرایط جدیدِ مهاجرتی و حقوقی دارد.
اختلافات و راه‌حل‌ها — اگر مشکلی پیش آمد چه کنیم؟
در صورت بروز اختلاف (تحویل دیرهنگام، عدم رعایت مشخصات قرارداد یا دیگر موارد)، مسیر‌های قانونی و خدمات حل اختلاف وجود دارد:
- ثبت شکایت رسمی در نهاد های مربوطه (مثلاً بخش رسیدگی DLD یا مراجع حل اختلاف محلی).
- استفاده از مشاور حقوقی متخصص املاک و مستند کردن تمام مکاتبات و پرداختی‌ها.
- در موارد جدی، پیگیری از طریق داوری یا مراجع قضاییِ محلی (با همراهی وکلای محلی).
نکات عملی و هشدارهایی که هر مشاور باید بداند
- همیشه از مشتری بخواهید قرارداد ها و سند ها را پیش از امضا مطالعه کرده و در صورت نیاز از یک وکیل کمک بگیرند.
- مطمئن شوید پرداخت‌ها در حساب‌های رسمی و قابل ردیابی انجام شود (از پرداخت نقدی بدون سند خودداری کنید).
- اطمینان از وجود حسابِ escrow برای پروژه‌های پیش فروش یکی از مهم‌ترین نکات حفاظتی است.
- به تغییرات قوانین محلی و نرخ‌های کارمزد توجه داشته باشید؛ این موارد گاهی به‌سرعت تغییر می کنند.
چطور این موضوع را به مشتری بشکنی و توضیح دهی؟ (یک نمونهٔ کوتاه)
به جای بیان اصطلاحات پیچیده، به مشتری بگویید: «در بعضی پروژه‌ها شما مالک کامل می‌شوید، اما در برخی فقط حق استفاده بلندمدت دارید. ما ابتدا نوع مالکیت را بررسی می‌کنیم، سپس سند و حساب پروژه را می‌بینیم تا مطمئن شویم پول شما محافظت شده است.»
مباحث حقوقی و مقررات خرید ملک در دبی به صورت کامل و همراه با مثال های کاربردی در دوره‌های تخصصی MBA املاک
اگر می‌خواهید این دانش را به‌صورت عملی یاد بگیرید و بتوانید مشتریان تان را حرفه ای هدایت کنید، اطلاعات کامل دوره را در لینک زیر ببینید:
